Aedifica a fait une offre de rachat et/ou échange d’actions sur Cofinimmo. Que vaut l’offre, en fonction des chiffres de Cofinimmo, et pour les actionnaires ?
La période où Cofinimmo était cotée avec une forte décote par rapport à sa valeur intrinsèque (la valeur des bâtiments que le groupe possède) est terminée. Sa rivale Aedifica a en grande partie balayé cette décote avec une offre d’échange plutôt surprenante de 80,9 euros par action pour Cofinimmo. À 80 euros, Cofinimmo se négocie encore avec une décote d’environ 15% par rapport à sa valeur intrinsèque, qui était encore proche de 95 euros par action à la fin du mois de mars.
L’année dernière, la décote a atteint plus de 40%, et la veille de l’offre, elle était encore de 30%. Des décotes aussi importantes et qui durent depuis un bout de temps attirent inévitablement des personnes intéressées. Une société immobilière réglementée (SIR) bien gérée comme Aedifica ne veut pas laisser passer une telle occasion.
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Offre
Les actionnaires peuvent qualifier l’offre d’Aedifica d’équitable, sans être excessive. L’offre est supérieure de 20% au cours de l’action à la fin du mois d’avril. La prime est même de 25% si l’on tient compte des dividendes versés par Cofinimmo et Aedifica. Le conseil d’administration de Cofinimmo pourrait toutefois souhaiter une offre légèrement plus élevée qui reflète mieux la valeur intrinsèque. Au cours de 80 euros, Cofinimmo est cotée avec un ratio cours/bénéfice de 13 et offre un rendement de dividende de 6,5%. C’est une valorisation équitable, mais pas plus.
Les actionnaires de Cofinimmo peuvent envisager de vendre leurs actions, mais il peut aussi être intéressant d’échanger leurs actions Cofinimmo contre des actions Aedifica si l’offre publique d’achat aboutit.
L’opération est également judicieuse sur le plan stratégique, car elle crée un acteur européen de premier plan dans le secteur de l’immobilier de santé. Les deux entreprises se complètent bien sur le plan géographique et des économies d’échelle sont possibles dans plusieurs pays. La clientèle des locataires sera également plus diversifiée et les revenus locatifs seront ainsi moins dépendants des plus gros locataires. Avec un portefeuille immobilier combiné de plus de 12 milliards d’euros et une capitalisation boursière de près de 6 milliards d’euros, la société fusionnée deviendra également suffisamment importante pour attirer les investisseurs institutionnels. Cette liquidité supplémentaire pourrait réduire la décote boursière par rapport à la valeur intrinsèque. L’opération pourrait également permettre d’améliorer la cote de crédit et donc de réduire les coûts de financement.
Perspectives
En outre, les perspectives à long terme d’Aedifica et de Cofinimmo, et donc de l’éventuelle société fusionnée, restent favorables. Avec le vieillissement de la population, la demande d’immobilier de santé continue d’augmenter alors que les prestataires de soins manquent de capacité et ne disposent pas toujours des capitaux nécessaires pour investir dans des bâtiments. En tant que fournisseurs de capitaux et d’infrastructures pour les prestataires de soins de santé, Aedifica et Cofinimmo entament un nouveau cycle de croissance.
La forte hausse des taux d’intérêt a freiné la croissance ces dernières années, mais la légère baisse des taux d’intérêt et la stabilisation de la valeur des portefeuilles immobiliers donnent à Aedifica et Cofinimmo un peu d’oxygène pour croître à nouveau. Celle-ci peut encore mieux réussir avec des forces combinées. Les derniers résultats de Cofinimmo suggèrent également que le secteur peut se préparer à un nouveau cycle de croissance. La valeur nette d’inventaire du portefeuille s’est stabilisée au premier trimestre de cette année après la difficile période 2022-2024.
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Chiffres du premier trimestre
Avant l’annonce d’offre, Aedifica a également publié ses résultats trimestriels. Au cours des trois premiers mois, les revenus locatifs ont augmenté de 13% pour atteindre 93 millions d’euros. Le désinvestissement en Suède (30 immeubles) a rapporté quelque 100 millions d’euros et ramené le nombre de pays où Aedifica opère de huit à sept. Il en résulte un bénéfice de 62,6 millions d’euros, soit 5% de plus qu’au premier trimestre 2024. Par action, nous parlons d’un bénéfice de 1,32 euro.
Pour l’ensemble de 2025, les attentes sont de 238 millions d’euros, soit 5,01 euros par action. C’est plus que les 4,93 euros par action de 2024 mais moins que les 5,02 euros de 2023. Durant l’été de cette année-là, la SIR spécialisée en immobilier de santé a procédé à une augmentation de capital à 52 euros, si bien que le nombre moyen pondéré d’actions était plus élevé l’an dernier qu’en 2023.
Elle fonctionne parfaitement sur le plan opérationnel, avec un taux d’occupation de 100% et une durée résiduelle moyenne des baux de 18 ans. Au 31 décembre, la valeur intrinsèque des immeubles s’élevait à 6,12 milliards d’euros. Le ratio d’endettement se situait à un niveau très raisonnable de 39,5% à la fin du mois de mars, en partie en raison de l’exit de la Suède. La valeur intrinsèque comparée à valeur réelle des instruments de couverture contre la hausse des taux d’intérêt était de 77,00 euros par action (77,90 euros par action en tenant compte des plus-values non réalisées sur les couvertures). La prévision de dividende est maintenue à un dividende brut de 4,00 euros par action.
Conclusion pour Cofinimmo
L’offre d’Aedifica sur Cofinimmo est juste, mais elle n’est certainement pas excessive. Si l’offre aboutit, Aedifica récupère le portefeuille immobilier de Cofinimmo avec une décote de 15%. Il est possible que le conseil d’adminstration de Cofinimmo fasse encore pression pour une offre légèrement plus élevée, plus proche de la valeur intrinsèque de 94 euros par action. Les actionnaires peuvent vendre, mais il vaut également la peine d’accepter l’offre d’échange (1,16 action d’Aedifica pour une de Cofinimmo), car le nouveau groupe a de bonnes perspectives dans un secteur confronté à un nouveau cycle de croissance.
Recommandation : conserver
Risque : faible
Notation : 2A
Cours : 77,8 euros
Ticker : COFB
Code ISIN : BE0003593044
Marché : Euronext Brussels
Capitalisation : 2,94 milliards d’euros
Ratio C/B en 2024 : 9
Ratio C/B attendu en 2025 : 13
Différence du cours sur 12 mois : + 19,5%
Différence du cours depuis le début de l’année : +40%
Rendement du dividende : 6,5%
Conclusion pour Aedifica
Surprenante, mais tout à fait logique. C’est ainsi que nous décrivons l’offre d’Aedifica sur les actions de son homologue du secteur Cofinimmo. Nous nous réjouissons de l’ambition de passer d’un acteur européen à un acteur mondial en termes de taille. Voir grand, c’est quelque chose que nous voulons encourager. Avoir de grandes ambitions peut aussi être dangereux. Mais nous ne le craignons pas du tout dans le cas présent. Beaucoup de choses ont vraiment été réfléchies et faites intelligemment. Tout d’abord, la complémentarité de l’accord. Aedifica deviendrait active dans encore plus de pays, comme la France et l’Italie, et renforce sa position en Espagne et au Royaume-Uni, entre autres. Le fait que le portefeuille de Cofinimmo comprenne également des biens immobiliers non liés aux soins de santé (bureaux et cafés) peut constituer un inconvénient, mais nous supposons qu’un acheteur sera recherché pour ces biens, si de telles transactions n’ont pas déjà été conclues. Le moment nous semble également favorable. Cofinimmo a traversé une période difficile, y compris une réduction du dividende, ce qui a eu pour conséquence que les actions de Cofinimmo sont cotées avec une décote par rapport à la valeur intrinsèque presque deux fois plus importante que celle d’Aedifica (décote arrondie à 30 contre 15 %). Nous sommes curieux de voir ce que le conseil d’administration de Cofinimmo va en faire et si nous assistons à la naissance d’un géant de l’immobilier de santé. Nous pensons qu’il s’agit d’une énorme opportunité pour Aedifica et confirmons notre opinion positive.
Recommandation : acheter
Risque : moyen
Note : 1B
Prix : EUR 68,35
Ticker : AED BB
Code ISIN : BE0003851681
Marché : Euronext Brussels
Capitalisation boursière : 3,25 milliards d’euros
Ratio C/B en 2024 : 15,5
Ratio C/B attendu en 2025 : 14
Différence du cours sur 12 mois : +12%
Différence du cours depuis le début de l’année : +21%
Rendement du dividende : 5,8%