Les emplacements de parking sont de bons placements

L’achat d’un emplacement de parking au titre d’investissement est-il judicieux ? A combien peut se chiffrer le revenu locatif ?

En période de déprime économique comme celle que nous traversons actuellement, les investissements rentables et stables sont rares. C’est pourquoi de nombreux épargnants se tournent vers les investissements dans des biens immobiliers “classiques” comme les appartements, les résidences secondaires, les immeubles commerciaux, les maisons de retraite et autres flats. Les garages et places de parking offerts à la location — qui relèvent de l’immobilier d’exploitation — ne peuvent-ils pas également être envisagés au titre d’investissement ?

Pourquoi investir dans une place de parking ?

De nombreux spécialistes de l’immobilier conseillent d’investir dans les parkings de rotation, ces parkings protégés loués à l’heure dans des bâtiments conçus spécialement à cet effet dans les grandes villes. Une étude européenne réalisée par la société immobilière néerlandaise Bouwfonds REIM révèle d’ailleurs qu’un investissement dans un emplacement constitue l’investissement le plus stable et que la croissance attendue de cette catégorie d’actifs est la plus soutenue en Belgique, particulièrement à Anvers et Liège. Les parkings situés à proximité des rues commerçantes et des gares sont les plus prisés.

Nous connaissons tous le problème du stationnement en ville, qui pousse encore la demande de places. En centre-ville, l’espace public se réduit comme peau de chagrin. La croissance démographique et l’augmentation du nombre de ménages — et donc du parc de véhicules — n’arrangent pas la situation. Sans compter la pression supplémentaire induite par les politiques restrictives menées par de nombreuses communes en matière de stationnement.

L’autre avantage d’un investissement dans des parkings tient au fait que ces biens sont réels, et peuvent donc être revendus, voire hypothéqués. Vous en êtes propriétaire (ou copropriétaire) et détenez un acte notarié.

Aspects juridiques

La location de garages ou de places de parking pose rarement des problèmes. Les mauvais payeurs ne sont pas fréquents. Qui plus est, la loi sur la location de logements ne s’applique pas à ce type de biens, mais bien le droit de location général. Autrement dit, le propriétaire dispose d’une grande latitude contractuelle dans la rédaction du contrat de location. Concrètement, cela signifie que les locataires sont également moins bien protégés. Si vous louez un garage à une personne qui ne paye pas son loyer, vous pouvez sans aucun problème l’en expulser, par exemple en changeant la serrure. Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, en accord avec le locataire.

Il est préférable d’opter pour un contrat écrit de location. Dans un contrat de durée indéterminée, vous pouvez prévoir un délai de préavis, qui devra être respecté par les parties en cas de résiliation du contrat. Si le contrat est conclu pour une durée déterminée, il prendra automatiquement fin à l’échéance sans qu’il faille notifier de préavis, à moins bien sûr que les parties en aient convenu autrement.

Combien coûte et rapporte un emplacement ?

Les garages fermés sont les plus coûteux. Les boxes ouverts et les places de stationnement simples sont en revanche moins chers. Les garages fermés affichent un prix moyen national de 27.000 euros à l’achat. A Bruxelles et en Flandre, les prix sont en moyenne plus élevés qu’en Wallonie. En plus du prix d’achat, comptez des droits d’enregistrement (10 % en Flandre et 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie), à majorer des honoraires du notaire. Les récentes statistiques révèlent une augmentation des prix d’environ 5 % par an. Combien peut se louer une place de parking ? Vous pouvez espérer un rendement locatif brut compris entre 3 % et 8 % par an. Ces rendements sont supérieurs dans les villes où la pénurie de stationnements est plus grande que dans les communes de la périphérie. Notons que dans les villes, les tarifs de stationnement — et donc les loyers — augmentent plus rapidement que l’inflation. Les boxes fermés se vendent et se louent aussi plus facilement dans les quartiers où le taux de criminalité est plus élevé. N’achetez donc pas les yeux fermés, soyez attentif au rendement théorique.

La TVA sur la location

S’il est une chose à considérer impérativement lors d’un investissement dans l’immobilier, c’est l’aspect fiscal de la location des garages. Dans certains cas, vous êtes en effet contraint de comptabiliser de la TVA sur la location.

Quand la TVA est-elle d’application sur la location ?
La réponse se trouve dans le code TVA : “La mise à disposition d’emplacements pour véhicules est soumise au taux de TVA ordinaire de 21 %”. L’obligation d’appliquer une TVA implique que le propriétaire introduise une déclaration de TVA et que cette TVA soit reversée au Trésor.

Quand ne pas appliquer de TVA ?
Deux exceptions s’appliquent au principe d’application de la TVA.
1. La TVA ne s’applique pas lorsque le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 5.580 euros. Pour calculer ce montant, les revenus d’éventuelles autres activités soumises à TVA sont pris en compte.
2. La TVA ne s’applique pas davantage sur l’emplacement lié à une habitation ou un appartement donné en location par le même bailleur au même locataire. Lorsque la location d’une place de stationnement ou d’un garage est liée à un contrat de location portant sur un autre bien immeuble (appartement, bureau, etc.), la TVA ne doit pas être ajoutée. C’est surtout le cas lorsque l’emplacement et le bâtiment loués font partie du même ensemble immobilier. Ils doivent être loués par les mêmes propriétaire et locataire.

Locataire à titre privé ou professionnel ?

Les revenus locatifs d’un emplacement sont en principe imposés au titre de revenus immobiliers. Concrètement, cela signifie que lorsque vous donnez en location l’emplacement à un particulier qui ne déduit par le loyer payé au titre de frais professionnels réels, vous n’êtes pas imposé sur le loyer perçu. Votre revenu immobilier imposable sera égal au revenu cadastral indexé du garage, majoré de 40 %. Vous pouvez réduire ce revenu imposable et même le ramener à zéro pour autant que vous déclariez des intérêts déductibles sur un ou plusieurs emprunts contractés pour acheter, rénover ou construire un bien immeuble.

Si vous louez l’emplacement à une société ou à une personne qui déduit le loyer au titre de frais professionnels réels, vous serez imposé sur le loyer effectivement perçu, que vous pourrez réduire d’un forfait pour frais divers de 40 %. Ce revenu immobilier imposable peut également être réduit d’intérêts déductibles. Si la location s’organise en dehors de la “gestion ordinaire d’un patrimoine privé”, les loyers perçus seront qualifiés soit de revenus divers (imposés à 33 % le cas échéant), soit de revenus professionnels (imposés à un plafond de 50 %). Dans le premier cas de figure, il faut qu’il s’agisse d’une activité spéculative. Ce sera notamment le cas lors de l’achat, de la mise en location et de la revente rapide de garages dans le but de réaliser une plus-value. Le loyer sera imposé comme revenu professionnel dès lors que la gestion et la location des emplacements constituent votre principale source de revenus professionnels. En l’occurrence, vous serez également redevable de cotisations sociales sur les loyers perçus.

JOHAN STEENACKERS