Cohabs, dans les coulisses d’une levée de fonds à 58 millions

La start-up bruxelloise de colocation Cohabs a récemment annoncé une levée de fonds de 58 millions d’euros. Le résultat d’un processus long et compliqué qui a fait passer les fondateurs de la joie aux larmes et inversement. Ils ont même refusé une offre très alléchante d’une grande banque américaine. Retour sur cette période avec le CEO Youri Dauber, commentée pour nous par deux experts.

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Affichant près de 60 millions d’euros au compteur, la levée de fonds de la start-up mi-tech mi-immo Cohabs figure parmi les opérations les plus importantes du genre en ce premier semestre 2021. Spécialisée dans la colocation premium, la firme bruxelloise s’est une nouvelle fois tournée vers des investisseurs pour continuer à assurer une croissance particulièrement rapide en Belgique, mais également en France et à New York. Ces 58 millions d’argent frais lui permettront d’acheter toujours plus de bâtiments et de doper son nombre de chambres, qui atteindra prochainement les 750. Cette ambitieuse levée de fonds ne s’est toutefois pas déroulée sans anicroche ni difficulté. “De vraies montagnes russes émotionnelles”, admet son jeune patron Youri Dauber qui, pendant plusieurs mois, a mobilisé toute son énergie et tout son temps à cette levée. “En fonction des investisseurs, certains jours, tout se passait super bien: nous avions beaucoup de sous et une belle valorisation. Mais le lendemain, nous ne valions plus autant… Une levée de fonds est un vrai marathon”, reconnaît-il aujourd’hui.

Noël 2019 – Célébrer la série A

Flash-back: 24 décembre 2019. Quand Youri Dauber, son frère Malik et leur associé François Samyn attaquent l’apéro du réveillon de Noël, ils lèvent à la fois leur verre aux festivités du moment mais également à la clôture de leur série A qui a permis à leur start-up de lever 15 millions d’euros. “On a closé à 18 h le 24 décembre. Cela ne s’invente pas!” L’argent de cette levée devait permettre à Cohabs d’ouvrir de nouvelles maisons à Bruxelles et à New York, pendant une durée de 12 à 14 mois. “Puis le covid est arrivé, se souvient Youri Dauber. On a arrêté les visites et les développements de nouveaux emplacements pendant plusieurs mois. Et pensé que l’on ne devrait pas lever d’argent avant un certain temps… Mais nous nous sommes ensuite rendu compte que nous voulions acheter plus de maisons, et plus grandes”.

En juin 2020, les responsables de Cohabs se rendent à l’évidence: il leur faudra réaliser une nouvelle levée de fonds, essentiellement pour soutenir la croissance. “Nous n’avions pas du tout le couteau sur la gorge, précise le jeune CEO. Ce qui est généralement un bon moment pour entamer ce genre de démarche…” (lire l’encadré “Quel moment pour lever?”) Comme son trio de tête est conscient des ressources nécessaires à y consacrer (temps, énergie et argent), il décide donc de viser directement très haut. “Nous avons déterminé que 50 millions d’euros serait le montant idéal pour développer nos plans de croissance et ne pas devoir à relever trop rapidement”, témoigne Youri Dauber. Un bon choix, selon Bruno Wattenbergh, professeur de stratégie et d’entrepreneuriat à la Solvay Business School. “Après une levée de série A qui a généré une forte croissance, il vaut mieux viser haut car cette croissance consomme beaucoup de cash, surtout avec une entreprise qui n’est pas asset-light à cause des achats de briques”, explique l’auteur du livre GO! , 28 étapes pour développer votre (projet de) start-up.

Et s’ils avaient mené eux-mêmes leur série A à 15 millions, les fondateurs de Cohabs décident, cette fois, de mandater une banque d’affaires à cette fin.

Août 2020 – Première banque d’affaires

“Nous sommes au mois d’août 2020 quand on signe avec la banque d’affaires… Avant de devoir en changer quelques semaines après.” La raison? Un conflit d’intérêt potentiel: un membre du conseil d’administration de la jeune pousse doit démarrer une mission au sein de cette même banque. “Résultat, on doit recruter d’autres experts, ce qui nous fait perdre plusieurs semaines.” La start-up mandate ensuite le duo Tandem Capital- Natixis Partners pour prendre en charge l’opération et préparer tout le dossier: business plan de Cohabs, mémorandum d’investissement, etc. (lire l’encadré “L’intérêt d’une banque d’affaires” ci-dessous)

“Il a fallu mandater des avocats et cabinets d’experts pour mener les due diligence, se souvient le CEO. Mais comme nous avons beaucoup de bâtiments, on a aussi dû réaliser des analyses approfondies en matière urbanistique, comptable, fiscale, etc. Nous avons donc fait appel à toute une série d’experts selon les domaines…” Sans oublier une valorisation de tout le parc immobilier de la start-up: près de 50 bâtiments dans trois pays différents, chacun logé dans une entreprise séparée!

Ce processus particulièrement énergivore s’est étendu de septembre à novembre 2020, nécessitant d’innombrables réunions, des visites de bureaux, des visites des maisons détenues par Cohabs, etc. C’est François Samyn, le CFO de la boîte, qui a surtout pris en charge cette étape, occupant pas loin de la moitié de son temps de travail, tandis que le CEO y aurait consacré environ 30% de son temps, au travers de réunions avec des avocats et des banquiers d’affaires. (lire l’encadré “Le danger de la tête occupée” ci-dessus)

Mi-novembre 2020, la start-up obtient tous les documents et le dossier est prêt pour “attaquer” le marché des investisseurs. En Belgique en priorité mais aussi en France, voire ailleurs en Europe. Les actionnaires actuels de Cohabs, AG Real Estate et Alphastone qui bénéficient d’un droit de préemption, marquent leur intérêt pour réinvestir dans la start-up, mais pour suivre le tour, pas nécessairement pour le leader.

“Que les investisseurs en titre préfèrent l’arrivée de nouveaux entrants est fréquent , explique Thibaut Claes, investment manager de la Société régionale d’investissement de Wallonie (SRIW). Ceux-ci auront les moyens de continuer à soutenir le développement de la start-up, cela permet aussi d’élargir le réseau, les connaissances… et donc d’amener de la diversité. Il est aussi intéressant que ce soit quelqu’un de l’extérieur qui mène le tour quand il faut déterminer la valorisation de la société. Cela peut parfois susciter des décep- tions mais permet souvent d’avoir un regard neuf, et si pas plus neutre, disons externe (un investisseur n’est jamais neutre quand on parle de valorisation).”

Dès ce moment, le cabinet de conseil s’attaque alors au “démarchage”. Généralement via un premier call introductif sans les responsables de la jeune pousse, afin de partager les informations et vérifier son attrait. Lorsque l’un des investisseurs potentiels marque son intérêt, il reçoit plus d’informations et une vidéoconfé- rence est organisée avec le CEO et le CFO de l’entreprise. Classique. “En période covid, nous avons évidemment tout effectué à distance, se souvient Youri Dauber. Sur une grosse cinquantaine de contacts pris par les banquiers d’affaires, nous avons réalisé environ une trentaine de calls vidéo, qui duraient chacun entre 1h30 et 2h30 et durant lesquels nous faisions le pitch de notre entreprise et montrions tous les avantages d’investir dans Cohabs en étalant les perspectives futures.” Mais le patron reconnaît que la période n’était pas forcément la plus propice. “En fin d’année, une série de cycles de financement sont terminés et les investisseurs ne sont pas forcément certains d’avoir totalement défini leur stratégie d’investissement pour l’année suivante, explique Youri Dauber. Sans compter que nous cherchions un mix d’ equity (investissement au capital de l’entreprise) et de dette subordonnée (à hauteur de 40 millions d’euros). Or, la dette n’est pas simple à proposer à certains profils d’investisseurs, surtout pour une si jeune entreprise.”

“Clôturer un deal en fin d’année ou juste avant les vacances de juillet-août est souvent difficile car ces périodes sont riches en demandes, confirme Thibaut Claes. Les investisseurs (mais aussi les avocats et notaires) sont davantage sous pression et ont donc moins de temps disponible. Mais inversement, nous remarquons aussi que pour les plus petites levées de fonds qui impliquent des business angels qui bénéficient du tax shelter, ceux-ci veulent réaliser leur investissement au mois de décembre car ils connaissent mieux les montants qu’ils peuvent investir afin d’optimiser les avantages fiscaux.”

Parmi les profils d’investisseurs contactés, Cohabs a approché des private equity belges, français et anglais, des institutionnels sur les mêmes marchés ainsi que des fonds de dettes de France et du Royaume-Uni. Avec des marques d’intérêt très différentes. D’un côté, plusieurs private equity se montraient intéressés par une entrée au capital de Cohabs sur base d’une valorisation assez élevée de l’entreprise mais à condition d’en prendre le contrôle, soit 51% au minimum. A l’inverse, des institutionnels acceptaient de devenir de gros minoritaires mais sur la base d’une valorisation basse, essentiellement axée sur les biens immobiliers de l’entreprise et pas du tout sur l’activité digitale liée au modèle de colocation de Cohabs. Une catégorie d’investisseurs qui s’est aussi généralement montrée réticente par rapport à l’approche américaine développée par la start-up. Cette dernière a, en effet, commencé à se déployer à New York où Cohabs dispose pour l’instant de quatre immeubles, soit 57 chambres. Et cela avant même d’attaquer le marché international en Europe. “Peu comprenaient notre présence aux Etats-Unis car c’est loin, compliqué et cela pose des problèmes de change, s’amuse Youri Dauber. Certains auraient voulu nous faire plier bagage là-bas afin de nous recentrer ici et nous demandaient plutôt de nous lancer sur des marchés plus proches, comme Lille.” Un frein énorme pour trouver des fonds et objet de nombreuses négociations… “Dans une levée de fonds, un jour n’est pas l’autre, analyse Youri Daube. Nous sommes passés par de nombreux sentiments différents, en fonction des rendez-vous et des offres qu’on nous proposait. Surtout, il nous fallait faire un choix très important entre ces deux options, qui valorisaient l’entreprise très différemment, de 50 à 70 millions d’euros selon les propositions.”

Pour les fondateurs, l’une des décisions les plus délicates fut aussi celle de suivre – ou pas – l’offre d’une grande banque d’affaires américaine visiblement séduite par le modèle et le développement de la start-up bruxelloise. “Nous avons reçu une offre de rachat très alléchante qui valorisait Cohabs à 66 millions d’euros en préfinancement et qui prévoyait des augmentations à chaque fois que l’on avait besoin d’argent frais, admet le CEO. Couplée à un programme d’engagement des fondateurs, cette offre prévoyait que nous cédions des parts au fur et à mesure pour, au final, garder quelques pour cent d’une très grosse boîte de la colocation d’ici quelques années.”

Une option qui permettait au trio de fondateurs d’empocher un beau jackpot à terme. En théorie du moins car comme c’est traditionnellement le cas dans ce genre de deal, les montants auraient été soumis à diverses conditions. Dont certaines difficilement atteignables. L’offre a fait longuement réfléchir les responsables de Cohabs. “Mais les private equitors cherchent des ratios de rendement compris entre 20 à 30%, précise Youri Dauber. Et cela peut avoir un impact réel sur le produit que l’on met sur le marché. La banque d’affaires nous imposait d’arriver à 10.000 chambres à la fin 2023… alors qu’on en est aujourd’hui à 750! Cela aurait nécessité des choix de bâtiments qui ne sont pas ceux que l’on sélectionne aujourd’hui. On aurait sans doute été contraint de revoir le design et d’industrialiser la démarche. Nous n’étions pas à l’aise avec cet objectif.” C’est qu’aujourd’hui, malgré un rythme de croissance élevé, Cohabs mise sur des emplacements à taille humaine de 10 à 20 chambres en général, et sur une déco soignée imaginée par l’architecte d’intérieur Lionel Jadot qui leur donne un côté premium branché assez caractéristique. Et cela plaît visiblement à la cible de citadins internationaux.

Résultat: après une “retraite” des fondateurs en compagnie des actionnaires de références, la petite start-up belge de 20 personnes n’a pas succombé aux sirènes du gigantisme (et du cash) et, fin janvier 2021, a décliné l’offre de la grande banque. Un choix difficile? “On y a sérieusement réfléchi, admet Youri Dauber, car nous n’avions pas d’autres offres fermes sur la table. Mais on n’a pas besoin de cash outre mesure. Nous avons le luxe de ne pas devoir faire de cash-out rapide, ce qui nous a permis de refuser une offre en apparence très alléchante mais qui avait énormément d’implications pas forcément en phase avec notre vision.” D’autant que les fondateurs soutiennent vouloir conserver un ancrage belge et surtout conserver le contrôle sur leur projet ( lire l’encadré “Cash or king?” ci-dessus).

Fin janvier 2021, les dirigeants de Cohabs décident de continuer les discussions avec les institutionnels qui se sont montrés intéressés d’investir dans leur boîte. Il leur faudra un peu plus d’un mois pour “faire le tri” en fonction des conditions proposées par les différents candidats. A quoi ils auront ajouté un mois pour ajuster les “détails” du closing, comprenez toutes les plus petites négociations sur les conditions des différents contrats.

Au final, Cohabs aura levé pas moins de 58 millions d’euros, une partie en augmentation de capital, une autre sous forme de dette subordonnée. 17,5 millions viennent d’AG Real Estate déjà présent au capital de la firme fondée par François Samyn, Youri et Malik Dauber. Alphastone, fonds spécialisé et également actionnaire de Cohabs, a suivi aux côtés de finance&invest.brussels qui entre dans la firme avec 3,5 millions d’euros, tout comme une série de family offices belges. Dans ce tour, on retrouve également, Fédéral Assurance à hauteur de 10 millions d’euros et, anecdote amusante, les banquiers d’affaires qui ont eux-mêmes investi 750.000 euros dans l’entreprise… Le montant total de la levée dépasse les montants habituellement levés par des start-up techs de la même taille. Mais le CEO l’admet: “la valorisation de l’entreprise n’est franchement pas exceptionnelle à ce tour de table ; c’est la même que celle du tour précédent”. Soit une cinquantaine de millions d’euros avant l’augmentation de capital. Un échec? “C’est un choix que nous avons opéré en toute connaissance de cause, répond Youri Dauber. Les institutionnels ont valorisé quasi exclusivement le patrimoine immobilier de Cohabs et peu le service que l’on apporte ou la couche digitale que l’on a créée. Ils valorisent l’actuel et pas les promesses de croissance. C’est plus terre-à-terre mais c’est sain.”

Les huit mois du processus de levée de fonds auront, sans surprise, lourdement mobilisé les équipes de Cohabs, surtout le CEO Youri Dauber et le CFO François Samyn qui ont dû adapter leur quotidien professionnel. “Je devais y consacrer entre une et trois heures par jour, ce qui n’était pas simple en tant que CEO. Surtout qu’émotionnellement, cela détourne l’attention. Lorsque l’on fait face à un refus d’un investisseur que l’on espérait faire entrer au capital ou que l’on reçoit une proposition de valorisation décevante, on y pense le reste de la journée. Il faut parvenir à gérer pour éviter que cela prenne le pas sur l’opérationnel. Résultat? On a alloué moins de temps sur des sujets stratégiques comme le choix des prochaines villes, la structuration de l’entreprise, etc.” Et ce, malgré l’appui des experts de la banque d’affaires, des consultants et avocats qui avaient été sélectionnés et qui, de l’avis du CEO, ont apporté une expertise fondamentale dans tout le cheminement. “Sans eux, nous n’aurions pas réussi à entrer en contact avec certains investisseurs potentiels. Ils apportent des conseils et une vraie crédibilité au dossier que l’on menait.” Un sceau de sérieux qui a toutefois un prix: tout le processus de levée aura coûté à la start-up quelque 850.000 euros. Une partie en coût fixe pour les audits ou la valorisation du patrimoine immobilier et une partie variable. En général, en effet, les banquiers d’affaires touchent un pourcentage compris entre 1,8 et 2,5% du montant levé si le processus réussit.

Désormais, la jeune équipe peut (ou plutôt doit) reprendre les affaires au day-to-day pour assurer le plan de croissance promis aux investisseurs. Car forte de cette levée de fonds, Cohabs compte grimper de 750 chambres aujourd’hui à… 2.900 d’ici fin 2023. Pour y arriver, la start-up compte acheter un bâtiment par mois dans chacune des trois locations (Bruxelles, Paris et New York) où elle est active.