L'innovation n'est pas le point fort du secteur immobilier, c'est du moins ce que l'on dit. Le conservatisme serait-il inscrit dans son ADN ? Projets et investissements immobiliers riment avec gros capitaux et se négocient donc par définition sur le long terme, ce qui rend l'expérimentation et la prévision de tendances assez difficiles.
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L'innovation n'est pas le point fort du secteur immobilier, c'est du moins ce que l'on dit. Le conservatisme serait-il inscrit dans son ADN ? Projets et investissements immobiliers riment avec gros capitaux et se négocient donc par définition sur le long terme, ce qui rend l'expérimentation et la prévision de tendances assez difficiles. Ceci étant, le secteur immobilier n'est pas complètement hermétique à la technologie et à l'innovation. Et dans les mots, à en juger d'après les discours tenus lors des congrès et des séminaires. Et sur le terrain, où les choses commencent à bouger depuis peu. Et étonnamment à un rythme assez soutenu selon les auteurs du rapport Emerging Trends in Real Estate 2018, rédigé par PwC et Urban Land Institute. De nombreuses prévisions immobilières faites en 2016 pour 2030 sont déjà une réalité. Les explications sont multiples. La technologie numérique a radicalement changé nos habitudes de consommation, de travail et de loisirs en un rien de temps. Avec un impact indéniable sur les bâtiments où se déroulent ces activités. L'espace est occupé différemment, géré différemment, commercialisé différemment. Les acteurs immobiliers traditionnels subissent la concurrence de nouveaux acteurs, qui jettent un tout autre regard sur notre société, des agents immobiliers très branchés technologie, et les start-up PropTech qui excellent dans l'art de combiner technologie et nouveaux modèles de revenus. Enfin, grâce à la reprise économique, le contexte est favorable aux initiatives sortant des sentiers battus. Où tout cela nous mènera-t-il ? Quatre experts immobiliers consultent leur boule de cristal : Serge Fautré, CEO de la société d'investissement et de promotion immobilière AG Real Estate, Toon Haverals, CEO du promoteur immobilier LIFE, Maxime Kumpen, directeur général de la société de consultance immobilière CBRE Belux, et Lode Waes, CEO de la société de promotion immobilière Vanhaerents Development. Le prévisionniste de tendances, Stefaan Vandist, nous donnera aussi sa vision de l'immobilier de demain. Le projet gantois De Nieuwe Dokken prévoit un système de parking partagé. Le parking classique avec un emplacement fixe pour chaque résident est remplacé par un système à usage multiple. " En fait, les résidents achètent un droit de parking, explique Lode Waes. Le gestionnaire du parking, Indigo, leur garantit à tout moment une place dans le complexe. En journée, le parking classique réservé aux résidents est en grande partie vide. Le nouveau système de parking partagé permet aux non-résidents de se garer aux places inoccupées afin d'optimiser l'utilisation de l'espace disponible. " Comme l'explique Lode Waes, derrière ce concept très simple se cache un système intelligent qui gère en continu les emplacements vacants. " Un bel exemple de la façon dont la technologie - big data, applications, etc. - peut faire sauter le carcan du 'bien-pensé' immobilier, poursuit-il. Le parking des résidents devient ainsi non plus un poste de dépenses mais une possible source de revenus. " Indigo assure que 90 % des bénéfices reviendront aux propriétaires des places de parking. La promesse d'optimisation de l'utilisation de l'espace est le principal atout du système aux yeux de Lode Waes, pour qui la réussite du développement et de la densification des villes est fondamentale. " L'immobilier de demain est en ville, assure-t-il. Des phénomènes comme la réduction de la taille des familles, l'installation en ville des jeunes après leurs études et la vente par les babyboomers de leur villa en échange d'un appartement en ville boostent la demande. La pression sur les rares terrains urbains disponibles ira en augmentant. Ces parcelles doivent donc être exploitées plus intelligemment pour des raisons évidentes de viabilité économique et sociale. Que peut-on encore partager ? Un espace de vie commun dans un immeuble à appartements par exemple. Ce concept a toutes les chances de plaire aux jeunes à condition de disposer d'une chambre à coucher spacieuse et d'une salle de bains confortable, surtout à ceux habitués à vivre en kot. " Maxime Kumpen constate l'émergence dans tous les segments immobiliers de nouveaux outils et de nouvelles formules permettant aux propriétaires de valoriser les biens inoccupés ou sous-exploités. " Stowga est un bel exemple dans le secteur logistique, dit-il. C'est un marché en ligne pour les entrepôts vacants. L'Airbnb du secteur logistique en quelque sorte. " Notre observateur de tendances , Stefaan Vandist, cite aussi l'exemple de Nesterly : " Sur le modèle de l'application de rencontre Tinder, Nesterly met en rapport les personnes âgées qui habitent une maison devenue trop grande avec des jeunes moins nantis qui partagent les mêmes valeurs. " L'émergence du coworking sur le marché national et international des bureaux entre également dans le cadre de la politique du partage. Partage non seulement des espaces de travail et des installations, mais aussi des idées, des réseaux et des connaissances. Le cohousing, un produit de niche sur le marché du logement, pourrait-il rencontrer le même succès ? " Le phénomène devrait s'intensifier, mais rester malgré tout limité dans l'offre globale de logement, répond Lode Waes. De Nieuwe Dokken, à Gand, comporte également un projet de cohousing. Le cohousing a ceci d'intéressant qu'il implique le futur résident dans la réalisation du projet immobilier. La ville et le promoteur, secondés par l'architecte, jouent un rôle de régisseur en quelque sorte : nous traduisons les besoins et les souhaits des résidents dans un plan concret. Cette approche participative stimule l'autonomie et l'implication des citoyens. Il suffit pour s'en convaincre de voir le succès que rencontrent les comités de quartier et les groupes d'action locaux. " Stefaan Vandist confirme et, selon lui, la technologie devrait encore accélérer le processus. " D'après une étude néerlandaise, de nombreux citoyens sont disposés à contribuer à la convivialité et à la sécurité du quartier. Il ne leur manquait que les outils numériques pour concrétiser leur souhait. L'apparition de toutes sortes de communautés virtuelles change la donne. Citizen Data Lab est un bel exemple. Il met à la disposition des habitants du quartier une boîte à outils électronique permettant de prendre des initiatives, d'organiser la garderie des enfants, de signaler l'une ou l'autre nuisance, etc. " Serge Fautré anticipe lui aussi une évolution vers une plus grande collaboration dans le secteur immobilier. Notamment entre les acteurs immobiliers classiques et les nouveaux intervenants plus branchés " technologie ". " On pourrait faire la comparaison avec le secteur financier, explique-t-il. La question n'est pas de savoir si les petites entreprises fintech seront gagnantes, mais quelles grandes enseignes sont disposées à collaborer avec ces acteurs d'un nouveau genre. C'est vrai également dans l'immobilier. La collaboration est le sésame de demain dans de très nombreux domaines. " Acteurs privés et publics devront eux aussi collaborer davantage, estime Serge Fautré. " La concurrence entre les villes ira en s'intensifiant, poursuit-il. Les villes qui disposent de la meilleure infrastructure seront les grandes gagnantes. Et pour relever le défi, acteurs privés et publics devront unir leurs forces. " La collaboration séduit de plus en plus de propriétaires immobiliers également, constate Serge Fautré. " Quartiers et bâtiments mixtes sont promis à un bel avenir. Ce qui suppose pas mal de consensus et de collaboration de la part des propriétaires. Une initiative comme Up 4 North, qui réunit plusieurs grands propriétaires immobiliers pour renforcer l'attractivité et la mixité du quartier Nord de Bruxelles, est un bel exemple. " " Le concept de segmentation des fonctions dans des quartiers et des bâtiments séparés appartient au passé, lance Serge Fautré. Il n'est plus de mise. Prenez l'exemple des quartiers de bureaux monofonctionnels, complètement morts le soir, avec pour conséquence un grand sentiment d'insécurité. Par ailleurs, les limites entre la vie professionnelle et la vie privée ont tendance à s'estomper. De plus en plus de bureaux sont aménagés comme un prolongement de l'habitation. Nous avons besoin de bâtiments qui répondent à cette tendance. " D'après le rapport Emerging Trends in Real Estate 2018, l'étape suivante - après les bâtiments mixtes - sont les omni-use complexes, autrement dit des espaces où on "vit, travaille et se divertit dans le même environnement connecté". Zoku, dans la Weesperstraat à Amsterdam, près du théâtre Carré, illustre parfaitement cette prochaine étape. Zoku rassemble sous le même toit un mix flexible d'espaces de vie et de travail, des services, un restaurant et une "communauté d'individus partageant les mêmes valeurs". Comme le fait remarquer Maxime Kumpen (CBRE), certaines tours de bureaux sont déjà transformées en " multicomplexes " en Belgique et à l'étranger. " La fonction du bureau prédomine, mais il existe aussi une zone de loisirs avec salle de fitness, auditorium, salles de réunion, restaurant, bar, etc. L'étage inférieur de l'immeuble abrite généralement un espace coworking. L'idée est de permettre aux start-up qui émergent à l'étage inférieur de se développer et d'occuper plus d'espace aux étages supérieurs. " Toon Haverals, CEO du promoteur immobilier LIFE, est lui aussi un grand défenseur de la multifonctionnalité. Promoteur de projets résidentiels, LIFE participe aussi à l'entreprise de coworking Fosbury & Sons. " Le potentiel de convergence entre nos activités résidentielles et les espaces de coworking de Fosbury & Sons est immense, clame-t-il. Nous avons l'intention de combiner les deux dans nos futurs projets. " La technologie jouera un rôle de plus en plus important sur les chantiers également, prédit Lode Waes. " Les robots, les drones, l'impression 3D de certaines parties du bâtiment, etc. entrent peu à peu dans les moeurs. Mais les gains d'efficacité potentiels réalisables grâce à l'échange d'informations sont encore plus importants. Le chantier réunit de nombreux acteurs. A l'heure actuelle, chacun des intervenants travaille généralement dans son coin. L'harmonisation des différents flux d'informations est un processus long et fastidieux, qui prend énormément de temps. Le Modèle d'Information du Bâtiment qui collecte et coordonne toutes les informations peut s'avérer très efficace. " Pour Stefaan Vandist, les pratiques actuelles " remontent à l'âge de la pierre ". Il y a moyen de faire beaucoup plus vite, à condition de changer le processus même de construction. " Le système qui prédomine aujourd'hui est très linéaire : conception, demande de permis, obtention des autorisations, prise de contact avec les différents entrepreneurs et sous-traitants. Un peu comme si un entrepreneur transmettait le projet à un autre, 'en estafette', avec tout le stress que cela génère et les discussions sans fin entre les différents entrepreneurs en cas d'erreur. " La société néerlandaise WeBuildhomes propose une alternative intéressante, selon Stefaan Vandist. Sur le site de la société, les candidats constructeurs/acheteurs peuvent choisir parmi une soixantaine de projets de différents architectes. " On commande sa maison en quelques clics, explique-t-il. On commence par choisir le style et le concept. On sélectionne ensuite une rue ou un quartier où WeBuildhomes est à pied d'oeuvre et on passe commande. Il n'y a plus qu'à attendre la remise des clés 20 semaines plus tard. C'est environ trois fois plus rapide que la procédure habituelle aux Pays-Bas. Comment font-ils ? Ils optimisent l'intégration verticale. Finis les imbroglios dus à l'impossibilité pour le plombier de faire son travail à cause du retard du menuisier. WeBuildhomes vend aussi beaucoup de préfabriqués et fait jouer les avantages d'échelle, car la société ne bâtit jamais une habitation individuelle, mais une rue entière ou un bloc de logement complet. " Les auteurs du rapport Emerging Trends in Real Estate ont interrogé 818 spécialistes immobiliers européens sur l'évolution prévisible du secteur. Pour deux tiers d'entre eux, l'émergence du space as a service entraînera le changement du modèle commercial des investisseurs immobiliers. " Le basculement du produit au service s'observe dans de très nombreux secteurs, constate Stefaan Van Dist. Dans le secteur automobile, les sous-systèmes connaissent un succès grandissant. Hello Fresh est un autre exemple. Dans l'immobilier, WeWork fait école. " WeWork est effectivement devenu en un rien de temps un véritable phénomène dans le secteur des bureaux. Fondé en 2010 à New York, le spécialiste du bureau totalise déjà 170 sites dans 18 pays. L'influence de WeWork est considérable à en juger d'après le succès de sa formule, abondamment copiée par les entreprises immobilières classiques et les acteurs locaux. WeWork combine espaces de coworking branchés et espaces de travail, le tout complété par des services, des formules de bureau et des installations de réseau. " Nous nous occupons de tout ". Tel est le message de WeWork. " Concentrez-vous sur ce qui vous importe, nous nous occupons du reste. Profitez d'un service de réception, d'outils de fonctionnement essentiels, de rafraîchissements et bien plus encore. " La flexibilité est l'autre pilier du concept. Finis les baux longue durée difficiles à gérer. WeWork propose des contrats mensuels qui permettent à " votre bureau de grandir avec votre équipe ". Entre-temps, WeWork a lancé WeLive, sa branche résidentielle. " Il y a fort à parier que l'impact sur l'immobilier résidentiel sera tout aussi considérable, affirme Stefaan Vandist. Le concept a une fois de plus été lancé à New York, un choix mûrement réfléchi. New York est la ville socio-démographique qui connaît la plus forte rotation. La durée moyenne de séjour serait inférieure à deux ans. Le long processus classique de chercher, louer ou acheter une habitation ne présente plus aucun intérêt. " A en croire Toon Haverals, le marché du logement devrait lui aussi gagner en flexibilité. " La tendance actuelle est à l'achat, mais il devient de plus en plus difficile pour les jeunes d'acheter une habitation. Il ne s'agit plus tant de pouvoir que de vouloir acheter. Flexibilité et qualité de vie vont désormais de pair. L'homme moderne veut pouvoir réagir plus vite aux changements qui interviennent dans sa vie. Le secteur immobilier devra en tenir compte. "