Le nombre d’appartements mis en vente s’écroule. Toute la province est concernée. Le stock n’a jamais été si bas. Les permis ne suivent pas alors que la demande reste très élevée. Une éclaircie est attendue à l’automne. Les prix grimpent par contre toujours plus, en hausse de 7,5% par rapport à l’an dernier.
L’offre d’appartements neufs en province du Luxembourg poursuit son recul après deux années où le stock a flirté avec la barre des 40.000 m2 de projets en cours de commercialisation. Il atteint des proportions pour le moins inquiétante, dépassant à peine la barre des 20.000 m2 (21.775 m2). Toutes les villes sont touchées, d’Arlon à Marche-en-Famenne en passant par Bastogne ou Libramont. Les prix sont à la hausse (+ 7,5% en un an, + 19% en trois ans). Mais il faut toujours se méfier de ces hausses de prix quand le stock diminue, les données étant moins pertinentes. L’appartement type, d’une superficie de 94 m2, s’élève à 263.000 euros, selon les derniers chiffres fournis pour Trends-Tendances par le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners.
Arlon à sec
Le déclin de l’offre d’appartements actuellement mis en vente à Arlon, amorcé début 2021, se poursuit. Avec 35 unités, on ne pourra toutefois bientôt plus descendre plus bas. La période 2018-2020 qui semblait amorcer un nouveau départ pour le marché immobilier local semble bien loin. Il y avait cinq fois plus d’appartements à vendre à cette période. Malgré les projets dans les cartons, il semble étonnant de ne pas pouvoir assister à une certaine continuité dans la délivrance des permis. Parmi les projets en cours, il ne reste pratiquement que des fins de commercialisation. L’écoquartier du Shoppach (213 appartements au total, par Thomas & Piron) se vend particulièrement vite. D’autres phases sont prévues. Il ne reste que quelques appartements dans la Résidence L’Orée du Sud (Habitat +), Amarelles (Devlop), la Résidence le 16ème, le Clos de Neufchâteau (Danilith) et la Résidence Clos des Salines (Sisac).
En matière de prix, ils sont à la hausse en un an (+ 8,5%) et restent les plus élevés de la province, s’affichant à une moyenne de 3.030 euros/m2.
Le district de Luxembourg Nord reste le plus fourni de la province, même si on est bien loin de l’offre connue par le passé. Il y a 18 mois, on recensait encore 225 appartements en vente, il n’y en a plus que 112 aujourd’hui. Les prix ont crû de 4,5% en un an, une accalmie après avoir bien augmenté auparavant (+ 12% par rapport à 2020). Bastogne, Durbuy et Marche-en Famenne tirent toujours ce district vers le haut, avec un accent particulier pour cette dernière. Parmi les projets en cours de commercialisation, on peut citer Odyssée (DNG Consult), le Clos de l’Amand (Maisons Baijot) et la Résidence Ravel (Devlop) à Bastogne de même que la Résidence Sybille (Prologe), les Hauts de Marche (Thomas & Piron), L’Alizé, la Résidence Bastogne (Atland), Central Park (Houyoux) et Marloie (Prologe), tous à Marche-en-Famenne. Sans oublier la Résidence Santorin (Batifer) et la Résidence Armonia (Eléments projets) à Durbuy.
Seule Libramont émerge
L’offre du district Luxembourg Sud baisse nettement, passant de 151 appartements en cours de commercialisation l’an dernier à 85 aujourd’hui. Les projets se vendent bien et de nombreux petits développements d’une dizaine d’unités apparaissent. Les prix sont dans la lignée de la moyenne provinciale, avec une augmentation de 8% par rapport à l’an dernier. La plupart des projets se concentrent à Libramont, Bertrix et Neufchâteau. Parmi les projets en cours de commercialisation, on peut citer la Résidence Orphée (Habitat +) et Les Tilleuls (Habitat +) à Libramont, la Résidence Romanche (Habitat +) et la Résidence du Fayet (Gérard Construction) à Bertrix, la Résidence Ciotat (Habitat +) et Résidence Baudelaire et Verlaine (Habitat +) à Neufchâteau, la Résidence La Rosière (Habitat +) à Vaux-sur-Sûre, la Résidence Renaissance (Habitat +) à Libin, la Résidence Hôtel de France (Habitat +) à Florenville et la Résidence des Mardelles (Gérard Construction) à Etalle.
L’avis de l’expert
Le stock d’appartements se vide de plus en plus. Quelle est votre analyse de la situation?
L’offre a en effet diminué fortement suite au covid et au ralentissement de l’administration pour délivrer les permis. Mais la situation va revenir à la normale d’ici peu. Nous allons par exemple lancer la commercialisation de trois nouvelles résidences mi-septembre, et trois autres suivront dans la foulée. Rien qu’à Bastogne, une centaine d’appartements arriveront sur le marché dans les prochains mois. Je suis donc relativement optimiste, d’autant que 200 unités supplémentaires vont arriver d’ici 2024. Reste à savoir comment le marché va pouvoir digérer cet afflux d’appartements.
Pourquoi?
Les taux hypothécaires qui remontent, cela freine les investisseurs. Alors que la hausse des coûts de construction éloigne également les acheteurs occupants. A contrario, la demande locative est énorme.
Un conseil pour les investisseurs?
Acheter à Bastogne plutôt qu’à Arlon ou à Marche-en-Famenne car la rentabilité y est plus élevée et la demande locative de meilleure qualité. Sans parler que le rendement peut atteindre de 3,5% à 4% brut, ce qu’il n’y a pas ailleurs.
