Comment la plateforme de crowdfunding Ecco Nova prête main-forte aux promoteurs immobiliers

Forte de son expérience dans la gestion de l’opposition citoyenne, la plateforme de financement participatif va à la rencontre des riverains et leur propose d’investir dans des projets immobiliers à venir. L’un des objectifs ? S’adjoindre le soutien du voisinage afin de faciliter l’obtention des permis.

Créée en 2016 par un duo de Liégeois, Ecco Nova se positionne comme la première plateforme d’investissement durable en Belgique. Elle propose aux citoyens de donner un sens à leur épargne en soutenant des projets facilitant la transition énergétique (éolien, photovoltaïque, biomasse, cogénération, biogaz, hydroélectricité, etc.). Aujourd’hui, la start-up se lance dans le financement de projets immobiliers qui doivent – cela va de soi – être durables et présenter de ” hautes performances énergétiques “. ” Contrairement à ce que certains pourraient penser, se tourner vers l’immobilier, ce n’est pas le grand écart, explique Quentin Sizaire, cofondateur et managing partner d’Ecco Nova. La consommation des bâtiments contribue largement au problème des émissions des gaz à effet de serre et la construction neuve apporte clairement des solutions. Au niveau européen, les bâtiments représentent plus de 40% de la consommation d’énergie. La transition énergétique, ce n’est pas seulement développer le photovoltaïque et l’éolien, c’est aussi améliorer l’efficacité des bâtiments. ”

Les normes énergétiques obligatoires pour l’immobilier neuf sont déjà fort poussées à l’heure actuelle, mais Ecco Nova incite les porteurs de projet à aller au-delà des standards aujourd’hui imposés. ” Nous sommes tout d’abord attentifs à l’énergie consommée au m2, mais aussi à la localisation du projet et à la mobilité, précise Pierre-Yves Pirlot, cofondateur et managing partner. Mais nous sommes également sensibles à d’autres éléments : le projet prévoit-il des panneaux photovoltaïques, des pompes à chaleur, etc. ? Autant d’éléments davantage liés à notre coeur de métier. Plus le projet est qualitatif au niveau énergétique, plus l’investissement est élevé. Il est donc intéressant pour le développeur de pouvoir se tourner vers de multiples mécanismes de financement. Le crowdlending ( financement participatif sous forme de prêts, Ndlr) est une solution… ”

Séduire les grands acteurs immobiliers

Les formules de financement participatif séduisent surtout les petits acteurs immobiliers et ceux de taille moyenne, qui doivent se montrer créatifs pour rassembler les budgets nécessaires. Elles leur permettent, d’une part, de diversifier les sources de financement et, d’autre part, de rendre possible le développement concomitant de plusieurs promotions. Ecco Nova entend convaincre également les gros développeurs tels qu’Atenor, Immobel, BPI ou Bouygues, par exemple, qui, de leur côté, n’éprouvent pas de difficultés pour financer leurs projets immobiliers. L’intérêt pour ces acteurs se trouve ailleurs : s’adjoindre l’acceptation des riverains et ainsi faciliter l’obtention des permis nécessaires. ” Les recours sont effectivement un gros problème, fait remarquer Quentin Sizaire. Il suffit de deux ou trois riverains pour faire beaucoup de bruit et énormément de dégâts. Que ce soit dans le renouvelable – je pense à l’éolien – ou dans l’immobilier, il est important de présenter des messages positifs aux riverains, pour les convaincre du bien-fondé et de la plus-value du projet. ” ” Dans le durable, le Nimby ( Not in my backyard) – le vote pour un non – est fréquent, insiste Pierre-Yves Pirlot. C’est la même chose dans l’immobilier. Nous pensons que mener des campagnes de crowdlending, tant dans le renouvelable que dans l’immobilier, est la meilleure façon de transformer le Nimby en Yimby ( Yes in my backyard). C’est ce que nous essayons de faire. ”

Pour convaincre le marché, les Liégeois mettent en avant leur expérience dans le durable et leur expertise dans la gestion de l’opposition citoyenne. Les associés misent ainsi sur l’approche locale, en se rendant sur le terrain et rencontrant les riverains. ” C’est un peu paradoxal quand on est dans le digital, reconnaît Pierre-Yves Pirlot. Mais nous remarquons que la combinaison de l’approche digitale et d’un contact sur le terrain permet d’améliorer l’acceptabilité des projets. Nous nous positionnons comme des facilitateurs. Ce que nos concurrents ne font pas forcément. ”

Ancrage local

Concrètement, Ecco Nova organise des séances d’information auxquelles les citoyens sont invités de manière directe ou indirecte, via des toutes-boîtes, des médias d’information locale, des publicités ciblées via Facebook, etc. ” Lors de ces séances, nous présentons une opportunité d’investissement pour le compte d’un porteur de projet, expose Quentin Sizaire. Ce qui permet aux riverains de parler du projet avec un tiers et de susciter un débat plus apaisé que si le développeur venait lui-même en discuter. Une fois la séance d’info terminée, nous collectons l’intérêt des participants via notre plateforme. ”

La stratégie repose sur des campagnes de teasing. ” Dans un premier temps, on informe sur l’opportunité future, le nombre d’unités qui seront mises en vente, etc., poursuit le cofondateur. Tout cela sans ouvrir la campagne de financement. Les citoyens peuvent nous laisser leurs coordonnées, faire part de leur intérêt et de leur souhait d’être tenus au courant. Nous collectons ainsi une liste d’intérêts, en amont du projet, avant même l’obtention du permis. Ce qui donne un certain poids au promoteur lors du dépôt de la demande. ” Une fois que le permis est obtenu, tous les feux sont au vert pour lever les fonds. Pour chaque projet, Ecco Nova propose une période d’exclusivité durant laquelle seuls les riverains sont invités à investir. La campagne de crowdlending est donc ouverte à un cercle restreint dans un premier temps, pour être ensuite élargie, si nécessaire, après une ou deux semaines, à toute la communauté. ” Derrière Ecco Nova, il n’y a pas de venture capital, pas de business angels, pas d’institutionnel, souligne Pierre-Yves Pirlot. Nous allons chercher les investisseurs sur le terrain. C’est un élément très important qui nous différencie. Notre communauté est vraiment constituée d’individus. Nous essayons d’être aussi bons que nous le pouvons, en honorant le mot crowd. ”

De l’eau au moulin

Du côté des promoteurs d’envergure, on estime que cette formule pourrait être séduisante pour des projets bien particuliers, impliquant reconversion de site industriel, mise en place d’innovations techniques durables, etc. ” Cette approche n’est de fait pas inintéressante, reconnaît Simon Dejemeppe, acquisition manager chez Eaglestone Investment, et par ailleurs auteur d’une étude sur l’avenir du crowdfunding immobilier en Belgique. Faire la promotion d’un projet, bien en amont, permet de sentir s’il y a un intérêt du côté des investisseurs. ” Si des acteurs de crowdfunding peuvent apporter de l’eau au moulin, c’est positif, selon lui. ” Mais cela n’enlève rien à la lourdeur et à la durée de la procédure de l’obtention des permis, aux modifications qu’il faut apporter en cours de route au projet, et cela même si tout se passe bien avec les riverains au niveau des commissions de concertation, fait remarquer l’expert. Je me demande dans quelle mesure une approche comme celle d’Ecco Nova impacte la décision. Les plateformes de financement participatif peuvent apporter une petite aide mais, selon moi, elle est loin d’être suffisante et n’est certainement pas déterminante dans la décision finale. ”

Chez Eaglestone, les projets ne sont pas encore assez orientés green, économie circulaire, etc. pour entrevoir un intérêt à la méthode proposée par Ecco Nova, selon Simon Dejemeppe. ” Il n’y aurait pas de win-win, explique-t-il. Mais si des projets hybrides devaient être développés, reposant par exemple sur la reconversion d’une friche à haute valeur historique, ce serait envisageable pour la publicité du projet, mais certainement pas pour la levée de fonds qui nous ne pose pas problème sur un marché de capitaux à bas prix. ”

Boom espéré

A terme, Ecco Nova estime qu’un tiers à la moitié de ses campagnes porteront sur des projets immobiliers. ” En Allemagne, plus de 60% des projets de financement participatif concernent l’immobilier et sont bien plus nombreux que les projets de durabilité, ceux par lesquels nous sommes entrés sur le marché belge, note Pierre-Yves Pirlot. Il y a clairement un appétit. ” Toutefois, si le crowdfunding immobilier a déjà rencontré son public dans les pays voisins, la pratique reste encore relativement peu ancrée en Belgique. Ceci s’expliquant notamment par le fait que la législation relative à ce type de financement s’est déployée de façon assez tardive chez nous. Mais aujourd’hui, les choses sont en place pour enclencher la vitesse supérieure. La loi du 18 décembre 2016 encadrant le crowdfunding est entrée en application le 1er février 2017. Depuis lors, les plateformes de financement alternatif doivent disposer d’une licence obtenue auprès de la FSMA, l’Autorité des services et marchés financiers. En juillet dernier, un verrou de taille a sauté. Moyennant ladite licence, les plateformes peuvent lever jusqu’à 5 millions d’euros par projet sans devoir émettre de prospectus. Auparavant, la limite était fixée à 300.000 euros. Il va sans dire qu’avec cette somme, en immobilier, on ne va pas bien loin. ” Nous sommes persuadés que le crowdlending immobilier va désormais très fort se développer en Belgique, comme c’est le cas dans tous les autres pays, soutient Pierre-Yves Pirlot. Que ce soit en France, en Allemagne, aux Pays-Bas, où cela a déjà explosé il y a deux ou trois ans. ”

Eneco pour partenaire

La start-up liégeoise se montre ambitieuse et a signé un grand coup en novembre dernier avec l’entrée d’Eneco, fournisseur d’énergie verte, à son capital. Cette importante participation permet à Ecco Nova d’accéder à un pipeline récurrent de projets et assure ainsi la pérennité de son activité. ” Nous nous rendons bien compte que le crowdlending est un modèle qui doit encore démontrer sa viabilité, précise Pierre-Yves Pirlot. Eneco est un partenaire solide avec lequel nous avons un ADN commun. Il va nous apporter des projets et nous faire profiter de son expertise marketing, ce qui nous permettra de grandir de façon raisonnée et raisonnable. ” Du côté du fournisseur d’énergie, on a bien l’intention de faire passer rapidement la start-up en mode scale-up et d’accélérer son internationalisation. ” Nous allons faire croître rapidement cette start-up belge grâce à des revenus à l’étranger, assure Bernard Nobels, business innovation manager chez Eneco. Notre groupe est actif aux Pays-Bas et en Allemagne et nous voulons y lancer Ecco Nova. ” Objectif commun ? Accélérer la transition énergétique, en allant plus loin que l’éolien, le solaire, la biomasse et la cogénération, via l’immobilier pour Ecco Nova et le smarthome pour Eneco. Une transition qui se fera à l’aide de leurs communautés respectives. Rien qu’en Belgique, le fournisseur d’énergie dispose d’un crowd d’un million de clients particuliers, qu’elle veut pousser à investir dans ses projets via notamment la plateforme de crowdlending dans laquelle elle a investi. ” Pour le développement de notre business model, nous avions besoin de nous marier avec une plateforme sur laquelle nous pouvons compter, précise Bernard Nobels. L’expertise d’Ecco Nova nous est très précieuse. L’acceptation locale est un vrai plus qui a son poids auprès des autorités en place. Car, oui, tout le monde veut participer à la transition énergétique et voir se développer des projets durables… mais pas au fond de son jardin. “

Par Anne-Sophie Chevalier.