Louer une maison ou un appartement via une agence immobilière sociale (AIS) offre des avantages tant pour le locataire que pour le propriétaire. Certains pièges sont aussi à éviter. Explications.
Les agences immobilières sociales (AIS) – 23 agréées par la Région de Bruxelles-Capitale, 33 en Région wallonne – sont des organismes à finalité sociale. Elles agissent comme intermédiaires entre les propriétaires et les candidats-locataires ayant des revenus précaires et modestes qui sont à la recherche d’un logement. L’objectif principal des AIS est de (ré)introduire des logements salubres dans le circuit locatif au bénéfice des ménages à revenus modestes.
Pour le locataire, l’avantage de ce type de location est de pouvoir occuper un bien en bon état – certains sont flambant neuf – à un loyer bien plus bas que celui du marché.
L’investisseur qui opte pour ce type de gestion locative sous-traite la plupart des tâches à l’agence immobilière sociale : du choix du locataire à la rédaction du bail, en passant par l’état des lieux d’entrée et de sortie, au suivi des impayés des loyers, de la gestion du bien en “bon père de famille”,…
En contrepartie, le propriétaire cède une partie de son loyer. Cette réduction varie selon les différentes AIS. Elle est estimée à environ 25% du loyer réel, mais peut grimper jusqu’à 40% dans certains cas.
Les avantages de ce type de location sont aussi multiples pour le propriétaire. La décote parfois importante de loyer est compensée par certains avantages financiers et fiscaux, qui peuvent être cumulatifs.
- Le loyer est garanti au propriétaire pendant toute la durée du bail, aucun vide locatif n’aura lieu. C’est l’AIS qui sera garante des paiements des loyers et des charges et qui devra poursuivre le locataire si ces paiements font défaut.
- Le propriétaire ne devra pas payer de précompte immobilier en Région bruxelloise et en Région wallonne.
- Il aura accès à des primes régionales au taux le plus avantageux (indépendamment de son niveau de revenus). L’octroi d’une prime est cependant conditionné à une durée de mise en location de 9 ans minimum (5 ans s’il y a un contrat en cours).
- Le propriétaire peut bénéficier des prêts à 0% et des subventions pour des travaux réalisés dans l’habitation en Région wallonne. Il bénéficiera aussi d’un taux réduit de TVA à 12% pour construire ou acheter une habitation neuve (au lieu de 21%), à condition que cette dernière soit mise en location via une AIS pendant 15 ans minimum.
- Ainsi que d’un taux de TVA réduit à 6% pour la démolition d’un bâtiment résidentiel ou non et la reconstruction de logements mis en gestion auprès d’une AIS pendant minimum 15 ans à compter de la première occupation.
- Le bien loué sera remis en état en fin de mandat (hors usure normale et vétusté).
- En Flandre et en Wallonie, pour un bail de minimum 9 ans avec une AIS, le bailleur peut obtenir une réduction fiscale de 45% sur les dépenses consenties pendant 9 ans.
A quoi faire attention ?
Mettre son bien en location via une AIS nécessite aussi quelques précautions. Par exemple, la fin du mandat de l’AIS ne coïncide pas toujours avec la fin d’un bail. Au terme de la sous-traitance par l’agence immobilière sociale, le propriétaire pourrait se retrouver à devoir gérer des locataires qu’il n’a pas choisis et, éventuellement, à devoir gérer des loyers impayés. Les modalités de la fin de mandat doivent donc être bien établies dès le départ.
“Ce projet rassemble les propriétaires et les locataires au lieu de les diviser”
Patrick Willems, Secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
Patrick Willems, Secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), conseille ce système qu’il qualifie de “sécurisé” pour le bailleur. Pour lui, il n’existe qu’un seul désavantage à louer via une AIS : le loyer moins élevé. “ A part cette perte financière, le bailleur n’a rien à faire, il délègue tout à l’AIS pour la recherche du locataire, le suivi des loyers, les petites réparations qui devraient être effectuées dans le bien loué,…Il peut aussi être exempté du précompte immobilier. Il a l’esprit tranquille. ” Patrick Willems prône un projet qui rassemble les propriétaires et les locataires au lieu de les diviser dans un contexte de la hausse des prix immobilières qui bloque l’accès au logement de nombreux ménages.
Comment est calculé le loyer dans les AIS ?
Les AIS mettent en location des logements qui ne leur appartiennent pas. Le loyer que paiera le locataire sera notamment défini en fonction du loyer qui a été convenu avec le propriétaire du logement. Ce loyer peut être de 25 à 40% inférieur à un loyer demandé pour une location normale. Dans tous les cas, l’AIS garantit au locataire un loyer modéré, inférieur au prix du marché. Cette réduction ne lui sera accordée qu’à la stricte condition qu’il prouve chaque année à l’AIS le montant de ses revenus. Ceux-ci devant correspondre aux revenus d’admission du logement social. (Sources : le portail Wallonie.be)
