Appartements neufs: Tubize amorce son décollage

L’offre reste importante à Braine-l’Alleud, Louvain-la-Neuve et Tubize. Le stock d’appartements neufs s’essouffle par contre à Waterloo, Rixensart et surtout Nivelles. Les prix sont en léger recul.

Un an après avoir connu une importante envolée, le nombre d’appartements actuellement mis en vente retombe dans des standards plus classiques. On retrouve 911 unités en cours de commercialisation en Brabant wallon, selon les derniers chiffres livrés pour Trends-Tendances par le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners. Braine-l’Alleud, Tubize, Ottignies et Louvain-la-Neuve concentrent les principaux projets. Le réservoir est par contre à sec à Nivelles, Rixensart et Waterloo. Un constat qui devrait être de courte durée pour la cité aclote vu les nombreux projets dans le pipeline mais qui devrait par contre s’inscrire dans la durée à Rixensart et à Waterloo. Deux communes particulièrement denses où les autorités ont décidé de fermer quelque peu le robinet.

En matière de prix, ils sont pour la première fois en recul par rapport à l’an dernier (-1,5%), le prix moyen dans la province étant de 3.225 euros/m2. Reste à voir si un plafond a été atteint ou s’il s’agit d’un simple coup d’arrêt. Les disparités restent toutefois encore importantes d’une commune à l’autre, l’écart étant par exemple de près de 1.000 euros/m2 entre Jodoigne et Louvain-la-Neuve. Le prix moyen d’un appartement neuf en Brabant wallon, d’une superficie moyenne de 102,5 m2, s’élève à 330.5620 euros.

C’est dans la cité universitaire que les prix sont les plus élevés (3.650 euros/m2). Des prix en recul de 4% par rapport à avril dernier mais qui sont stables sur un an. Parmi les projets en cours, citons essentiellement la nouvelle phase de 195 unités d’Esprit Courbevoie (Besix Red et Thomas & Piron) dont les prix moyens avoisinent les 4.150 euros/m2. A Ottignies, on retrouve toujours le Domaine de Franquenies (Domaine de Franquenies et Socatra), La Balbrière (REIM) et les Terrasses de Balzat (Thomas & Piron), Les Mimosas (Developers Group) et L’Orne (Eaglestone) à Mont-Saint-Guibert et les Berges de la Dyle à Court-Saint-Etienne (Thomas & Piron). Toujours aucune fumée blanche par contre pour les nouvelles phases de Court-Village (Equilis), empêtré dans des problèmes administratifs.

Nivelles attend ses projets

L’autre district particulièrement dynamique reste celui qui va de Braine-l’Alleud à Tubize. Un ensemble relativement hétérogène dont les prix sont en hausse de 8% en un an. C’est surtout à Braine-l’Alleud que l’on assiste à une concentration de projets (289 unités) avec notamment Terra Nostra (Equilis), Victor Hugo (Matexi), Parc du Cardinal (Camille et Urbanconstruct), L’Alliance (AGRE), le Domaine de la Ferme blanche, les Résidences du Parc de Lion (Bonaparte SPRL) et Bellecour (Belfius Immo & Unibra Real Estate). A Tubize, la machine semble lancée avec la belle commercialisation du quartier des Confluents (Delzelle), dont le prix moyen est de 2.310 euros/m2, ou encore le Champ du Tordoir (Evillas). Rayon prix, ils y connaissent une très forte augmentation, passant en quelques mois de 2.750 euros/m2 à 3.050 euros/m2, en hausse de 17,5% en un an.

L’avis de l’expert

Comment se porte le marché?

Il est toujours aussi dynamique avec des investisseurs particulièrement présents. Cette tendance s’est même encore renforcée ces dernières semaines, avec une attractivité importante pour les plus petites unités. Les grandes unités sont davantage plébiscitées par les seniors qui délaissent leur grande villa.

Quel type d’investissement conseiller?

Les endroits stratégiques restent à proximité des moyens de transport et des facilités. Et depuis l’apparition du covid, les terrasses sont devenues un must. Si on peut y adjoindre un espace pour un petit bureau, c’est encore mieux. Les petites unités sont à privilégier, à des prix inférieurs à 200.000 euros HTVA si possible. Notons que les promotions situées à Wavre fonctionnent très bien pour le moment. On y observe une réelle demande pour des produits neufs de qualité, et ce d’autant que les permis y sont enfin délivrés. Walhain, Mont-Saint-Guibert et Perwez sont des communes à suivre et qui peuvent être très intéressantes. La situation est par contre plus compliquée à Jodoigne où les promotions se sont multipliées, ce qui a eu pour effet de saturer quelque peu le marché.

Un mot sur la demande locative?

Elle ne faiblit pas et ne va faire que se renforcer à l’avenir vu la situation économique plus compliquée de certains ménages et des jeunes. Les investisseurs n’auront donc pas de problème pour trouver des locataires.

A Nivelles, l’érosion du stock se poursuit. C’est bien simple, il n’y a pratiquement plus rien à se mettre sous la dent. Seuls 15 appartements sont encore en cours de vente. Un nombre ridicule par rapport à 2017 où on en dénombrait plus de 170. Il s’agit principalement de fins de commercialisations dans des projets tels que la Résidence Rock Garden (Sotraba), la Campagne du Petit Baulers (Aboreal) ou encore Faubourg de Namur (Matexi). Les prix sont stables par rapport à avril dernier.

Des bonnes affaires à Waterloo et Rixensart

A Wavre, la dynamique reste toujours hésitante. Si 175 appartements étaient mis en vente il y a deux ans, il n’y en a plus que 107 aujourd’hui. On les retrouve dans des projets tels que Moulin à vent (E-maprod), Val Vena (Thomas & Piron), Jardin en ville (West Avenue) ou encore Béguinage. A noter que les prix actuels (2.820 euros/m2) sont en baisse de 10,4% par rapport à septembre 2020 et de 1,8% par rapport à 2017.

Dans le carré d’or brabançon (Rixensart, Lasne, La Hulpe, Waterloo), l’offre est en hausse mais reste bien faible. Le Normandy à Genval (3B Real Estate) ou encore le Parc Lonchamp (Thomas & Piron Bâtiment et Unibra) et Millésimes Argenteuil à Waterloo sont quelques-unes des promotions en cours. Ajoutons que les 490 appartements des papeteries de Genval sont dorénavant tous vendus. Les prix sont en recul de 8,7% par rapport à l’an dernier et de 10% par rapport à 2019. Ils n’ont en fait plus progressé depuis au moins six ans.

Enfin, relevons la bonne tenue des projets dans l’est du Brabant wallon. Si on ne recense que deux projets à Jodoigne (Stellar de Dare2Build et Belle vallée de Matexi), il y en a plusieurs dans les communes avoisinantes, notamment à Perwez. Equilis a lancé les ventes pour L’Orée de la Semay, un ensemble de 20 appartements et de 16 maisons. Toujours à Perwez, Dare2Build commercialise actuellement le projet de 35 unités Les Hauts de Trémouroux.

L’avis de l’expert

L’offre semble bien plus conséquente qu’auparavant dans l’ouest du Brabant wallon…

En effet, mais cela ne signifie pas pour autant que la concurrence entre les projets est plus importante. Le quartier des Confluents (Duferco) absorbe une bonne partie de l’offre. Ce type de projets mixtes qui mêlent différentes fonctions attire désormais beaucoup.

Comment se porte le marché?

Le quartier des Confluents, qui est en cours de construction, se vend très bien. 90% des 144 appartements de la première phase sont déjà vendus. Nous observons que de nombreux acheteurs bruxellois sont séduits par le projet. Le rapport qualité/prix est très intéressant pour eux (2.310 euros/m2 en moyenne). Il y a aussi de nombreux primo-acquéreurs de communes plus huppées comme Braine-l’Alleud ou Waterloo qui peuvent accéder à la propriété en se déplaçant de quelques kilomètres.

Et la demande locative?

La demande est énorme et ce même pour les appartements qui ne sont qu’au stade de la construction. On le voit car la gestion locative devient de plus en plus privilégiée par les investisseurs.

Et un conseil pour les investisseurs?

Pour ceux qui privilégient le rendement pur et dur, le studio et l’appartement 1 chambre sont idéaux. Le deux chambres est celui qui connaît le plus de succès car l’amplitude locative est la plus intéressante. Enfin, avec le covid, certains investisseurs qui veulent diversifier leur portefeuille songent même aux appartements de trois chambres.