Cofinimmo : des fondamentaux de nouveau en bonne santé, l’action décolle

La SIR Cofinimmo a publié ses résultats ce vendredi. Ils sont accueillis très positivement en bourse : l’action est en hausse de 4% environ.

La réduction du dividende de 6,2 € à 5,2 € par action peut laisser penser le contraire, mais Cofinimmo semble enfin en train de se remttre sur les rails. L’année dernière, les inquiétudes concernant la baisse de la valeur intrinsèque du portefeuille immobilier et le taux d’endettement ont pesé sur le cours de l’action de la société immobilière. Mais entre-temps, la valeur intrinsèque se stabilise et le taux d’endettement semble sous contrôle, tandis que les résultats d’exploitation restent bons.

La direction constate également une amélioration dans le secteur. Les taux d’occupation des opérateurs de santé augmentent, ce qui pourrait faire repartir la demande d’immobilier de santé en Europe.

Le risque d’un investissement dans Cofinimmo a donc fortement diminué, tandis que la valorisation, avec un ratio cours-bénéfice de 9, un rendement brut du dividende de 9,4% et une décote de 40% par rapport à la valeur intrinsèque des biens immobiliers sous-jacents, est très attrayante.

Chiffres

Pour l’ensemble de l’année 2024, Cofinimmo a enregistré un bénéfice de base de 6,50 euro par action. C’est un peu mieux que prévu, mais beaucoup moins que l’année dernière, où la société avait réalisé un bénéfice de 7,20 euros par action. Cette baisse est en grande partie due à l’effet dilutif des augmentations de capital en 2023 et 2024, ainsi qu’au programme de désinvestissement de l’année dernière. Les efforts de renforcement du bilan pèsent sur le bénéfice par action.

Les résultats sous-jacents sont satisfaisants, les revenus locatifs ayant légèrement augmenté, passant de 339 millions d’euros à 345 millions. Ces revenus jettent également les bases d’un bénéfice de base de 6,2 euros par action en 2025. Ainsi, avec ces perspectives de bénéfices et le dividende actuel de 6,2 euros par action, la société devrait payer 100% de son bénéfice aux actionnaires, ce qui n’est pas viable. L’entreprise réduit donc son dividende pour 2025 à 5,2 euros par action.

Le résultat net pour 2024 a été limité à 1,7 € par action, principalement en raison de réductions de valeur du portefeuille immobilier. La juste valeur de ce portefeuille a chuté de 1,9% l’année dernière. Celle de l’’immobilier de santé (77 % du portefeuille) a baissé de 1,6%. Pour les immeubles de bureaux, elle a chuté de 5,5%.

Mais le pire semble être derrière nous. Au quatrième trimestre, la baisse de valeur a été limitée à 0,2%. Cette année, l’immobilier de santé devrait être soutenu par les prestataires de soins qui recherchent à nouveau des capacités supplémentaires. Le portefeuille de bureaux est plus sensible aux baisses de valeur, mais Cofinimmo a réduit son profil de risque en se concentrant sur des immeubles de bureaux en centre-ville et à proximité des grandes gares. Les valeurs immobilières devraient également être soutenues par la stabilisation ou la légère baisse des taux d’intérêt.

Au total, la taille du portefeuille a augmenté en moyenne de 9% depuis 2018. Si le portefeuille immobilier est épargné par d’importantes réductions de valeur cette année, le taux d’endettement restera également sous contrôle. La direction évoque même quelques opportunités de croissance. En 2025, des investissements d’une hauteur de 170 millions d’euros d’investissements sont au programme, contre des ventes de 100 millions d’euros. Ce programme d’investissement permettrait de maintenir le taux d’endettement à un niveau relativement bas de 43 % cette année.

Conclusion

La diminution des inquiétudes concernant la juste valeur du portefeuille immobilier et le taux d’endettement réduit le profil de risque de l’action, tandis que la valorisation reste très attrayante. Même le dividende réduit offre encore un rendement de 9,4%. La décote de 40% par rapport à la valeur intrinsèque est excessive pour un portefeuille qui repose à nouveau sur des fondamentaux permettant une croissance limitée des bénéfices à partir de 2026. Nous maintenons notre recommandation d’achat.

Recommandation : acheter

Risque : moyen

Note : 1B

Prix : 56,2 euros

Ticker : COFB BB

Code ISIN : BE0003593044

Marché : Euronext Brussels

Capitalisation boursière : 2,14 milliards d’euros

Ratio C/B en 2024 : 9

Ratio C/B attendu en 2025 : 9

Différence du cours sur les 12 derniers mois : -8%

Différence de cours depuis le début de l’année : +2%

Rendement du dividende : 9,4%