Immo: un baromètre confirme la stabilité des prix à Bruxelles

Le marché secondaire affiche une belle santé avec des hausses de prix modérées. Une tendance apparaît toutefois: la différence de prix entre un bien ancien et un bien neuf s’amenuise dans certaines communes. C’est notamment le cas à Saint-Gilles, Forest et Watermael-Boitsfort. Ce qui pousse certains acquéreurs à délaisser les biens anciens.

Les transactions sur le front de l’immobilier bruxellois existant ne fléchissent pas. Le marché reste particulièrement dynamique, favorisé par des taux d’intérêt qui sont toujours à des niveaux plancher et des investisseurs qui profitent de la faiblesse des autres produits d’investissement pour se rabattre sur la brique. Et ce d’autant que les prix ont une fâcheuse tendance à ne pas connaître de grands mouvements, à l’une ou l’autre exception près, selon le dernier baromètre du marché secondaire de l’appartement établi par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners, qui a analysé près de 80.000 annonces immobilières publiées ces trois derniers mois sur le site Immovlan.be. Le marché pourrait de plus être dynamisé d’ici la fin de l’année par les primo-acquérants qui seraient tentés de profiter une dernière fois de l’avantage du bonus-logement. Un avantage fiscal qui s’étale sur la durée de l’emprunt hypothécaire et qui sera remplacé dès que le 1er janvier par un abattement des droits d’enregistrement sur une première tranche de 175.000 euros, soit une économie directe supplémentaire de près de 13.000 euros. Un complément de cash qui doit favoriser l’accès à la propriété des jeunes ménages.

Que retenir de ce baromètre trimestriel ?

L’évolution des prix entre les troisièmes trimestres 2015 et 2016 est relativement stable même si on remarque quelques envolées. Notamment à Jette (+ 6,5%), où le prix moyen pour l’acquisition d’un appartement est désormais de 164.000 euros, à Forest (+ 4,6%) ou encore à Uccle (+ 3,3%), Saint-Josse (+ 3,1%) et Koekelberg (+ 3,2%). Un appartement de 80 m2 coûte 249.600 euros à Uccle alors qu’il ne s’élève qu’à 145.600 euros à Molenbeek. Notons qu’il faut se contenter de peu car nous sommes très loin de l’envolée des prix que le marché a encore connue il y a une demi-douzaine d’années.

De plus, si on regarde un peu loin et que l’on analyse l’évolution des prix sur les trois dernières années, on constate une plus grande stabilité encore et un tassement de l’une ou l’autre hausse de prix. Avec l’inflation, on peut même affirmer que certains propriétaires ont perdu de l’argent. On le voit dans un certain nombre de communes. L’évolution des prix de ces trois dernières années est par contre même négative à Ganshoren (-1,6%), Neder-Over-Heembeek (- 0,5%) et Molenbeek-Saint-Jean (- 1,2%). Ce qui démontre qu’il reste encore de belles affaires à réaliser et que le marché affiche une stagnation. ” On peut également analyser cela sous un autre angle, fait remarquer le consultant Michaël Zapatero, du bureau de Crombrugghe & Partners. Le différentiel des prix entre le neuf et l’ancien est tellement peu important dans ces communes qu’il est préférable d’investir dans des biens neufs plutôt que dans un bien ancien. Ce qui tire les prix vers le bas. ”

Si, en moyenne, le différentiel de prix entre un bien neuf et un bien ancien est de 25 %, l’écart est nettement moins important dans certaines entités. C’est le cas, étonnamment, dans le Pentagone, où l’écart n’est que de 7,6 % entre ces deux biens ou à Forest où il n’est que de 8,6 %. Dans d’autres communes, on voit par contre une nette tendance à un rétrécissement de l’écart ces trois dernières années. C’est par exemple le cas à Forest, Watermael-Boitsfort, Uccle, Ganshoren ou encore Saint-Gilles. Si la différence de prix entre le neuf et l’ancien est encore non négligeable, elle a vraiment tendance à s’amenuiser. ” Un signe qui montre que les prix de l’ancien sont à la hausse “, lance Michael Zapatero.

Des rendements locatifs toujours intéressants

Sur le front du marché locatif, l’évolution des prix entre 2013 et 2016 montre que les loyers sont relativement stables. La hausse la plus importante est à relever à Laeken (+ 4,3%), Ganshoren (+ 2,5%) et Uccle (+ 2,3%). Il faut par contre tirer la sonnette d’alarme à Evere et Auderghem où les loyers connaissent une certaine glissade. Le loyer de référence le plus élevé pour un appartement de 80 m2 est à trouver à Etterbeek pour un montant de 1.045 euros. A contrario, c’est à Molenbeek-Saint-Jean que l’on peut obtenir le loyer le moins élevé, avec des mensualités à 715 euros.

Enfin, en termes de rendement, le marché est plutôt homogène avec des rendements locatifs estimés entre 3,5 et 4,5 %. Un investissement qui reste intéressant.

Par Xavier Attout.