Xior : le taux d’endettement en baisse

C’était un point d’attention important : Xior a réussi à réduire son ratio d’endettement à 48,01% à la fin du mois de mars, contre 52,9% à la fin de l’année 2023 et 50,6 % à la fin de l’année 2024.

Le marché souhaite depuis longtemps que le ratio d’endettement de la société immobilière réglementée (SIR) Xior Student Housing passe sous la barre des 50%. La diminution des inquiétudes à ce sujet a permis au cours de l’action de se redresser relativement en 2024. Néanmoins, le spécialiste de l’immobilier étudiant ne voulait pas manquer l’occasion de se développer dans les villes polonaises de Varsovie et de Wroclaw. Pour éviter que le problème du taux d’endettement ne resurgisse, Xior a procédé à un placement privé de 2,9 millions d’actions nouvelles à 27,80 euros par action, ce qui correspond à une augmentation de capital de 80 millions d’euros. Cela a quelque peu pesé sur le cours de l’action ces derniers temps.

Sur le plan opérationnel, les choses continuent de bien se passer. Xior affiche un taux d’occupation élevé et stable de 98%. Les revenus locatifs nets sont également stables à 43,8 millions d’euros, les nouveaux projets et les acquisitions ainsi qu’une marge bénéficiaire plus élevée compensant la mise en œuvre du programme de désinvestissement. Xior a vendu des éléments de moindre qualité.

La SIR réalise un bénéfice d’exploitation ajusté de 25,15 millions d’euros, soit 0,56 euro par action. En raison notamment d’une réévaluation du portefeuille (30 millions d’euros), le bénéfice net s’élève à 0,93 euro par action. Pour l’ensemble de l’exercice, la prévision d’un bénéfice par action de 2,21 euros et d’un dividende par action de 1,768 euros est confirmée, malgré près de 3 millions d’actions supplémentaires.

Conclusion

Nous avons récemment inclus Xior dans le portefeuille-modèle et augmentons notre position ce mercredi, compte tenu de son rendement attendu de 6,5% brut, de sa sous-évaluation de 25% par rapport à la valeur intrinsèque (38,89 € par action) et de l’anticipation d’une baisse des taux d’intérêt à long terme à l’horizon 2025. Nous supposons maintenant qu’il n’y aura plus d’opérations de capital supplémentaires.

Recommandation : acheter

Risque : moyen

Evaluation : 1B

Prix : 27,35 euros

Ticker : XIOR BB

Code ISIN : BE0974288202

Marché : Euronext Brussels

Capitalisation boursière : 1,25 milliard d’euros

Ratio C/B en 2024 : 12,5

Ratio C/B attendu en 2025 : 12,5

Différence du cours sur 12 mois : +9%

Différence de cours depuis le début de l’année : -8 %

Rendement du dividende : 6,5%