Evere joue désormais dans la cour des grands

Si l’offre patine quelque peu en matière d’appartements neufs à Bruxelles, les prix continuent leur croissance, avec une hausse globale de 5 % par rapport à l’an dernier. On le doit principalement aux communes de Saint-Gilles, Ixelles et Etterbeek, dont l’attractivité ne se dément pas. A noter que les projets se multiplient à Evere, une des entités bruxelloises qui a le vent en poupe.

Il ne peut bien évidemment s’agir que d’un accident de parcours. L’un ou l’autre projet important pouvant être retardé pour une question de financement ou de délivrance de permis d’urbanisme tardive. Mais une tendance à la baisse semble se dessiner ces derniers mois sur le marché immobilier bruxellois de l’appartement neuf, le nombre d’unités en cours de commercialisation étant en diminution. Un élément à tenir à l’oeil dans les prochains mois, d’autant plus que 20 % des appartements neufs à vendre en Belgique le sont à Bruxelles. Voilà en tout cas l’un des éléments qui ressort de la dernière livrée de chiffres fournie par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners, qui analyse le marché des appartements neufs pour Trends-Tendances.

En un an, le nombre de projets en cours de commercialisation est passé de 138 à 113 (- 18%) alors que le nombre d’appartements mis sur le marché connaissait une baisse de 7 % pour atteindre les 1.877 unités. Une tendance qui est surtout à relever dans les districts de Bruxelles-Sud, de Bruxelles-Ouest et de Bruxelles-Ville. “Le stock global bruxellois retombe à des niveaux que l’on connaissait en 2014, après un rebond en 2015, explique Michaël Zapatero, analyste au sein du bureau de Crombrugghe & Partners. Mais cette baisse est toutefois à relativiser compte tenu du fait que certains promoteurs n’ont pas souhaité publier les commercialisations en cours de certains projets.”

S’ils connaissent une certaine stabilité par rapport au premier quadrimestre, il faut surtout noter que, d’une manière générale, les prix ont augmenté de 5 % par rapport à septembre 2016 et de 9 % en quatre ans. Un signal intéressant pour les propriétaires et qui est bien évidemment lié à l’arrivée de nouveaux biens plus efficients sur le plan énergétique, tirant les prix vers le haut. Ces hausses sont surtout à relever dans les districts de Bruxelles-centre (+ 11 % par rapport à 2013) et Bruxelles-Ville (+ 9%) alors que, a contrario, les prix n’augmentent que de 5,5 % dans les belles communes du sud de Bruxelles.

L’axe Louise reste incontournable

Le principal vivier d’appartements à Bruxelles provient désormais du district Bruxelles-Nord, avec 513 unités. Ce district est pour le moins hétéroclite puisqu’on y analyse tant des projets situés le long du canal qu’à proximité de Reyers. Difficile donc d’établir une véritable ligne de conduite. Pointons toutefois la commune d’Evere qui devient, trimestre après trimestre, l’une des entités qui montent dans la capitale. Une dizaine de projets y sont en cours de commercialisation et ses prix se rapprochent désormais de plus en plus de ceux de Woluwe-Saint-Lambert (de 2.750 à 4.400 euros/m2). “Evere devient un petit Woluwe, relève Michaël Zapatero. Mais attention à la suroffre éventuelle dans ce quartier. Certains projets actuels ne se vendent déjà pas d’une manière optimale et ceux livrés il y a cinq ou dix ans ne parviennent pas à terminer leur commercialisation. Et cela alors qu’il y a des projets ambitieux autour de la RTBF et de l’Otan.” Sur ce district, on peut pour le moment y relever les projets Stephenson Gardens, Canal Wharf (AG Real Estate), Vive Verde à Jette (Antonissen), Hoogveld et Les Amandiers (Matexi) à Berchem-Sainte-Agathe, Terranova à Neder-over-Heembeek et Fenix (Immpact), Genève Park II (Skyline) et Leopold Views (Matexi) à Evere.

L’autre district qui a le vent en poupe est celui de Bruxelles-Centre, qui voit son stock d’appartements en cours de commercialisation nettement augmenter et qui connaît une belle hausse de ses prix (+ 5 % en un an), égalant pour la première fois les communes du sud de Bruxelles en la matière (3.750 euros/m2). On le doit surtout à des projets tels que le Queen 1839 (e-maprod, près de 4.800 euros/m2 en moyenne) et The Cond’Or (Optima Global Etate, 4.800 euros/m2) à Ixelles, le Metropolis (Willemen) ou encore la Résidence Quadrian (Bouygues) à Bruxelles, ce dernier flirtant avec les 5.000 euros/m2. Notons qu’il s’agit d’un marché peu homogène, où les projets du Châtelain côtoient ceux de Schaerbeek, dont les prix font parfois le grand écart.

Le riche vivier d’Auderghem

Si vous voulez avoir le choix en matière d’appartements et que vous avez les moyens, l’idéal est de vous balader dans les communes du sud de Bruxelles. Même si le stock est en baisse de 20 %, on y retrouve quand même 442 unités sur le marché. Dans des promotions telles que le Parc Sainte-Anne (Immobel), Souverain (Belfius Immo & Cordeel), Oxygen (Bexix Red), Deltaview (Willemen) et Nénuphars (Provisa) à Auderghem ou encore le Domaine de l’Observatoire (Beaufort House), les Promenades d’Uccle (Matexi et Besix Red), les Terrasses de Gatti (Gia Immobilier), Plein ciel (Samarkand Properties), les Terrasses des Hauts Prés (Orpéa) à Uccle. Il est à remarquer qu’Auderghem a toujours la cote, puisque la commune rassemble la moitié des appartements en vente actuellement. Et que de nombreux projets devraient encore remplir le pipeline à l’avenir, comme Universalis (Immobel) ou les constructions prévues sur la zone Delta sud. A contrario, Woluwe-Saint-Pierre et Watermael-Boitsfort tirent toujours la langue, seule la rénovation du Senato (Socatra) alimentant le stock. Pour le reste, pas de surprise, ce district reste le plus cher de la région, avec des prix moyens se stabilisant à 3.750 euros/m2.

Enfin, dans le district ouest, peu de surprises : le stock est également en baisse mais connaît par contre une légère envolée des prix, puisqu’ils rattrapent ceux que l’on peut retrouver dans le district de Bruxelles-Nord. “Le marché à proximité du canal est à la traîne malgré les nombreux projets dans le pipeline qui devraient le redynamiser dans les prochaines années”, estime Michaël Zapatero.

Projet à la loupe : Les Promenades d’Uccle

Après 15 ans d’attente et six de recours devant le Conseil d’Etat, Matexi et Besix Red ont lancé il y a le peu la construction de la première phase (18 maisons et 42 appartements) de l’important lotissement des Promenades d’Uccle (11 ha) situé au bord du ring sur le plateau Engeland. Un troisième ensemble de 34 appartements sera lancé en septembre. A terme, d’ici 2024, on y retrouvera 238 logements, soit près de 900 habitants. “Le projet a été revu à la baisse puisque les premières esquisses évoquaient 401 logements”, fait remarquer Jesse Dobbelaere, responsable de projet chez Matexi.

Cette promotion, qui se veut particulièrement innovante sur le plan écologique, a été dessinée par les architectes d’A2RC et par le bureau Espace Architecture. Les premières maisons seront livrées début 2018, les appartements fin 2018. Il faudra compter 3.300 euros/m2 pour mettre la main sur un appartement. Soit à partir de 275.000 euros pour un deux chambres.

XAVIER ATTOUT