Crédit immobilier: nouveau tour de vis pour la brique

Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faudra bientôt faire expertiser obligatoirement le bien acheté et faire en sorte que le montant du prêt ne dépasse pas cette valorisation.

Quiconque veut acheter un nouveau logement sera bientôt obligé de le faire estimer par un expert indépendant en vue d’obtenir un crédit hypothécaire. A partir de l’année prochaine, les banques devront en effet octroyer le crédit sur la base de cette valeur estimée, et non plus uniquement sur le prix d’achat. En clair, les acheteurs qui enchérissent “trop” sur un logement devront se préparer à assumer une éventuelle différence entre le prix d’achat et la valeur estimée. Objectif? “Eviter des emballements comme on a pu en connaître en Espagne ou aux Pays-Bas ces dernières années”, explique Rodolphe de Pierpont, porte-parole de la fédération bancaire (Febelfin).

La mesure intervient après la mise en place de nouvelles règles imposées par la Banque nationale (BNB) depuis le 1er janvier 2020 en matière de quotité pour l’achat d’un bien. Comme on le sait, pour les primo-acquéreurs, chaque banque doit désormais en principe exiger de la part du candidat emprunteur un apport personnel d’au moins 10% de la valeur du bien convoité (hors frais). Mais voilà: la pandémie continue d’accroître les besoins en termes d’espace et de lieu. Les prix des appartements avec terrasse et les maisons avec jardin s’envolent. D’où ce tour de vis supplémentaire visant à tempérer le marché immobilier, selon une recommandation de l’Autorité bancaire européenne (EBA), et pour laquelle la Banque nationale s’est donnée jusqu’à fin 2021 pour la mettre en place en Belgique. Et ainsi, “généraliser une pratique déjà assez répandue”, ajoute Rodolphe de Pierpont.

Saine gestion

Professeur d’économie financière à la Sorbonne à Paris ainsi qu’à l’ULB (Solvay) et expert reconnu au niveau international, Roland Gillet se veut également rassurant quant à la portée de la mesure pour les candidats à l’achat d’une maison. “L’objectif est d’évaluer au mieux la valeur de la garantie au travers de l’hypothèque et donc de faire en sorte que le contrôle en termes de risque soit encore plus affiné pour les banques. C’est une mesure de saine gestion qui devrait responsabiliser les vendeurs et protéger les acheteurs.”

Tout de même: cette nouvelle guideline des régulateurs ne risque-t-elle pas de compliquer encore un peu plus l’accès à la propriété pour les jeunes ménages? Les banques devront se baser sur cette valorisation, qui pourrait être inférieure au prix d’achat, pour calculer le montant prêté, tout en continuant à respecter les limites de quotités imposées par la BNB. Faut-il dès lors craindre un nouveau rush sur la brique, comme cela avait été le cas lors de la suppression du woonbonus en Flandre? “Il est difficile de prédire quel sera l’impact de la recommandation, estime Roland Gillet. Un bien n’est pas l’autre. Un segment de marché n’est pas l’autre. Un dossier de crédit n’est pas l’autre. Dit autrement, la mesure n’est pas de nature à perturber le marché, elle n’est a priori pas coercitive. Elle n’empêchera pas les banques d’octroyer un prêt dont le prix d’achat est supérieur à la valorisation faite par un expert indépendant.”