Une expertise d’Evelyne Gielen, économiste immobilier Metrecarre.
Lors d’une vente immobilière, la partie acquéreuse reçoit généralement les clés après la signature de l’acte authentique, au moment du transfert de propriété et surtout de jouissance. Dans certains cas, il arrive que l’acquéreur demande à disposer des clés dès la signature du compromis de vente, pour des motifs divers: le bail de son ancien logement arrive à son terme, il souhaite débuter les travaux le plus tôt possible pour pouvoir s’installer une fois l’acte signé ou il est tout simplement impatient d’occuper les lieux. Juridiquement, la remise des clés anticipée n’est pas interdite. Pourtant, cette pratique est vivement déconseillée. Voici pourquoi.
Une alternative pour satisfaire acheteur et vendeur? Insister auprès du notaire pour que l’acte soit passé le plus rapidement possible.
Il est possible que la vente n’aboutisse pas pour diverses raisons. La plus fréquente? L’acheteur voit sa demande de crédit refusée. Dans le cas où le compromis prévoit une condition suspensive d’obtention du prêt, dont la non-réalisation entraîne l’annulation de la vente. Pour le vendeur qui a autorisé l’acquéreur à occuper les lieux après la signature du compromis, récupérer son bien ne sera pas toujours évident. Dans certains cas, il devra entamer une procédure judiciaire – souvent coûteuse – pour expulser l’acheteur occupant. Ce n’est par ailleurs pas la seule condition suspensive généralement présente dans les compromis. En outre, même en l’absence de conditions et dans le cas d’une confiance mutuelle, il s’agit de rester prudent. Il ne faut pas oublier qu’il peut s’écouler jusqu’à quatre mois entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente. L’acquéreur occupant les lieux peut avoir entrepris des travaux de démolition durant cette période. S’il décède avant la passation de l’acte, par exemple, ses héritiers peuvent tout à fait renoncer à la succession. Le vendeur se retrouve avec un chantier à remettre en état.
L’acheteur non plus n’est pas à l’abri des mauvaises surprises. Investir de l’argent dans un bien dont il ne possède pas encore la propriété n’est pas sans risque, même si la banque a donné son aval pour le prêt. Si le vendeur a contracté une dette qui est garantie par une hypothèque, le prix de vente du bien doit être supérieur à celle-ci pour qu’elle soit levée. En tant qu’acheteur, il est donc vivement conseillé d’attendre la levée des hypothèques avant de faire une demande de remise des clés anticipée.
En tant que vendeur, vous avez donc plutôt intérêt à dire non à une demande de remise anticipée des clés. Et si vous décidez quand même de remettre les clés avant la signature de l’acte définitif, prenez vos précautions: fixez les conditions d’occupation anticipée par écrit. Vous pouvez faire établir cette convention de remise des clés par un avocat ou par votre notaire. Il est vivement conseillé de refuser que de gros travaux soient entrepris. Vous pouvez convenir avec l’acheteur qu’il supportera les charges de l’immeuble à compter du moment où il est en possession des clés. Il contractera également une assurance pour se prémunir contre les sinistres. Vous pouvez aussi exiger le versement d’une garantie qui sera débloquée au moment de la signature de l’acte. Enfin, n’oubliez pas de dresser un état des lieux d’entrée avant la prise de possession du bien par l’acheteur.
Même si toutes ces précautions sont prises, le danger subsiste, c’est pourquoi il est préférable de toujours attendre la signature de l’acte authentique avant de donner les clés. Une alternative pour satisfaire acheteur et vendeur? Insister auprès du notaire pour que l’acte soit passé le plus rapidement possible. Mieux vaut prévoir dès l’offre, une date butoir pour la signature de l’acte. Vérifiez au préalable avec le notaire de l’acheteur qu’il sera en mesure de respecter le délai. Pour ce faire, il est essentiel d’avoir au préalable un dossier de vente complet.
