Profiter des bonnes affaires dans l’immobilier

La situation idyllique de laquelle sortent les valeurs immobilières ne devrait pas se reproduire avant longtemps, mais cela ne veut pas dire qu’il n’y aura rien à gagner dans ce segment ces prochaines années.

Pendant des années, actionnaires des sociétés immobilières réglementées (SIR) et promoteurs immobiliers ont bénéficié de rendements élevés, voire exceptionnels. Entre 2009 et 2021, les détenteurs de titres Warehouses De Pauw (WDP) ont obtenu une performance totale de plus de 25% l’an en moyenne, un chiffre à peine inférieur à celui de Microsoft.

Mais c’est aujourd’hui de l’histoire ancienne. Même en comptabilisant les dividendes, nous obtenons, depuis le début de 2023, un rendement moyen de -4,96%, alors que 2022 s’était déjà inscrite à l’encre rouge. Des chutes de cours de 50% et plus par rapport aux sommets atteints ces dernières années sont devenues davantage la règle que l’exception. On ne parle pas encore de drames sur le plan opérationnel, mais les dividendes feraient l’objet de coupes plus ou moins sévères, notamment chez plusieurs grands acteurs allemands.

La situation idyllique de laquelle nous sortons ne devrait pas se reproduire avant longtemps: la flambée de l’inflation et des taux d’intérêt nous semble trop structurellement installée pour cela. Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y aura rien à gagner ces prochaines années – nous pensons au contraire que SIR et autres valeurs immobilières pourraient générer d’excellents rendements. Cofinimmo est notre valeur belge favorite pour le 2d semestre (une certaine ventilation est évidemment recommandée).

Pour être prometteur, l’investissement doit:

– afficher une décote par rapport à la valeur de l’actif net (VAN; valeur intrinsèque): les chutes des cours des SIR s’expliquent avant tout par l’importance des primes précédemment enregistrées. Des primes de 20 % en moyenne (avec des pointes à plus de 100%, comme dans le cas de WDP) se sont muées en décotes de 20 % (avec des creux pouvant aller jusqu’à 40%). Les VAN pourront certes subir ici et là une pression due aux dépréciations, puisque les modèles d’évaluation vont devoir intégrer des taux d’escompte plus élevés. Mais la marge nécessaire est disponible et nous ne pensons pas que les dépréciations suffiront à entraîner la suppression des décotes;

– offrir un rendement en dividende supérieur à celui des obligations d’Etat: le taux des obligations souveraines belges à 10 ans a fort augmenté durant l’année écoulée, mais les chutes de cours combinées à la stabilisation, voire à la hausse, des dividendes, ont également fait grimper le rendement en dividende moyen et l’écart de rendement (plus de 200 points de base) reste suffisamment élevé;

– pouvoir profiter d’une baisse des taux (longs), élément insuffisamment présent pour l’heure. Bien que le taux belge à 10 ans n’atteigne plus son niveau record de 3,4%, il se stabilise depuis plusieurs mois autour de 3%, en partie sous la pression qu’exercent les relèvements des taux courts. Reste que ces nombreuses hausses devraient réussir à refroidir l’économie et donc, à faire baisser les taux longs, au 2d semestre, estimons-nous.