Cofinimmo : un risque généreusement rémunéré

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14-08-2024, 11:30

Si le cours tarde à repartir à la hausse, c’est que la perspective d’une nouvelle augmentation de capital inquiète les investisseurs. Ce risque est toutefois limité, et généreusement compensé par le rendement en dividende et la décote par rapport à la valeur de l’actif net.

Avec un rendement en dividende de 10 % et une décote sur la valeur de l’actif net de plus de 30 %, la valorisation de Cofinimmo est très intéressante, mais les investisseurs craignent une nouvelle augmentation de capital, qui aurait un effet dilutif sur les bénéfices et les dividendes. Pour en évaluer la probabilité, c’est surtout le ratio d’endettement qu’il convient de surveiller. Celui-ci s’élevait fin juin à 45,2 %, soit un niveau très inférieur au minimum légal, mais pas assez bas encore pour rassurer les marchés.

A la fin du mois de décembre, le ratio d’endettement s’établissait à 43,1 %. Bien sûr, dans l’intervalle, l’entreprise a payé des dividendes, mais elle a aussi acté de nouvelles dépréciations. Elle a réduit, au premier semestre, la valeur de son portefeuille immobilier de 91 millions d’euros (-1,4 %), celle du portefeuille de bureaux de 3,1 % et celle de l’immobilier de santé de 1,2 %. Plus des deux tiers du résultat courant du premier semestre ont donc été consacrés au renforcement du bilan. Comme le secteur immobilier n’est pas encore sorti de la crise, rien ne dit que le groupe ne procédera pas à d’autres dépréciations durant la deuxième moitié de l’année. Compte tenu de ces réductions de valeur et du dividende versé, la valeur de l’actif net est tombée à 92,3 euros par action, contre 98,6 euros fin 2023. Sur le long terme, les risques de dépréciation sont limités, car le portefeuille est constitué à 75 % d’immobilier de soins, dont la valeur est plus stable que celle des bureaux.

Les observateurs surveillent également les retombées des investissements sur le taux d’endettement. Cofinimmo compte investir pour 250 millions d’euros cette année, alors que rien n’indique qu’elle sera en mesure de mener à bien les cessions (270 millions) prévues. Fin juin, en tout cas, elle était encore très loin de son objectif. L’annonce de la vente d’actifs pourrait donner un coup de pouce à l’action. La direction estime que le taux d’endettement se situera à la fin de cette année autour de 44 %, un chiffre qui tient compte d’une nouvelle dépréciation, similaire à la première, du portefeuille immobilier. Dès lors, pour autant que l’entreprise réalise les ventes espérées, son ratio d’endettement restera sous contrôle et le risque d’assister à une augmentation de capital sera limité.

Les résultats d’exploitation sont satisfaisants. Les revenus locatifs ont progressé en un an de 2,1 % à périmètre comparable, au premier semestre. Le bénéfice courant s’élève par conséquent à 119 millions d’euros net, soit 3,21 euros par action. La direction pronostique pour l’exercice un bénéfice courant de 6,4 euros net par action, contre 7,07 euros en 2023. Ce recul s’explique par l’effet dilutif des augmentations de capital et par les dépenses d’investissement. Sur la base de ce bénéfice de 6,4 euros par action, la direction annonce un dividende de 6,2 euros, payable en 2025.