Acheter plus petit : le Belge n’a plus le choix… jusqu’à quand ?

Les crises se succèdent et impactent inévitablement le pouvoir d’achat immobilier des Belges. Résultat : celui-ci est en recul de 17 m2 par rapport à la moyenne historique.

En l’espace de neuf mois seulement, le Belge a perdu 13% de sa capacité d’emprunt immobilier. Selon le dernier indice trimestriel des prix d’Immoweb, un ménage moyen belge peut se permettre aujourd’hui d’acquérir une habitation de 85 m², alors qu’il pouvait encore viser plus de 102 m² (une superficie correspondant à la moyenne historique calculée par Immoweb) il y a deux ans à peine. Le pouvoir d’achat immobilier, inférieur de 17m² par rapport à la moyenne historique, est donc clairement en régression. Une situation qui résulte notamment de la hausse actuelle des taux d’intérêt (ils ont doublé en 2022 pour dépasser les 4% sur 20 ans) et de l’augmentation des prix de l’immobilier boostés par la crise du covid et les envies d’ailleurs (et plus grand) des Belges.

Mais que l’on ne s’y trompe pas, même si elle s’est fortement accélérée ces derniers mois, la baisse du pouvoir d’achat immobilier est en marche depuis quelques années. “Depuis 2018, lorsque les prix du marché ont commencé à augmenter davantage que les revenus”, indique-t-on chez Immoweb qui vient de publier une étude comparant le pouvoir d’achat immobilier sur les 45 dernières années.

“Le pouvoir d’achat immobilier fond à vue d’oeil mais je me veux rassurant, déclare Piet Derriks, managing director d’Immoweb. Soulignons qu’il n’y a eu que très peu de moments de crise dans l’immobilier belge, il n’y a eu que deux points culminants négatifs où la Belgique a atteint un plus bas, un niveau dont on se rapproche aujourd’hui, mais à chaque fois le pouvoir d’achat a très bien remonté, de manière saine. La valeur de l’immobilier risque de stagner sur les mois à venir, mais on ne s’attend pas à un terrible effondrement.”

Remise en perspective, la superficie moyenne de 85 m² à laquelle peuvent prétendre les nouveaux acheteurs constitue un des niveaux les plus bas depuis 1976, qui reste toutefois supérieur à ceux enregistrés à la suite du deuxième choc pétrolier et de la crise de 2007.

Au-dessus du plus bas historique de 79 m²

C’est en 1980 que le plus bas historique est enregistré, soit un pouvoir d’achat de 79m², en deçà de 6m² par rapport à aujourd’hui. A l’époque, l’économie mondiale subit les soubresauts des deux chocs pétroliers. Les taux d’intérêts sont élevés et les banques continuent de les augmenter chaque année (pour atteindre 12,7 % en 1982) dans un contexte d’inflation galopante. La situation se rétablit assez rapidement grâce à une baisse des taux et une politique monétaire accommodante. Les Belges regagnent 61 m² de pouvoir d’achat immobilier entre 1980 et 1987 pour atteindre cette année-là un maximum de 140 m². Bien heureux seront ceux qui ont alors acquis un bien car assez vite les taux remontent tout comme les prix du marché.

Durant les années 1990, les taux d’emprunt vont passer de 10% en 1991 à 4,2% en 1999. Cette diminution du taux d’intérêt couplée à une hausse des revenus (+ 36%) va compenser la hausse des prix de l’immobilier (+ 57%). Les ménages bénéficient alors d’un pouvoir d’achat de l’ordre de 128 m².

2007, autre année noire

S’en suit une demande immobilière qui explose, entraînant les prix vers des sommets. Ils doubleront en moins de huit ans. En 2007, le pouvoir d’achat immobilier est retombé à 80 m², deuxième plus bas historique, soit une perte 48 m² en huit ans. “A cette époque, tout comme aujourd’hui, le pays avait connu une forte demande qui a fait gonfler les prix, indique Piet DerriksC’est ce qui s’est passé pendant les années covid également. Ce qui nous a permis de nous remettre de cette crise, à l’époque, a été la baisse des taux d’intérêts et une hausse des prix qui a ensuite été plus modérée. Nous connaissons aujourd’hui une hausse des taux d’intérêts, et c’est (entre autres) ce qui pèse sur le budget des ménages actuellement.“

L’indexation des salaires comme correctif

“L’indexation automatique des salaires est ce qui rend la situation belge plus saine par rapport à celle de pays voisins, estime le managing director d’Immoweb. A partir du moment où les revenus vont augmenter très fortement, début de l’année prochaine pour tout le monde, il va y avoir une correction du pouvoir d’achat immobilier. Combien de fois les taux d’intérêt vont augmenter l’année prochaine, on ne le sait pas, mais il va y avoir une correction positive pour le consommateur immobilier sur les prochains mois de l’année à venir.”