Les investisseurs s’inquiètent trop de l’évolution de la juste valeur du portefeuille immobilier. La faiblesse de la vacance et la stabilisation des rendements locatifs gomment pratiquement toute menace de nouvelle dépréciation.
Les investisseurs continuent à éviter Cofinimmo qui, pour les convaincre, doit offrir un rendement en dividende de 9,5 % brut, une prime de risque de près de 7 % par rapport aux obligations souveraines belges et une décote de 35 % par rapport à sa valeur intrinsèque. En cause : leur crainte d’assister à une nouvelle dépréciation de la juste valeur du portefeuille immobilier. Un actif déprécié signifie un ratio d’endettement plus élevé et un risque accru de devoir procéder à une augmentation de capital, avec, à la clé, une dilution du bénéfice par action.
Les investisseurs n’ont certes pas encore digéré l’augmentation de capital qui les a pris de court fin 2023, mais craindre un nouveau tour de table est exagéré. Les bénéfices et les rendements en dividende compensent de surcroît largement ce faible risque. Fin mars, le ratio d’endettement s’élevait à 43,1 %. Il devrait atteindre 44 % en décembre, car le groupe prévoit d’investir 320 millions d’euros et de vendre pour 270 millions d’euros d’actifs cette année. Reste que si la juste valeur de l’immobilier ne diminue pas davantage, la hausse du taux d’endettement restera limitée. Mais les investisseurs demeurent dubitatifs : la juste valeur a cédé au 1er trimestre 0,8 %, soit 46 millions d’euros. La valeur de l’immobilier de santé a reculé de 0,7 % et celle du portefeuille de bureaux (17 % du total, toujours), de 1,3 %, mais les effets de ces diminutions sur le ratio d’endettement ont été neutralisés par le bénéfice courant (54 millions d’euros) des activités de base. La probabilité que soient actées de nouvelles réductions de valeur dépend de l’évolution du marché immobilier, du risque de vacance et des rendements locatifs. Or, soutenue par des taux d’occupation élevés et par des rendements locatifs en légère hausse l’an passé, la valeur de l’immobilier de santé est assez stable. Les bureaux sont plus sensibles, mais leur part dans le portefeuille décroît depuis plusieurs années. La direction signale en outre que les loyers, dans le centre de Bruxelles, augmentent. La demande de bureaux qui font la part belle au développement durable, en particulier, s’accélère. Enfin, le marché bruxellois des bureaux accuse du retard par rapport aux pays voisins.
Sur le plan opérationnel, les résultats trimestriels sont conformes aux prévisions. Les revenus locatifs ont grimpé de 3,4 %, pour un taux d’occupation de 98,4 %. Le bénéfice net des activités de base a par conséquent atteint 55 millions d’euros, soit 1,49 euro par action (contre 1,62 euro au 1er trimestre de 2023, une différence qu’explique surtout l’effet dilutif des augmentations de capital pratiquées ensuite).
La direction annonce toujours un bénéfice de 6,4 euros par action pour 2024, de même qu’un dividende de 6,2 euros payable en 2025. Ainsi la majeure partie des bénéfices de l’activité principale servira-t-elle davantage à payer les dividendes qu’à renforcer le bilan. Compte tenu des 44 % d’endettement et de la faible probabilité de voir l’immobilier se déprécier encore, l’approche est défendable.
Conclusion
La faiblesse de la vacance et la stabilisation des rendements locatifs gomment pratiquement toute menace de nouvelle dépréciation, le – faible – risque subsistant étant compensé par un rendement qui avoisine les 10 %. La prime de risque de près de 7 % jette les bases d’une reprise. Acheter, toujours.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Rating :
Cours : 65,35 euros
Ticker : COFB
Code ISIN : BE0003593044
Marché : Euronext Bruxelles
Capit. boursière : 2,4 milliards EUR
C/B 2023 : 9
C/B attendu 2024 : 10
Perf. cours sur 12 mois : -24 %
Perf. cours depuis le 01/01 : -7 %
Rendement du dividende : 9,5 %
