Les fonds immobiliers américains, défense contre la stagflation ?

À présent que la probabilité d’assister à une stagflation aux États-Unis augmente, les investisseurs voient dans le secteur immobilier américain un havre sûr. Les Real Estate Investment Trusts (REIT), ces fonds d’investissement immobilier à la fiscalité avantageuse, se portent bien cette année. Excellent indicateur de l’évolution du secteur, le Vanguard Real Estate Index Fund ETF reste légèrement orienté à la hausse, alors que l’indice S&P 500 a perdu plus de 15%.

À l’épreuve de la récession

L’histoire montre que le secteur immobilier peut être relativement performant en période de croissance poussive, voire de récession. La durée des baux assure la stabilité des revenus et une large part des flux de trésorerie est distribuée sous la forme de dividendes stables et élevés. Voici nos REIT préférés, ceux que nous considérons comme pouvant être acquis.

1. Ventas (ticker : VTR)

Active dans l’immobilier de santé, Ventas profite de la demande croissante de logements pour personnes âgées. En 2024, ses revenus locatifs ont progressé de 7,7% à périmètre organique, pour un bénéfice de 3,19 dollars par action (+7%). Le taux d’occupation devrait atteindre 89% cette année : le sommet (92%) enregistré en 2014 est donc en vue. La direction mise pour 2025 sur un accroissement de 7% approximativement du bénéfice par action. Le dividende augmente de manière substantielle pour la première fois depuis longtemps, pour atteindre 1,92 dollar brut annualisé (+7%). Sur fond d’offre insuffisante de nouveaux logements pour personnes âgées, le vieillissement de la population ouvre un véritable boulevard à Ventas.

2. Equity Residential (ticker : EQR)

Equity Residential se concentre sur le segment résidentiel haut de gamme situé dans les grandes villes des côtes est et ouest des États-Unis. L’intensité de la demande et la rareté de l’offre expliquent la stabilité de ses résultats d’exploitation. La croissance des loyers tourne toujours autour de 3% à périmètre organique et le bénéfice par action progresse légèrement. Le dividende devrait atteindre 2,74 dollars brut annualisés (+2%), soit un rendement de 3,9%. Ce qui, pour une action immobilière stable, demeure intéressant. Une récession pèserait sur le taux d’occupation mais vu la rareté structurelle de l’offre, le phénomène ne serait sans doute que temporaire.

3. W.P. Carey (ticker : WPC)

Avec un portefeuille de plus de 19 milliards de dollars, W.P. Carey est un acteur majeur sur le marché américain de la location nette (net lease), dans lequel les frais de maintenance, les impôts et les assurances sont pris en charge par le commerçant locataire (pour un loyer “net” inférieur, ndlr). Au sein de ce segment, ses 1.555 biens, principalement situés aux États-Unis et dans le nord-ouest de l’Europe, assurent 61% et 33% respectivement de ses revenus locatifs. Ils font l’objet de baux de longue durée et sont entièrement loués. Les entrepôts de stockage destinés aux particuliers (48 sites) sont désormais en vente. Le rendement en dividende s’établit à 5,9%. Compte tenu de la persistance de la croissance, l’action ouvre des perspectives de rendement total intéressantes.

4. Essential Properties (ticker : EPRT)

Elle aussi active sur le marché de la location nette, Essential Properties multiplie les acquisitions, qu’elle finance en partie par l’émission de nouvelles actions. Elle préserve ainsi la solidité de son bilan, ce qui ne l’a pas empêchée d’augmenter son dividende de 5,7% par an en moyenne ces cinq dernières années. Le bénéfice par action progresse actuellement de 7,5% environ. La société est active dans de nombreux secteurs (la plupart de ses locataires sont des prestataires de services comme des restaurants, des stations de lavage, des cabinets médicaux, des établissements d’enseignement et des clubs de sport), ce qui lui permet de diversifier les risques. Le rendement en dividende s’élève à 3,7%.