Bonus-logement: ce qui va changer fiscalement en 2015

Le Service public fédéral Finances vient de clarifier les conditions auxquelles les emprunts conclus en 2014 devaient satisfaire pour entrer en considération pour la réduction d’impôt régionale pour l’habitation unique. Baptisée bonus-logement, celle-ci est régionalisée à partir de l’exercice 2015. Le point sur ces changements.

2015 est déjà à nos portes, il était donc grand temps pour le SPF Finances de clarifier le nouveau régime de bonus-logement. A partir du 1^er janvier, pour tous les actes authentiques signés, les emprunteurs seront soumis à un dispositif de réduction d’impôt différent selon les Régions, et celui-ci sera beaucoup moins avantageux pour les ménages à hauts revenus, surtout en Flandre. Suite à ces changements de déductibilité fiscale, on enregistre une hausse des acquisitions de dernière minute et de signature d’actes notariés afin que les candidats puissent boucler leur projet sous le régime actuel fiscalement plus favorable. Les demandes de crédits hypothécaires ont ainsi connu une hausse de pas moins de 88 % en octobre 2014, par rapport à octobre 2013 tandisque les crédits octroyés ont augmenté de 19% par rapport à l’an dernier.

Quels changements à partir du 1^er janvier 2015 ?

Le taux d’imposition passe à 45% fixe pour tous, alors qu’il varie actuellement de 30% à 50% selon les revenus. Ce taux de 45% à l’impôt des personnes physiques (IPP) correspond à une moyenne nationale. En Région wallonne, moins riche, le taux moyen pondéré est en réalité plus faible (41,3%). Wallonie comme Flandre ont l’intention de baisser à l’avenir ce taux forfaitaire à 40%. Mais ce n’est pas encore officialisé. Le fédéral, sous réserve des mesures régionales, a pris la décision d’un taux forfaitaire de 45%.

L’ancien bonus-logement

Le crédit doit porter sur l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation pour une durée de minimum 10 ans. La personne qui après le 1^er janvier et avant le 31 décembre 2014 a contracté ce genre d’emprunt hypothécaire pour une habitation propre et unique tombe encore sous l’ancien régime du bonus-logement. En tant que propriétaire emprunteur, il pourra déduire fiscalement les remboursements de capital, les intérêts et les primes de l’assurance solde restant dû à hauteur d’un montant maximum de 2280 euros. Les 10 premières années de l’emprunt, ce montant de 2280 euros est majoré de la somme de 760 euros. Une hausse qui est supprimée à partir du moment de l’achat d’une seconde maison. Si l’emprunteur acquéreur a 3 enfants ou plus à sa charge au 1er janvier de l’année qui suit la signature de l’acte, le montant de base est encore agrémenté de 80 euros les dix premières années de l’emprunt.

Exemple: un couple emprunte pour l’achat, la construction ou la rénovation de sa maison, le montant maximum déductible sera dans les 10 premières années de 6080 euros (2280 + 760, x2) ou 6240 euros (2280 + 760 + 80, x2). L’économie fiscale donc de maximum 50% _ taxes communales comprises_ de ces montants. A noter aussi que ces montants ne seront plus indexés pour les années d’imposition de 2015 à 2017.

Comment encore bénéficier de l’ancien régime ?

La date de signature de l’acte authentique d’emprunt hypothécaire doit avoir lieu avant le 31 décembre 2014. Pour tout nouvel acte, il est à l’heure actuelle déjà trop tard, car les notaires ont besoin de plus de temps pour les finaliser. Pour les nouveaux actes de crédit dans le cas d’un refinancement dans une autre banque, c’est la date de l’emprunt initial qui entre en considération.

L’emprunt doit concerner impérativement une habitation à caractère unique. Au 31/12/2014, l’emprunteur ne peut pas posséder d’autre habitation que celle pour laquelle il souhaite bénéficier du bonus-logement. Une exception: s’il est copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par héritage.

L’emprunteur doit avoir élu réellement domicile dans cette habitation, considérée alors comme son “habitation propre”, si ce n’est pas le cas, il perdra tout l’avantage fiscale, idem s’il loue son bien. Le SPF Finances prévoit cependant des cas dans lesquels le propriétaire est dans l’incapacité d’occuper sa maison que ce soit pour des raisons professionnelles ou sociales, en raison d’entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l’occupation de l’habitation par le contribuable lui-même, ou encore, en raison de l’état d’avancement des travaux de construction ou de rénovation, qui ne permettent pas au contribuable d’occuper les lieux.

Le nouveau système de bonus-logement

Pour les emprunts contractés à partir du 1er janvier, le système de bonus-logement tombe sous la compétence des Régions. C’est en Flandre que la situation est la moins favorable car le bonus-logement se transforme en réduction d’impôt fixé à 40%. Il sera de maximum 1520 euros pendant les 10 premières années du prêt, augmenté de 760 euros et ensuite de 80 euros si l’emprunteur a 3 enfants ou plus à charge. Par partenaire, on arrive à un maximum de respectivement 2280 euros ou 2360 euros. Pour deux personnes qui empruntent ensemble, on arrive à des montants de 4560 euros ou 4720 euros. L’économie fiscale n’est donc pas équivalente à un taux de 50% comme c’était le cas dans l’ancien système, mais bien à 40%, taxes communales incluses.

En pratique sur un emprunt de 100 000 euros

Concrêtement, un couple qui emprunte ensemble 100 000 euros pour l’achat, la construction ou la rénovation d’un bien avant le 31 décembre peut encore profiter de l’ancien système de bonus-logement. Ils profitent donc la première année d’une réduction fiscale effective de 6080 euros x 50%, soit 3040 euros. S’ils contractent cet emprunt après le 1er janvier 2015, ils auront la première année un avantage fiscal de 4560 euros x 40%, soit 1824 euros. L’avantage fiscal est donc emputé de 1200 euros avec le nouveau régime qui tombe sous la coupe des Régions.

A Bruxelles, comme le détaille Le Soir, cela signifie que les ménages qui ont un taux d’imposition inférieur à 45 % vont y gagner et ceux qui sont au-delà vont y perdre. Pour ces derniers, cela représente une perte de 30 euros par mois ainsi qu’une capacité d’emprunt réduite de 5.200 euros (pour un emprunt sur 20 ans à 3,5 %). A l’inverse, un couple imposé à 40 % verra son avantage fiscal augmenter de 12 %.

Johan Steenackers/Ca.L/Belga

• Pour encore plus de détails, consultez cette note du SFP Finances