VGP a vu le jour en 1998 en République tchèque comme entreprise familiale belge, actuellement dirigée par la famille Van Geet. Cette société immobilière paneuropéenne, cotée en Bourse depuis 2007, est présente dans 18 pays, séparément ou par le biais de coentreprises.
Il ne s’agit pas d’une société immobilière réglementée (SIR), même si ses activités ressemblent fort à celles de SIR comme WDP et Montea. VGP est aussi promoteur immobilier, comme Atenor et Immobel, qui n’ont pas le statut de SIR non plus. Il s’agit donc d’une société immobilière hybride qui, du point de vue de l’immobilier coté sur Euronext Bruxelles, n’est réellement comparable qu’à Nextensa.
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SIR hybride
Une SIR tire le gros de ses revenus de la location, ce qui permet une plus grande prévisibilité, une plus grande stabilité des revenus, et donc des dividendes. S’agissant des promoteurs immobiliers, l’argent provient surtout de la livraison de projets et les revenus et dividendes sont moins prévisibles. Une poussée inflationniste et des taux d’intérêt comme celle d’il y a quelques années a pénalisé tout le secteur, mais les promoteurs en ont aussi souffert sur le plan opérationnel.
Cela a été beaucoup moins le cas pour les SIR, dont les cours de Bourse ont été soumis à forte pression, contrairement aux performances opérationnelles. La bonne nouvelle, pour l’investisseur, est que le poids des revenus “récurrents” a bondi ces cinq dernières années et que celui de la promotion immobilière a baissé. Pour 2024, 45% du résultat était déjà constitué de revenus “récurrents”.
Le résultat de la promotion immobilière a été très volatil ces cinq dernières années, ce qui s’est aussi traduit par une performance bien inférieure à celle de l’indice Bel 20 (rendement de -9% contre +59% pour le BEL20). Mais ceux qui ont investi dans VGP depuis son entrée en Bourse ont engrangé un rendement de 785% (102% pour le Bel 20).
Chiffres
Il faut dire que 2024 a été très favorable en termes de résultats de promotion immobilière, avec un bénéfice par action de 10,52 euros contre “seulement” 3,20 euros pour 2023. Pour cette année, nous prévoyons un résultat entre les deux. Ce qui compte pour nous, c’est la croissance des revenus locatifs “récurrents” afin d’obtenir une base plus stable pour l’évolution bénéficiaire. Le taux d’occupation du portefeuille était de 98% en 2024, la dette financière nette a été réduite de 1,78 à 1,56 milliard.
Les soldes de trésorerie étaient de 493 millions fin 2024 et la facilité de crédit non utilisée de 500 millions. Il n’y a donc pas de quoi s’inquiéter. La trajectoire de croissance ambitieuse de la société pour les années à venir (36 projets en construction ; plus de 800.000 m²) est également importante. La valeur du portefeuille immobilier est passée de 4,83 milliards à 5,03 milliards l’an dernier si l’on inclut les coentreprises en fonction du pourcentage détenu par VGP. Cela donne une valeur intrinsèque de 88 euros par action. Un chèque de 90 millions a été versé aux actionnaires sous forme de dividendes, soit 3,30 euros de dividende brut par action.
Conclusion
Nous visons une hausse de la valeur intrinsèque à (au moins) 94 euros par action cette année et une progression du dividende brut à 3,50 euros par action. Soit une sous-évaluation attendue d’un peu moins de 15% et un rendement brut du dividende de 4,3%. De quoi entamer le suivi sur un conseil positif. Une baisse générale pourrait même pousser l’action vers le portefeuille modèle.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Rating : 1B
Cours : 81,80 euros
Ticker : VGP BB
Code ISIN : BE0003878957
Marché : Euronext Bruxelles
Capit. boursière : 2,23 milliards EUR
C/B en 2024 : 8
C/B attendu en 2025 : 14
Perf. cours sur 12 mois : -15 %
Perf. cours depuis le 1/1 : +14 %
Rendement du dividende : 4,0 %
