Investir dans un kot semble être l'investissement le plus approprié pour mettre un pied dans le monde de l'immobilier. " Un investissement de bon père de famille par excellence, estime Thibault Van Dieren, directeur général d'Eckelmans. Un rendement assuré, des locataires fiables et ponctuels car les parents sont souvent derrière le locataire. Nous ne promettons pas de plus-value à la revente. Mais, de notre expérience, tous les kots qui ont été vendus ces 10 dernières années l'ont été avec une plus-value. Précisons toutefois que, à l'avenir, ces plus-values potentielles seront moins importantes. Comme pour les autres segments du marché immobilier d'ailleurs. "
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Investir dans un kot semble être l'investissement le plus approprié pour mettre un pied dans le monde de l'immobilier. " Un investissement de bon père de famille par excellence, estime Thibault Van Dieren, directeur général d'Eckelmans. Un rendement assuré, des locataires fiables et ponctuels car les parents sont souvent derrière le locataire. Nous ne promettons pas de plus-value à la revente. Mais, de notre expérience, tous les kots qui ont été vendus ces 10 dernières années l'ont été avec une plus-value. Précisons toutefois que, à l'avenir, ces plus-values potentielles seront moins importantes. Comme pour les autres segments du marché immobilier d'ailleurs. " Une année en kot coûte en moyenne entre 3.500 et 4.000 euros, loyers de 12 mois et charges comprises. Le prix d'un loyer peut aller de 275 euros (15 m2 avec cuisine et salle de bains commune) à 700 euros pour un studio rénové et meublé de 40 m2. Les biens neufs se louent entre 500 et 600 euros, hors charges. Il faut compter 90.000 euros (hors frais) pour un logement étudiant d'une chambre dans une des dernières résidences construites à Louvain-la-Neuve et 125.000 euros pour un studio dans le projet Erasmus Garden à Bruxelles. Vu le niveau plancher des taux hypothécaires, ce choix peut s'avérer le plus accessible pour le petit investisseur qui souhaite placer ses économies. Faut-il multiplier les kots pour obtenir un bon rendement ? Pas nécessairement. Notons que, dans certains cas, un système de gestion locative (payant, en moyenne 12 % du loyer mensuel) accompagne l'achat. Ce qui signifie que les contraintes sont pratiquement nulles pendant l'année. Une rénovation régulière du mobilier est toutefois à prévoir, vu l'utilisation intensive effectuée par des étudiants. Le rendement locatif brut se calcule en divisant la somme de l'ensemble des revenus locatifs annuels par le prix payé pour l'achat de la chambre d'étudiant. Il faut ajouter les frais liés à cet achat (notamment les droits d'enregistrement et les frais notariaux) et les multiplier par 100 pour obtenir un pourcentage. Attention, il faut toujours se méfier des effets d'annonce qui sévissent dans le logement étudiant. Un rendement locatif (très) intéressant peut grimper à 6 % en cas de bien rénové. La moyenne sera toutefois de 3 à 4 % net. Pour une chambre neuve, il faudra plutôt tabler sur un rendement de 4,5 % (soit 3,75 % net). Mais le logement étudiant n'est pas dénué de risque : si le bien n'est pas loué d'ici la rentrée académique, il est à craindre de devoir se passer de loyers pendant un an. Ce qui plombera bien évidemment votre rendement. Notons qu'il faut ajouter à ce rendement régulier, la plus-value éventuelle en cas de revente du fait de la valorisation immobilière. Le fisc estime que la location d'un kot concerne des biens meublés donnés en location. Conséquence : les loyers réels doivent être déclarés à 40 %. Ils sont ensuite diminués de 50 % de manière à tenir compte des frais et de l'usure des meubles. Le montant résiduel est quant à lui taxé à 25 % via le précompte immobilier. Bref, l'impôt final sur la partie meuble est de 5 % des loyers réels. La partie immeuble (60%) est quant à elle taxée sur base du revenu cadastral dédié à la location. Par Xavier Attout.