Quatre valeurs immobilières américaines prometteuses

La hausse des taux d’intérêt met les cours des actions immobilières américaines sous pression. Des opportunités d’achat émergent, alors que les prix de l’immobilier se stabilisent et que les taux pourraient bientôt baisser.

Si l’on inclut les dividendes, le secteur immobilier américain a abandonné 4,7 % depuis le début de l’année. Sa performance est donc bien inférieure à celle du S&P 500, qui affiche un rendement total supérieur à 10 %. Or, ce recul n’est pas imputable aux mauvais résultats des sociétés immobilières. En effet, l’accélération de l’inflation tire les loyers vers le haut, alors que le taux d’occupation des biens immobiliers reste généralement bon. Cependant, les taux moroses contribuent au pessimisme. Les taux américains à 10 ans n’ont pas baissé depuis le début de l’année, comme on le prévoyait. Au contraire, ils continuent d’augmenter, ce qui se traduira par une hausse des coûts de financement et pèsera sur les valorisations immobilières.

Après le dévissage, l’étiage

Selon le cabinet Green Street, les prix de l’immobilier américain étaient, en avril, inférieurs de 7 % à ceux d’il y a un an et de 21 % au pic de mars 2022. Les bureaux (-37 %) et les appartements locatifs (-28 %) ont le plus perdu de leur valeur au cours des deux dernières années. La dépréciation des centres de données (-19 %), des établissements de santé (-20 %), de l’immobilier logistique (-16 %) et des centres commerciaux (-17 %) a elle aussi été significative.

Cette baisse des prix est toutefois une bonne nouvelle, et leur évolution relativement stable depuis le début de l’année semble annoncer la fin de la correction. L’inflation diminue lentement et la Federal Reserve devrait abaisser ses taux d’intérêt en septembre, et peut-être une nouvelle fois en novembre – de quoi redonner le vent en poupe à l’immobilier, d’autant plus que le scénario qui semble s’imposer, pour l’économie américaine, est plutôt celui d’un atterrissage en douceur que d’une récession. La demande devrait rester soutenue.

Aux investisseurs désireux de s’exposer au secteur, nous recommandons quatre valeurs.

1. Ventas

Spécialisée dans l’immobilier de santé, Ventas (ticker : VTR) est bien positionnée pour profiter de la demande croissante de logements pour seniors. Le nombre de personnes âgées de plus de 80 ans aux Etats-Unis devrait en effet augmenter de 24 % au cours des cinq prochaines années, alors que l’offre de nouveaux logements destinés à cette tranche d’âge ne suit pas. Ventas table donc sur une nette hausse du taux d’occupation, actuellement à 81 %, au cours des années à venir ; il dépasserait même le record atteint en 2014 (92 %). Pour tirer parti de ce marché favorable, Ventas investira 350 millions de dollars dans de nouveaux logements pour personnes âgées cette année. Le bénéfice par action est attendu en hausse d’environ 5 % en 2024 ; il pourrait renouer ces prochaines années avec son niveau d’avant la pandémie .

Malgré la baisse considérable de ses bénéfices pendant la crise sanitaire, Ventas a maintenu son dividende trimestriel, qui s’élève à 1,80 dollar par an depuis quatre années consécutives – soit, au cours actuel de l’action, un rendement de 3,6 %. Le faible ratio de distribution (57 %) et la perspective d’une croissance organique augurent une augmentation du dividende au fil du temps.

2. Netstreit

Avec une capitalisation boursière de 1,3 milliard de dollars, Netstreit (ticker : NTST) est un acteur relativement petit sur le marché américain du bail net. Son portefeuille se compose de 628 immeubles d’investissement loués sur la base de baux à long terme, principalement à des acteurs des segments défensifs du commerce de détail, tels que les magasins de bricolage, les discounters, les pharmacies et les supermarchés.

La durée résiduelle moyenne des baux est de 9,2 ans. Après la récente émission de nouvelles actions, le ratio dette nette/cash-flow d’exploitation (Ebitda) a été divisé par deux, à 2,5. Ses caisses bien remplies permettent à l’entreprise de poursuivre son expansion rapide. L’augmentation des rendements offre, selon la direction, de belles opportunités d’investissement. Le bénéfice par action a progressé de plus de 3 % cette année, à 1,26 dollar, ce qui correspond au milieu de la fourchette annoncée. Le rendement du dividende est de 4,8 % et le faible ratio de distribution (65 %) laisse envisager une hausse des versements aux actionnaires.

3. First Industrial

Le fonds spécialisé dans l’immobilier logistique First Industrial (ticker : FR) brille toujours sur le plan opérationnel, avec une croissance organique des loyers de 10 % au premier trimestre pour un taux d’occupation stable, à 95,5 %. La société cible les centres de distribution, maillons essentiels de la chaîne logistique de ses clients. L’essor du commerce électronique et la relocalisation ont dopé la demande, assurant à l’entreprise une croissance rapide. First Industrial parvient à renouveler les baux existants à de bonnes conditions, mais la demande de nouveaux espaces a quelque peu ralenti en raison de l’augmentation des taux d’intérêt et des perspectives économiques incertaines.

A plus long terme, cependant, le tableau est favorable. Les surfaces en construction ont reculé de 71 % depuis le pic atteint fin 2022, ce qui pourrait, selon la direction, se traduire par une pénurie de biens logistiques de qualité dans les années à venir. Le bénéfice par action devrait augmenter de 7,4 % en 2024, tandis que le dividende est attendu en hausse de 15,6 %, à 1,48 dollar par action. Le recul du cours (-11 % depuis janvier) offre un excellent point d’entrée.

4. Equity Residential

Avec une capitalisation boursière supérieure à 25 milliards de dollars, Equity Residential (ticker : EQR) est l’un des plus grands fonds immobiliers cotés de Wall Street. Il possède un portefeuille d’environ 80.000 appartements, situés dans les principales villes des côtes Est et Ouest des Etats-Unis, en particulier à Boston, New York, Washington DC, Seattle et San Francisco.

Le fonds cible les locataires aisés, au revenu annuel moyen de 169.000 dollars. Ces Américains qualifiés ont l’embarras du choix sur le marché du travail et cette situation favorable étaye la demande d’appartements locatifs coûteux – du fait des prix élevés de l’immobilier et de la hausse des taux hypothécaires, ce groupe privilégie la location.

Sur les marchés établis, qui représentent environ 95 % des revenus locatifs, l’entreprise constate généralement une forte demande, alors que l’offre fait défaut. Sur les marchés où elle s’est établie plus récemment (et notamment dans les Etats du Sud), la demande est importante, mais un certain nombre de nouvelles constructions sont en cours de livraison, ce qui met sous pression les loyers et le taux d’occupation. L’entreprise est toutefois peu exposée à ces marchés.

La société immobilière table sur une légère hausse des revenus locatifs et du bénéfice par action en 2024. En prenant pour base un taux de distribution de 70 %, le dividende devrait atteindre 2,70 dollars par action (+1,9 %), soit un rendement de dividende de 4,1 %. L’effet de levier relativement faible et la modeste part des emprunts à taux variable limitent l’effet des relèvements de taux d’intérêt sur les coûts de financement. Les rachats d’actions et les nouvelles acquisitions pourraient accélérer la croissance du bénéfice par action.