Cofinimmo : début d’un nouveau cycle de croissance

La stabilisation de la valeur du portefeuille immobilier marque le début d’un nouveau cycle de croissance pour Cofinimmo. Cette croissance sera modeste, mais la rupture avec la période difficile 2022-2024 donne de l’oxygène au cours de l’action.

Au premier trimestre 2025, la valeur intrinsèque du portefeuille immobilier de Cofinimmo a augmenté de 0,1% pour atteindre 6,5 milliards d’euros. C’est très modeste, mais cette augmentation constitue une rupture de tendance, car au cours des neuf trimestres précédents, la valeur avait baissé. À la fin de 2022, la valeur du portefeuille était encore de 6,8 milliards d’euros ; à la fin de 2024, elle était encore de 6,4 milliards d’euros. À un cours de 65 euros l’action, cela représente une décote de plus de 30%.

Valeur de l’immobilier

La stabilisation de la valeur intrinsèque est importante en raison de son impact majeur sur le taux d’endettement. La baisse de la valeur a fait augmenter le taux d’endettement au cours de la période 2022-2024, limitant les opportunités de croissance et obligeant la société immobilière à lever des capitaux supplémentaires. Le risque de nouvelles dégradations et d’augmentations de capital dilutives a pesé lourdement sur le cours de l’action.

Le marché a surestimé ce risque, puisque la réduction de valeur a finalement été limitée à 4,2%. Le portefeuille de Cofinimmo est donc assez stable en valeur, même en période de hausse des taux d’intérêt. Notons qu’il est composé à 77% d’immobilier de santé, qui résiste bien grâce à son taux d’occupation toujours élevé. Le portefeuille de bureaux est plus sensible aux baisses de valeur, mais Cofinimmo a réduit son profil de risque en se concentrant sur des immeubles de bureaux en centre-ville, à proximité des grandes gares.

Cycle de croissance

Le risque d’augmentation de capital dilutive semble largement écarté. La hausse de la valeur peut marquer le début d’un nouveau cycle de croissance. Mais ne comptez pas sur un boom comme celui de la période 2018-2022, au cours de laquelle la valeur intrinsèque du portefeuille est passée de 3,7 à 6,8 milliards d’euros. Cette croissance a été alimentée par des taux d’intérêt exceptionnellement bas, qui ont également donné un coup de pouce artificiel à la valeur du portefeuille immobilier. Ces taux d’intérêt extrêmement bas ne reviendront pas.

Le nouveau cycle de croissance sera donc modeste, Cofinimmo pouvant partir d’un taux d’endettement relativement bas de 41,8%. Cette année, 170 millions d’investissements et 70 millions de désinvestissements sont prévus. Avec des investissements nets de 70 millions, principalement dans l’immobilier de santé, le taux d’endettement sera de 43% à la fin de cette année, ce qui laisse une marge de manœuvre pour une croissance limitée, surtout si la valeur intrinsèque est maintenue.

La thèse du début d’un nouveau cycle de croissance est étayée par une reprise de la demande. Les taux d’occupation des opérateurs du secteur de la santé augmentent, ce qui signifie que la demande de biens immobiliers dans le secteur de la santé repart également à la hausse. Le vieillissement de la population garantit également une demande à long terme de capacités de soins.

Chiffres du premier trimestre

Les résultats du premier trimestre sont conformes aux prévisions. Le bénéfice net de l’activité principale a augmenté de 5 % pour atteindre 57 millions d’euros, soit 1,51 euro par action. Ce résultat est légèrement supérieur aux prévisions, principalement grâce à l’augmentation de 3% des revenus locatifs comparables, suite à l’indexation des baux.

Pour l’ensemble de l’année 2025, la direction a confirmé une prévision de bénéfice de 6,2 euros par action et un dividende de 5,2 euros par action, payable en 2026.

Conclusion

La stabilisation de la valeur du portefeuille immobilier marque le début d’un nouveau cycle de croissance. Cette croissance sera modeste, mais la rupture avec la période difficile 2022-2024 donne de l’oxygène au cours de l’action. La valorisation, malgré la reprise des cours, reste attractive avec un ratio cours/bénéfice de 11 et une décote de 30% par rapport à la valeur intrinsèque. Nous maintenons notre recommandation d’achat.

Recommandation : acheter

Risque : faible

Note : 1A

Prix : 66,9 euros

Ticker : COFB BB

Code ISIN : BE0003593044

Marché : Euronext Brussels

Capitalisation boursière : 2,48 milliards d’euros

Ratio C/B en 2024 : 9

Ratio C/B attendu en 2025 : 11

Différence du cours sur 12 mois : + 6%

Différence de cours depuis le début de l’année : +20%

Rendement du dividende : 8%