Kots étudiants : un investissement intéressant ?
Les parents dont les enfants font des études supérieures sont de plus en plus nombreux à préférer acheter une chambre d’étudiant plutôt que la louer, surtout s’ils ont plusieurs enfants. Est-ce intéressant ?
La location d’un kot constitue un poste financier important. D’après les estimations, une année d’études en kot coûte en moyenne 3.500 à 4.000 euros (hors nourriture et loisirs), dont un pourcentage conséquent pour la location de la chambre. Pour vous donner une petite idée : le loyer d’une chambre dans une résidence subsidiée à l’UCL varie entre 210 et 270 euros par mois (tous frais compris). Si vous louez une chambre dans le privé – et ne bénéficiez donc pas de l’avantage financier d’une chambre subsidiée -, il vous en coûtera 300 à 340 euros par mois sur la base d’un bail de 12 mois.
L’acquisition d’un kot peut aussi être considérée comme un placement. Le but est alors de le louer au prix fort à d’autres occupants que vos propres enfants ou de réaliser une plus-value en le revendant.
En principe, un placement immobilier constitue un investissement stable, peu sensible à l’inflation (grâce à l’indexation du loyer). Et il est possible de réaliser un bénéfice au moment de la revente. Il s’agit en outre d’un investissement non coté en Bourse, autrement dit non sujet aux fluctuations boursières.
Forte demande, offre limitée La demande de chambres d’étudiants augmente sans cesse. Malgré les 450 chambres d’étudiants supplémentaires répertoriées à Bruxelles, elles sont quasi toutes louées. Les kots de qualité font particulièrement défaut. Rien que pour la Flandre, la pénurie est évaluée pour les cinq années à venir à 10.000 chambres d’étudiants satisfaisant aux normes de confort moderne, aux critères de sécurité incendie et d’isolation. Qui dit kot de qualité, dit aussi investissement plus important et par conséquent rendement locatif moins élevé.
La hausse des taux d’intérêt constitue le plus gros risque en termes de rendement. En effet, si les taux d’intérêt augmentent, les autres types de placement deviennent plus intéressants et la demande d’immobilier en général et de kots en particulier a tendance à fléchir. Ce qui peut avoir un impact négatif sur les prix, d’où la difficulté accrue de réaliser un bénéfice à la revente de la chambre d’étudiant.
Facteurs à prendre en considération La location d’une chambre d’étudiant diffère d’une location ordinaire en ce sens qu’elle présente des caractéristiques bien particulières.
Un kot est souvent complété par un espace commun où les étudiants peuvent cuisiner par exemple. Dans les anciens bâtiments, il n’est pas rare que la salle de bains et les toilettes soient également communes. Vu l’usage intensif des espaces communs, l’entretien doit être correctement assuré pour éviter une usure prématurée.
Les chambres d’étudiants sont souvent louées meublées, c’est-à-dire garnies de meubles éventuellement complétés par le mobilier de l’étudiant. Si c’est le cas, le mobilier doit être régulièrement remplacé, d’où des frais supplémentaires.
Les chambres d’étudiant se louent à 10 ou 12 mois, à court terme donc (lire l’encadré “location à court terme”). Les locataires changent régulièrement et vous devez donc régulièrement en trouver d’autres. Vous devez conclure de nouveaux contrats de location avec toute la paperasserie administrative que cela implique. Pour l’éviter, vous pouvez confier la recherche de nouveaux locataires et toute l’administration à une agence immobilière, ce qui a aussi un coût évidemment.
En général, vu l’usage intensif des lieux et la rotation des locataires, une chambre d’étudiant vieillit plus vite qu’une location normale. Le bailleur doit bien entretenir l’habitation et effectuer rapidement les réparations.
Attentes du locataire Les étudiants locataires se montrent de plus en plus exigeants au niveau des sanitaires et de l’aménagement. Une connexion wi-fi, fait partie de leurs revendications habituelles. Le câble, voire la TV digitale, sont en passe de devenir la norme. Fiscalité Le bailleur qui met en location une chambre d’étudiant non meublée sera imposé sur le revenu cadastral indexé de la chambre majoré de 40 % et non sur le loyer effectivement perçu. Ce RC imposable, plus ces 40 %, s’ajoute donc aux autres revenus et est soumis au taux progressif d’imposition des personnes physiques (de 50 % maximum) en plus des centimes additionnels prélevés par la commune. Ce revenu immobilier imposable peut éventuellement être diminué des intérêts d’un crédit contracté pour acquérir, construire ou rénover un bien immobilier.
S’il s’agit d’une location meublée, le fisc considère que 40 % du loyer encaissé concerne le mobilier et est donc imposé au titre de revenu mobilier. Vous bénéficiez toutefois d’une déduction de frais forfaitaire de 50 % et le taux d’imposition est limité à 15 %, auquel viennent s’ajouter les taxes communales. Si vous percevez par exemple 4.000 euros de loyer par an pour une chambre d’étudiant au revenu cadastral indexé de 1.000 euros, votre revenu mobilier s’élève à 1.600 euros (40 % x 4.000) et est imposé sur 800 euros (50 % x 1.600), sur lesquels vous devrez finalement payer 120 euros d’impôt (15 % x 800), plus les centimes additionnels communaux. A ceci s’ajoute la taxe sur le revenu immobilier, plus précisément 60 % du revenu cadastral indexé de la chambre d’étudiant augmenté de 40 %. Dans notre exemple, le revenu immobilier s’élève à (60 % x 1.000 =) 600 euros x 1,40, soit 840 euros sur lesquels vous devrez acquitter maximum 50 % d’impôt en plus des taxes communales ou 420 euros, soit un total de 420 + 120 = 540 euros d’impôt.
Si vous décidez de revendre la chambre d’étudiant, vous devrez éventuellement acquitter les taxes sur la plus-value ou le bénéfice réalisé. C’est le cas uniquement si vous revendez le kot dans un délai de cinq ans après son acquisition. La taxation est modérée puisque plafonnée à 16,5 % et votre bénéfice (c’est-à-dire la différence entre le montant payé à l’achat et le prix de revente) est encore déduit de certaines corrections. Autrement dit, vous pouvez défalquer les frais de vente du prix de vente et majorer le prix d’achat d’un forfait de 25 % de frais, plus 5 % supplémentaires pour chaque année entière qui s’est écoulée entre l’achat et la vente. Si vous vendez un kot en votre possession depuis plus de cinq ans, vous échappez à la taxation. En cas de placement spéculatif, vous risquez malgré tout de devoir payer des taxes, sauf s’il s’agit d’une transaction unique.
Combien rapporte un kot ? Question fondamentale s’il en est. Pour calculer le rendement locatif brut, il faut diviser la somme de l’ensemble des revenus locatifs annuels par le prix payé pour l’achat de la chambre d’étudiant, y ajouter les frais liés à cet achat – frais d’enregistrement et frais notariaux par exemple – et les multiplier par 100 pour obtenir un pourcentage. Une grande maison aménagée pour accueillir plusieurs chambres d’étudiant permettra de dégager un rendement locatif brut intéressant. La médaille a aussi un revers : la rotation des locataires pèsera sur votre rendement net en raison des périodes plus ou moins longues de non-rendement locatif et de la charge que représente la gestion du bien immobilier. Un bon rendement locatif brut tourne autour de 6 %. Ce pourcentage peut cependant descendre jusqu’à 4 % environ si la chambre d’étudiant achetée est entièrement neuve ou au contraire augmenter jusqu’à 8 % si d’importants travaux s’avèrent nécessaires.
Le rendement locatif net est le rendement locatif brut déduction faite de toute une série de frais. Il faut également tenir compte du taux d’inoccupation. Un mois d’inoccupation réduit votre rendement brut de 8,3 % par an (un douzième de vos revenus). Le rendement locatif brut est également rogné par le précompte immobilier et les taxes en tous genres. Autre coût important : le remboursement du prêt éventuellement contracté pour l’achat du flat. Il se peut donc que le rendement locatif net – après déduction de tous les frais – soit quasi nul, voire négatif. Dans ce cas, l’achat doit être considéré non pas comme un projet non rentable mais comme une épargne forcée.
Voici un exemple concret. Supposons que vous achetiez un kot d’étudiant au prix de 80.000 euros, en ce compris les droits d’enregistrement (10 % en Flandre, 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie), les honoraires du notaire et les frais d’actes. L’entretien vous coûte 750 euros par an et le précompte immobilier 680 euros. Vous pouvez louer le kot 350 euros par mois, soit 4.200 euros par an. Mettons que vous ne deviez pas rembourser de prêt. Dès la première année, votre kot vous rapporte 2.770 euros (4.200 euros – 750 euros – 680 euros), soit 3,46 % de l’investissement total de 80.000 euros. A ce rendement régulier peut s’ajouter la plus-value réalisable en cas de revente ultérieure du fait de la valorisation immobilière. Le rendement global peut donc avoisiner 4 à 7 % par an. Les principaux paramètres à prendre en compte sont donc le montant de l’investissement, les loyers perçus et la plus-value.
Location à court terme Pour la location d’une chambre d’étudiant utilisée comme seconde résidence temporaire, c’est le droit commun qui s’applique, et non la loi sur les baux à loyer. Dans ce cas, la résidence principale reste le domicile des parents ou du tuteur. Chaque contrat de location d’une chambre d’étudiant doit obligatoirement être conclu par écrit. Chaque partie doit recevoir un exemplaire du contrat. Dans la pratique, trois exemplaires seront au minimum nécessaires : un pour le locataire, un pour le bailleur et un pour l’enregistrement obligatoire du bail. Il peut aussi s’agir d’un contrat type du service logement de l’établissement d’enseignement. La location d’une chambre d’étudiant, d’une durée de 10 ou 12 mois maximum, doit donc être prolongée et faire l’objet d’un nouveau contrat pour chaque année (académique). Par conséquent, ce type de bail à durée limitée ne peut en principe pas être rompu anticipativement, à moins que le contrat ne prévoie une clause quant au congé. Dans le cas contraire, le locataire peut éventuellement chercher un autre locataire (appelé “sous-locataire”) qui accepte de reprendre le kot. La sous-location doit se faire en concertation avec le service logement de l’établissement scolaire et avec son consentement. Un état des lieux détaillé doit obligatoirement être dressé.
Sachez également qu’un kot ne peut être loué qu’à une personne en possession d’une carte d’étudiant. Autrement dit, une fois les études terminées, votre fils ou votre fille ne peut s’installer à titre permanent dans son kot et y établir sa résidence principale.
Pour un placement réussi Voici quelques conseils à suivre pour investir avec succès dans des chambres d’étudiants.
• Investissez de préférence dans des projets neufs ou rénovés. Pour optimiser la rentabilité d’un placement dans des chambres d’étudiant, il faut en soigner tout particulièrement la qualité. Si vous investissez dans un nouveau projet, vous êtes quasi certain de n’avoir peu ou prou de frais d’entretien ou de réparation.
• Le changement fréquent de locataires accélère le phénomène de vétusté de la chambre d’étudiant qui “s’use” plus vite qu’un studio ou un appartement ordinaire. Veillez à maintenir les chambres et l’espace commun en bon état. Vous pouvez en confier l’entretien aux locataires. Des chambres de qualité se louent plus facilement et génèrent de bons revenus locatifs à long terme.
• Si vous êtes bon bricoleur et avez suffisamment de temps, vous pouvez accroître votre rendement locatif en effectuant vous-même les réparations nécessaires et toute la paperasserie administrative. Il faut savoir que la location d’une chambre d’étudiant implique une administration assez lourde : établissement du contrat de bail, enregistrement du bail, indexation annuelle du loyer, constitution et restitution de la garantie locative, rédaction de l’état des lieux, etc. Il s’agit en outre de contrats de courte durée (10 ou 12 mois) à renouveler annuellement. Si vous n’avez pas le temps ou les compétences nécessaires pour tout faire vous-même, mieux vaut faire appel à un gestionnaire professionnel ou participer à une société immobilière qui s’occupera en outre de la promotion du flat.
• Les étudiants exigent de plus en plus des chambres avec tout le confort moderne et notamment une connexion internet. Les normes en matière de sécurité incendie et d’isolation doivent être scrupuleusement respectées. Un immeuble de qualité attirera des locataires de qualité qui paieront leur loyer à temps.
• Une chambre d’étudiant se louera plus facilement si elle est correctement meublée (armoires, lit, bureau). Un parking vélo et/ ou voiture constitue un atout supplémentaire.
• La situation du kot constitue un critère décisif. Les étudiants cherchent de préférence une chambre près du campus où ils étudient, dans un quartier animé, d’où ils peuvent se rendre facilement en ville. Le loyer sera calculé en fonction. Un kot à deux pas de l’université ou de la haute école a plus de valeur qu’une chambre éloignée.
• Pour éviter une inoccupation prolongée, vous devez assurer la continuité de la location. Vous pouvez sous-traiter la recherche de nouveaux locataires à des professionnels (bureau ou agent immobilier) mais cela a évidemment un prix.
Ce qu’il faut en retenir La demande de chambres d’étudiants est supérieure à l’offre. Du pain bénit pour les spéculateurs qui achètent ou construisent des flats d’étudiants en vue de les revendre aux investisseurs. Investir dans un kot peut rapporter 4 à 7 % par an à condition d’opter pour un immeuble neuf ou rénové, question de limiter les frais d’entretien au strict minimum. 3.500 À 4.000 EUROS Le coût moyen d’une année d’études en kot, dont un pourcentage conséquent pour la location de la chambre.
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