Comment les plus riches investissent dans l’immobilier

La plupart des Belges ne connaissent que le crédit hypothécaire classique, mais ce n’est pas la seule manière d’acquérir un bien immobilier. A condition de s’être déjà constitué un patrimoine, un crédit lombard est beaucoup moins cher.

Pour tous ceux qui n’avaient jamais entendu parler d’un crédit lombard, nous vous proposons un petit compte rendu de notre entrevue avec Michiel van den Heuvel, regional head of distribution chez Deutsche Bank. Nous avons discuté avec lui de la possibilité de souscrire un crédit lombard pour acheter un bien en Bulgarie.

Au lieu de prendre une hypothèque sur votre maison, vous pouvez proposer à la banque d’accepter un portefeuille de titres en garantie. C’est une formule très utilisée depuis des décennies dans les familles les plus fortunées. Quelque 80% des crédits contractés par les clients private banking de Deutsche Bank Belgique ont servi à acquérir un bien immobilier en Belgique ou à l’étranger. Or, un crédit lombard est beaucoup moins cher qu’un crédit hypothécaire traditionnel.

Pour acquérir un bien à l’aide d’un crédit hypothécaire, vous payerez en effet une foule de frais en plus des droits d’enregistrement: droits d’écriture, frais hypothécaires, TVA, frais administratifs, honoraires du notaire… Pour un appartement de 200.000 euros, ces frais atteignent rapidement 5.200 à 5.570 euros. Sans compter les frais de dossier facturés par la banque, qui fluctuent souvent autour de 500 euros. Mais si vous pouvez convaincre votre banquier d’opter pour un mandat hypothécaire, vous pouvez déjà réduire les frais à 1.500 ou 2.000 euros.

Dans le calcul précité, nous avons pris pour hypothèse un bien relativement peu coûteux. Car le prix médian d’un appartement atteint déjà 250.000 euros à en Région bruxelloise. Pour une maison, il flirte avec les 440.000 euros. Et les frais augmentent avec la valeur de l’immeuble.

Le crédit lombard est particulièrement populaire chez ceux qui se sont déjà constitué un patrimoine. Il peut en effet réduire les frais de quelque 95%. A la Deutsche Bank, vous payerez 250 euros de frais de dossier en tout et pour tout. Les taux d’intérêt aussi sont intéressants. Si vous voulez emprunter à 10 ans avec amortissements de capital par exemple, vous pourrez actuellement bénéficier d’un taux de 1,43%. Si vous voulez emprunter sans amortissements de capital – et donc rembourser l’intégralité du capital après 10 ans -, le taux se monte à 1,77%. Pour un prêt à cinq ans, les taux retombent respectivement à 1,15% et 1,30%. Les échéances varient entre six mois et 10 ans.

Des titres en garantie

Pour la banque, il est très important que l’emprunteur puisse donner une garantie. Celle-ci peut être constituée en obligations, en fonds ou en actions, voire en cash. Vous donnez vos titres en garantie, la banque analyse les risques et fixe la valeur totale de l’emprunt qu’elle accepte de vous accorder en fonction de la garantie. Dans le cas d’actions, ce sera généralement 40 à 50% de la valeur de la garantie. Dans le cas de fonds, 50 à 60%. Et pour des obligations plus défensives, 80 à 90%. La banque bloque les titres sur un compte au cas où vous ne pourriez pas rembourser votre emprunt. Vous pouvez toujours négocier ces investissements en concertation avec la banque.

Certaines banques exigent un portefeuille de 250.000 euros pour de nouveaux clients. A la Deutsche Bank, il est déjà possible de constituer une garantie à partir de 100.000 euros. Les clients ont parfois pour des millions, voire des dizaines de millions d’euros de crédits de ce type. La banque voudra également connaître l’objet du crédit et le documentera. Par exemple, la loi belge interdit d’emprunter pour investir.

Faire fructifier son portefeuille

Autre aspect très intéressant de la formule: vous pouvez continuer à faire fructifier votre portefeuille. Au lieu de n’investir que dans une maison, vous acquérez donc le bien tout en conservant un portefeuille d’investissement. Et si ces investissements génèrent un rendement à long terme, celui-ci peut vous aider à rembourser le prêt.

Le crédit lombard est également plus rapide. Dans le cas d’un crédit hypothécaire, le notaire doit mener plusieurs enquêtes avant l’achat. Un processus qui peut facilement durer six à douze semaines. Dans le cas du crédit lombard, vous pouvez le boucler en une à deux semaines si tout se passe bien.

Reverser de l’argent en cas de krach

Le principal inconvénient du crédit lombard, c’est que les investissements donnés en garantie peuvent perdre de leur valeur, raison pour laquelle des actions individuelles n’ont qu’une valeur de garantie limitée. Car celles-ci sont des investissements risqués. Avec des holdings ou des fonds, les risques sont mieux diversifiés. Ils se voient dès lors attribuer une valeur d’emprunt plus élevée. Et si la valeur de la garantie tombe sous un certain niveau? Vous devrez remettre au pot pour couvrir le risque. Les investisseurs peuvent également anticiper un krach en rajoutant un peu de garantie après une hausse des marchés.

La banque mettra également tout en oeuvre pour limiter le risque en amont. Par exemple, elle ne vous autorisera jamais à emprunter à concurrence de la valeur totale de votre portefeuille d’investissement. Elle prendra généralement une marge de sécurité d’environ 15%. Imaginez, par exemple, que vous pouvez emprunter 50% sur un portefeuille de 400.000 euros: la banque ne lancera un appel de marge – une demande de rajouter de l’argent – que si la valeur de la garantie retombe à 170.000 euros. Dans ce cas de figure, le conseiller de la banque prendra contact avec vous pour vous demander de verser un surcroît de garantie ou de convertir vos investissements en cash. Le cash est pris en compte à 100%, ce qui accroît la valeur de l’emprunt. Si vous préférez ne pas risquer de devoir vendre vos investissements à un niveau plancher, vous veillerez donc à garder quelques réserves pour pouvoir accroître votre garantie en cas de besoin.

Encore un dernier conseil: si votre banquier vous regarde bizarrement quand vous l’interrogez sur un crédit lombard, essayez le terme investment loan. Manifestement, il est également très utilisé dans le secteur.

Stefan Willems