Xior opère dans une niche qui reste très porteuse. Il a dû adapter sa trajectoire à la réalité des remontées des taux, mais plusieurs paramètres nous incitent toujours à recommander d’acheter.
Nous ne doutons pas de la pertinence de l’acquisition, en 2022, de Basecamp Group European Student Housing Fund I + II mais rétrospectivement, le calendrier n’était peut-être pas très bien choisi. L’immobilière réglementée spécialisée dans le logement étudiant Xior s’est en effet trouvée confrontée à un taux d’endettement élevé (52,9 % fin 2023, pour 52,0 % fin 2022), qui a clairement pesé sur son cours. Pour ramener l’endettement aux alentours de 50 %, la direction procède à des désinvestissements ; bien que le processus soit plus lent que prévu, 37 actifs de moindre importance et peu rentables ont été vendus en 2023, pour un total de 110 millions d’euros, dont 66 millions ont été perçus dès l’an dernier. Au profit de la qualité du portefeuille.
Basecamp a certes contribué à faire passer les revenus locatifs nets à 145,57 millions en 2023 (+29 % sur un an, contre +6,8 % à périmètre comparable). Les chambres d’étudiants restent très demandées, ce qui garantit à Xior un taux d’occupation élevé et lui permet de répercuter aisément l’inflation. Le bénéfice a bondi de 32 %, à 82,1 millions d’euros, en 2023, mais le bénéfice par action n’a progressé ‘‘que’’ de 6,8 %, à 2,21 euros. Le portefeuille immobilier a atteint 3,21 milliards d’euros, ce qui correspond toutefois à 39,7 euros par action (42,8 euros fin 2022). Le dividende sera bien de 1,768 euro. La dette devrait continuer à s’alléger et les revenus locatifs devraient croître de 5 % à périmètre comparable en 2024.
Conclusion
Vu le recul escompté des taux longs, le rendement en dividende attendu (6,5 % brut) et la décote de près de 35% par rapport à la valeur intrinsèque, nous recommandons toujours d’acheter l’action.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Rating : 1B
Cours : 26,85 euros
Ticker : XIOR BB
Code ISIN : BE0974288202
Marché : Euronext Bruxelles
Capit. boursière : 1,03 milliard EUR
C/B 2023 : 13
C/B attendu 2024 : 12
Perf. cours sur 12 mois : -6 %
Perf. cours depuis le 01/01 : -10 %
Rendement du dividende : 6,5 %
