La SIR a lancé une augmentation de capital pour éviter que le problème de son ratio d’endettement, source de préoccupation pour les investisseurs et les analystes, ne resurgisse. Elle prévoit d’égaler, au moins, le bénéfice et le dividende par action de 2024.
Xior Student Housing a tenu le pari de ramener le ratio de sa dette sous les 50 % (49,03 %) fin 2024. Ce ratio assez élevé, qui préoccupe analystes et investisseurs, a bloqué le cours de l’action à un bas niveau par rapport à d’autres sociétés immobilières réglementées (SIR) à la dette plus limitée. Une baisse sous 50 % était aussi cruciale pour la direction de l’entreprise. Les préoccupations retombant, le cours de l’action s’est redressé en 2024. Xior n’a cependant pas voulu rater une opportunité d’expansion en Pologne. Pour éviter que le problème de ratio ne ressurgisse, la SIR a lancé une augmentation de capital (placement privé de 80 millions d’euros ; 2,9 millions d’actions nouvelles à 27,80 euros l’unité). Plus de 10 millions d’euros servent à rembourser la dette et à garder son ratio sous 50 %.
Les attentes pour l’exercice 2024 ont été réitérées après l’augmentation de capital : un bénéfice par action de 2,21 euros et un dividende par action de 1,768 euro. Ce résultat s’explique par la hausse des revenus locatifs nets de 15 %, à 167,64 millions d’euros, en partie liée à une croissance à périmètre comparable de 6,5 %. C’est plus que l’inflation et cela montre que l’étroitesse du marché du logement étudiant permet de relever les prix sans affecter le taux d’occupation (98 % fin 2024). Malgré près de 3 millions d’actions en plus, la prévision pour 2025 est d’au moins égaler le bénéfice et le dividende par action de 2024. On notera qu’Alychlo (Marc Coucke) est monté dans l’actionnariat l’an dernier via une filiale de Katoen Natie Group (Fernand Huts).
Conclusion
Xior a rejoint le portefeuille type récemment, dans l’anticipation d’une baisse des taux longs en 2025 et vu le rendement attendu de 6 % brut et la sous-valorisation de 25 % par rapport à la valeur intrinsèque. Aucune autre opération en capital ne devrait suivre cette année, ni en 2026.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Rating : 1B
Cours : 29,65 euros
Ticker : XIOR BB
Code ISIN : BE0974288202
Marché : Euronext Bruxelles
Capit. boursière : 1,34 milliard EUR
C/B 2024 : 13,5
C/B attendu 2025 : 13,5
Perf. cours sur 12 mois : +10 %
Perf. cours depuis le 1/1 : +1 %
Rendement du dividende : 5,8 %
