C’est officiel: les conseils d’administration respectifs d’Allfin et Immobel ont marqué leur accord pour entériner une fusion par absorption de premier par le second le 10 ou le 29 juin prochains, lors de deux assemblées générales extraordinaires planifiées à cet effet.
La nouvelle entité, qui opérera sous le nom d’Immobel, deviendrait alors le plus grand acteur de développement immobilier belge coté en Bourse, avec une capitalisation boursière attendue de plus de 400 millions d’euros et des actifs évalués à plus de 920 millions d’euros.
Mariage de poids lourds
Au compteur actuel, Allfin est principalement active sur le marché résidentiel, de bureau et commercial ; elle a des bureaux tant en Belgique qu’à Luxembourg. Elle s’est récemment fait connaître grâce au redéveloppement de lieux-dits emblématiques à Bruxelles tels le Chambon (ex-siège de la CGER) ou les projets Ernest et Solvay (ex-siège de Solvay). Ses autres projets-phares ont pour nom O’Sea, Infinity, Polvermillen, Lebeau, Royal Louise ou Riverview. L’ensemble de ces projets représente actuellement quelque 327.000 m².
Immobel quant à elle est mieux connue du grand public et toujours active sur trois segments (bureaux, logement et lotissement) dans trois pays : la Belgique, le grand-duché de Luxembourg et la Pologne. Ses projets-phares ont pour nom Brussels Tower (Möbius), Black Pearl, Universalis Park, CBD One, Cedet et Galerie Kons. L’ensemble des projets compte près de 440.000 m².
De concert, Marnix Galle, le CEO d’Allfin et président du CA d’Immobel, et Alexander Hodac, le CEO d’Immobel, justifiaient ce matin cette fusion en arguant que la nouvelle entité agissant sur trois marchés nationaux – Belgique (56%), grand-duché de Luxembourg (33%) et Pologne (12%) _ serait plus robuste tant d’un point de vue opérationnel que financier et qu’elle offrirait ainsi de solides perspectives de croissance, appelées à franchir assez rapidement la barre symbolique du milliard d’euros d’actifs.
Selon Marnix Galle, les nombreux experts indépendants (PWC, Allen&Overy et Linklaters) qui ont planché sur cette fusion ont utilisé une méthodologie commune particulièrement aboutie qui a permis aux trois banques de référence (BNP Paribas Fortis, ING, KBC) de donner pour les deux entités fusionnées des valeurs “proches dans un mouchoir de poche”. On se souviendra qu’une première tentative de fusion initiée par Marnix Galle peu de temps après avoir racheté, cher disait-on (55 millions d’euros), les parts d’Eastbridge dans le capital d’Immobel (+-30%) avait échoué sur le seuil de l’été dernier.
Le ratio d’échange aujourd’hui dégagé permet à Allfin d’être valorisée à hauteur de 58.77% dans la nouvelle société cotée, pour 41.23% à Immobel. La valorisation globale (equity value) d’Immobel, largement plombée par le montant de sa dette (248 millions d’euros), est en effet limitée à 201 millions d’euros, contre 286,5 millions d’euros pour Allfin, qui affiche une santé financière exceptionnelle pour l’instant. Le ratio dette/equity d’Immobel, qui culmine actuellement à 123,4%, serait réduit grâce à celui d’Allfin, qui plafonne à 62,3%. L’entité fusionnée afficherait donc sur les marchés un taux d’endettement moins important.
Sur base de ces valorisations respectives, Immobel proposera donc, lors de l’assemblée générale extraordinaire de juin, d’approuver la fusion sur base d’une valorisation de 48,76 euros par action.
D’une pierre deux coups
Mais pourquoi donc vouloir fusionner avec Immobel dans le chef d’Allfin Group ? D’abord pour des raisons de ‘plomberie’ financière. En se laissant avaler, telle une chèvre par un serpent, par Immobel, société cotée à la Bourse de Bruxelles depuis 150 ans, la PME Allfin pérénnise son incroyable capital intrinsèque accumulé en 15 ans à peine. Digérée d’un coup par le marché boursier, A3 Capital, la sprl de Marnix Galle pour laquelle ne figure aucun compte annuel consultable à la centrale des bilans, sera demain, via l’émission de 5,9 millions d’actions nouvelles _ et pour autant que la décision des deux CA soit entérinée par la future Assemblée générale d’Immobel _, actionnaire majoritaire de cette dernière à hauteur de 58,77% des parts. Le free float, quant à lui, serait après cette opération limité à quelque 27% des actions alors cotées à la Bourse de Bruxelles.
Tout en assurant le nouveau CEO de son entière confiance, Marnix Galle dit aussi vouloir garder un “rôle exécutif” en matière de stratégie et de futurs développements du paquebot reprofilé.
Prochain épisode le 26 mai, lors de l’assemblée générale annuelle d’Immobel.
