Aedifica : tous les voyants au vert

Aedifica a publié ses résultats ce mercredi. Avec quelques bonnes surprises. Analyse.

Cet acteur européen de l’immobilier de santé (635 sites pour 49.400 lits répartis dans huit pays) venait tout juste de relever sa prévision de bénéfice pour l’exercice 2024 écoulé, de 4,85 euros à 4,90 euros par action. Il a finalement réalisé un bénéfice de 234,6 millions d’euros (+7%), soit 4,93 euros par action. Plus que la prévision et donc mission accomplie !

En 2023, le cours de l’action a atteint 5,02 euros par action. L’été de cette année-là, la SIR spécialisée dans l’immobilier de santé a procédé à une augmentation de capital à 52 euros, de sorte que le nombre moyen pondéré d’actions était plus élevé l’an dernier qu’en 2023.

Chiffres

Sur le plan opérationnel, la société immobilière réglementée (SIR) est très active avec un taux d’occupation de 100 % et une durée résiduelle moyenne des baux de 19 ans. En tant qu’actionnaire, vous ne deviez donc pas trembler à l’approche de la publication des résultats.

Même s’il y a eu ce communiqué de presse en janvier annonçant la vente de la majeure partie du portefeuille suédois. Aedifica a vendu 22 sites de soins de santé en Suède pour un montant de 576 millions de couronnes suédoises (SEK). Il ne reste que six écoles (maternelles) dans le portefeuille, mais elles seron également mises en vente. Cette vente est motivée par la rentabilité (nettement) inférieure par rapport à la moyenne du groupe, en raison de la petite taille des établissements.

• Au 31 décembre, la valeur des immeubles s’élevait à 6,21 milliards d’euros, contre 5,85 milliards d’euros à la fin de l’année 2023.
• Le revenu locatif net a augmenté de 8% par rapport à l’année précédente pour atteindre 338,1 millions d’euros.
• Le ratio d’endettement se situait à un niveau très raisonnable de 41,3% à la fin du mois de décembre.
• Il s’agit donc d’un bilan sain, qui sera d’ailleurs renforcé après l’achèvement de la sortie de la Suède. Il y aura alors une marge de manœuvre financière considérable pour de nouveaux investissements.
• La valeur nette d’inventaire pour la juste valeur des instruments de couverture contre la hausse des taux d’intérêt s’élève à 75,70 euros par action (76,61 euros par action en tenant compte des plus-values latentes sur les couvertures) contre 73,86 euros par action au 31 décembre 2023.
• Le dividende, comme indiqué précédemment, fixé à 3,90 euros bruts par action (contre 3,80 euros pour l’exercice 2023), a été confirmé.
• La prévision initiale pour le bénéfice par action 2025 est de 5,01 euros, soit un retour au niveau de 2023 sans augmentation de capital. Dans ce cas, la SIR prévoit alors le versement d’un dividende de 4,00 euros par action.

Conclusion

Aedifica dispose d’un bilan solide, de revenus locatifs à très long terme et d’un taux d’occupation de 100%. Et la population européenne continuera à vieillir au cours des prochaines décennies, indépendamment de la conjoncture économique. De plus, la baisse de la valeur intrinsèque s’est arrêtée. Tous ces éléments nous incitent à maintenir notre recommandation d’achat, car nous ne voyons que très peu d’arguments pour justifier la sous-évaluation actuelle de plus de 22 % par rapport à la valeur intrinsèque. De plus, le rendement du dividende de 6,5% contre un peu plus de 3% sur une obligation d’État belge à 10 ans nous semble excessif compte tenu du profil de risque limité de cette SIR. C’est pour cela que nous émettons une limite d’achat au cours d’ouverture de ce jeudi, pour notre porefeuille-modèle. En espérant qu’une baisse des taux d’intérêt européens à long terme permettra au cours de se redresser davantage.

Recommandation : à l’achat

Risque : moyen

Note : 1B

Prix : EUR 60,05

Ticker : AED BB

Code ISIN : BE0003851681

Marché : Euronext Brussels

Capitalisation boursière : 2,85 milliards d’euros

Ratio C/B en 2024 : 12

Ratio C/B attendu en 2025 : 12

Différence du cours sur les 12 derniers mois : +11%

Différence du cours depuis le début de l’année : +7%

Rendement du dividende : 6,5%