Contrairement à ce qui se passe à New York, on n’assiste pas à une bataille rangée entre Airbnb et la capitale belge. Mais ce n’est pas l’amour fou non plus : la nouvelle ordonnance imposant une agréation au logement chez l’habitant est jugée trop lourde par la plateforme internet mais aussi par l’association Bed&Brussels. Et même par la fédération de l’horeca à Bruxelles, qui défend pourtant l’hôtellerie.
Bruxelles a longtemps été plutôt laxiste sur le logement chez l’habitant. Il y avait juste une agréation facultative, une sorte de label de qualité, organisée par la Cocof. Depuis avril dernier, la Région a mis en vigueur une ordonnance organisant l’agréation de tous les hébergements touristiques sans exception. Une bonne chose, sauf que la procédure est lourde et compliquée pour l’hébergement chez les particuliers.
La mesure était demandée depuis longtemps par les associations d’hôteliers – en particulier par la BHA (Brussels Hotels Association) – soucieuses de la concurrence croissante de la para-hôtellerie, à savoir des propriétaires de nombreux appartements, parfois plus de 10, qu’ils préfèrent louer à la nuit qu’à long terme, sans être soumis aux règles et contraintes de l’hôtellerie. ” L’ordonnance rend la concurrence plus loyale, estime Rodolphe Van Weyenbergh, secrétaire général de la BHA. J’espère que la Région mettra en place les contrôles pour s’assurer que ce texte soit bien appliqué. ” Selon le cabinet du ministre-président de la Région de Bruxelles-Capitale, ces inspections ont débuté en novembre. Le contrevenant risque de 250 à 25.000 euros d’amende.
L’hôtellerie bruxelloise en recul, Airbnb en hausse
Le dispositif peut sembler bienvenu pour le secteur car celui-ci a énormément souffert des attentats de mars. ” Cela va mieux, mais en octobre 2016, nous nous situions encore à 20 % sous le niveau d’activité d’octobre 2015 “, continue Rodolphe Van Weyenberg.
Il y a un grand contraste avec la Wallonie et la Flandre. Bruxelles demande quasiment les mêmes obligations à un particulier qui loue une chambre qu’à un hôtel. ”
Jusqu’ici l’ordonnance ne semble pas avoir trop touché l’activité d’Airbnb à Bruxelles, mais cela pourrait changer. ” En Belgique, nous avons enregistré une hausse de 30 % durant la période avril-octobre 2016, par rapport à la même période en 2015 “, avance Bernard D’heygere, public affairs officer pour Airbnb. Au total, Airbnb a attiré 340.000 personnes sur cette période de sept mois, en partie à Bruxelles, même si la Flandre et la Wallonie rattrapent leur retard sur la capitale. La croissance est due à la hausse considérable de l’offre, laquelle a augmenté de 50 % en un an sur tout le pays, pour arriver à 16.000 annonces actives (dont la moitié dans la capitale).
L’offre augmente car la médiatisation d’Airbnb rend populaire l’idée de louer un coin de sa maison. ” Je me suis inscrit au début de l’année sur Airbnb et je loue l’étage supérieur de ma maison, qui peut loger jusqu’à six personnes. Il ne désemplit pas, confirme Benoît, DJ de profession, habitant Schaerbeek. C’est complet jusqu’en février. Les gens viennent de partout, des Etats-Unis, d’Argentine, de Russie, de Chine. Cela me fait un revenu intéressant, presque un salaire. ” Benoît utilisait naguère cet étage pour son travail de musicien.
L’arrivée de l’ordonnance complique cette location. ” J’ai lancé les démarches pour l’agréation en mai, c’est assez difficile. J’ai essuyé deux refus pour l’attestation concernant l’installation électrique, malgré des travaux. J’espère y arriver, mais il me faudra investir “, reconnaît Benoît, qui s’accroche. Chez lui, la chambre d’hôtes est la seule formule de location possible, car le dernier étage qu’il loue aux touristes n’est pas séparé de son logement personnel, n’a pas de cuisine et ne peut être loué en bail 3-6-9.
Une mise en oeuvre laborieuse
La Région bruxelloise a voulu revoir la réglementation de toutes les formes de logement touristique. Elle ne s’est pas contentée de serrer la vis sur les offres de para-hôtellerie, mais aussi sur les chambres d’hôtes, pour mieux en contrôler les normes d’accueil (lire l’encadré ” Le contraire de la simplicité “). ” Il y a un grand contraste avec la Wallonie et la Flandre. Bruxelles demande quasiment les mêmes obligations à un particulier qui loue une chambre qu’à un hôtel “, assure Bernard d’Heygere, d’Airbnb. En Flandre, la procédure est ultra simplifiée : pour la location de deux chambres maximum et de huit personnes maximum, une simple notification suffit. Aucune attestation ne doit être fournie. ” A l’origine, l’idée était de ne pas trop embêter les particuliers qui louent une ou deux chambres chez eux, mais à l’arrivée, il y a quand même beaucoup de formalités à remplir “, confirme Olivier Poulaert, fondateur de la centrale de réservation Bed&Brussels, qui a suivi tout le processus d’élaboration de l’ordonnance. ” Beaucoup de propriétaires, louant des chambres d’hôtes occasionnellement, se demandent si cela vaut la peine d’accomplir toutes ces démarches. La pensionnée de 70 ans, à Woluwe-Saint- Lambert, qui loue de temps en temps une chambre pour rencontrer des gens plus que pour l’argent, risque de renoncer. ”
L’un des points qui fâche est l’attestation d’urbanisme à demander aux communes, qui permet à celles-ci de freiner la location touristique d’appartements dans des quartiers où ils nuisent à la demande de logement. ” Nous avions souhaité que cette attestation ne soit pas demandée à ceux qui louent des chambres chez eux, car cela n’enlève rien à l’offre de logements de long terme. En plus, dans l’actuelle phase de démarrage, les communes ne sont pas toujours au fait de l’ordonnance. Elles ne comprennent pas toujours de quoi il s’agit, alors ça traîne “, poursuit Olivier Poulaert. La Région bruxelloise est actuellement en train de traiter 2.000 dossiers.
Les restaurants aiment le logement chez l’habitant
Ces contraintes nouvelles doivent-elles faire craindre un contrecoup pour l’économie bruxelloise ? C’est ce que pense Marc Van Meuylders, vice-président de la fédération Ho.Re.Ca Bruxelles- Brussel, qui représente hôtels, cafés et restaurants. L’homme a un point de vue décalé par rapport à l’association BHA (les deux fédérations sont concurrentes). ” Le logement chez l’habitant et Airbnb sont des moteurs très importants pour nous, déclare Marc Van Meuylders. Ils attirent des voyageurs qui vont consommer dans les restaurants et les cafés. ”
Bien qu’il soit propriétaire d’un hôtel, Marc Van Meuylders estime qu’il faut encourager toutes les formes d’hébergement touristique, en particulier le logement chez l’habitant, via Airbnb ou d’autres plateformes, et même le couch surfing. ” Il y a beaucoup de voyageurs qui ne viendraient pas autrement à Bruxelles. C’est une clientèle supplémentaire pour les commerces. Surtout qu’il y a bien plus d’emplois dans les cafés/restaurants que dans les hôtels. Ce sont des emplois non qualifiés, très précieux à Bruxelles. ” Selon Ho.Re.Ca, l’hôtellerie représente en effet 5.100 emplois directs à Bruxelles, soit 20 % des emplois, contre environ 20.000 pour la restauration et les cafés.
Marc Van Meuylders applaudit l’ordonnance pour son action contre la para-hôtellerie, mais estime que l’agréation pour les logements chez l’habitant va trop loin. ” Nous sommes favorables à une plus grande souplesse. J’aurais tendance à être plus indulgent pour le logement chez l’habitant, vu les retombées qu’il engendre pour la restauration et les cafés. ”
Une manière de déconcentrer le tourisme
Si vous payez 80 euros pour un aller-retour en avion, vous n’allez pas mettre 200 euros dans une chambre d’hôtel. ” Marc Van Meuylders (Ho.Re.Ca Bruxelles-Brussel)
” Je suis économiste de formation et j’observe une tendance très forte avec la croissance d’un tourisme porté par les compagnies low cost “, ajoute Marc Van Meuylders, qui est aussi membre du comité stratégique de Visit Brussels, l’agence du tourisme de la capitale. ” Nous ne pouvons pas nous permettre le luxe de manquer ce train-là. Il y a 10 ans, 70 % des visiteurs venaient à Bruxelles pour le business, maintenant c’est du 50/50. L’offre de logements doit s’adapter. Si vous payez 80 euros pour un aller-retour en avion, vous n’allez pas mettre 200 euros dans une chambre d’hôtel. ” Dernier argument : le logement chez l’habitant est, pour Marc Van Meuylders, une réponse au risque de saturation des zones touristiques, phénomène qui touche déjà Barcelone ou Florence. Les embouteillages de touristes sont le revers du succès des vols low cost. ” Un acteur comme Airbnb permet de ne pas concentrer tout le monde autour de la Grand-Place ou de Manneken-Pis, ce qui est intenable à terme. Avec ce type d’hébergement, les touristes vont loger à Uccle, Schaerbeek, Saint-Gilles, etc. C’est une manière d’avoir d’autres expériences de Bruxelles. ”
Airbnb utilise aussi l’argument de la dispersion dans ses discussions avec les villes. ” A Amsterdam, nous développons une politique qui est celle du bureau touristique de la ville, il veut désengorger les quartiers les plus touristiques, comme le quartier du Rijksmuseum, précise Bernard D’heygere. D’ailleurs 70 % des logements présents sur notre plateforme sont situés hors du centre touristique. ”
Les précédents de Londres et d’Amsterdam
Les relations avec les villes ne sont pas toujours aisées là où l’hébergement touristique chez l’habitant déséquilibre l’offre locative à long terme. Ainsi, la ville de New York interdit depuis 2010 la location d’appartements entiers pour moins d’un mois. Une législation vient d’être adoptée au niveau de l’Etat pour corser les sanctions en cas d’infraction. Les villes fort prisées sur Airbnb cherchent à trouver un équilibre entre l’intérêt des populations locales et le développement touristique, en imposant des limitations. La plateforme cherche à pacifier les relations et stabiliser ses affaires en concluant des accords allant jusqu’à aider les villes à faire respecter les réglementations.
Depuis avril dernier, tous les hébergements touristiques de la capitale sont soumis à une ordonnance prévoyant un régime d’agréation pour toutes les catégories : du logement payant chez l’habitant au camping, en passant par l’hôtel, organisé par des privés ou des sociétés. Seuls les hébergements ayant obtenu un numéro d’agréation (et le logo de sa catégorie, à afficher), pourront proposer leurs services. L’ordonnance concerne les logements payants loués jusqu’à trois mois.
Les logements ayant été agréés précédemment bénéficient d’un délai pour se mettre en ordre : jusqu’en 2018 pour les chambres d’hôtes agréées par la Cocof. Les autres devaient lancer la procédure en avril dernier.
Voici les contraintes imposées aux logements chez l’habitant capables d’accueillir 15 personnes maximum :
*Attestation de sécurité incendie, qui certifie la conformité du gaz, de l’électricité et du chauffage. La commune peut accorder une certification simplifiée moyennant l’envoi des attestations de conformité (gaz, électricité).
*Attestation de conformité aux règles de l’urbanisme. Délivrée par la commune.
*Accord de la copropriété (en principe à 80 % des votes de l’assemblée générale).
*Accord du propriétaire pour les locataires.
*Mise en location au moins quatre mois par an.
*Obligation de proposer un petit-déjeuner et une liste d’équipements (détaillée jusqu’au nombre de cintres).
L’ordonnance ne change rien pour la fiscalité. Qui est déjà compliquée. Chaque commune est libre de taxer les chambres d’hôtes mais la Région va reprendre cette compétence. Ensuite vient l’impôt sur les revenus, calculé sur le modèle des meublés, où notamment 40 % du revenu généré par la location est considéré comme un revenu mobilier taxable, en soustrayant les frais. Les services (petit-déjeuner) sont taxés à part, via la TVA actuellement, sauf s’ils sont inférieurs à 5.580 euros par an, où une exemption s’applique (franchise). Mais il faut se faire enregistrer. Cette TVA pourrait être remplacée par la taxe sur les revenus de l’économie partagée imaginée par le vice-Premier ministre Alexander De Croo (10 % jusqu’à 5.000 euros de revenus), laquelle n’est pas encore en application.
Plus d’infos sur le site werk-economie-emploi.brussels/
Airbnb a ainsi signé un accord avec Amsterdam et Londres pour gérer les plafonds de location imposés par les règlements locaux. A Londres, un hôte ne peut pas louer plus de 90 jours par an son logement. A Amsterdam, c’est 60 jours et les plaintes éventuelles des voisins des logements loués seront enregistrées. Airbnb se charge aussi de plus en plus de collecter les taxes locales. Elle le fait dans 200 villes. ” Nous souhaitons signer avec Bruxelles un accord comme celui que nous avons conclu à Amsterdam “, espère Bernard d’Heygere qui, jusqu’ici, ne semble guère être entendu.