Certains propriétaires-bailleurs se réfugient dans la sous-location pour éviter l’imposition plus lourde des revenus immobiliers du fait de l’usage professionnel par le locataire.
Prenons l’exemple de ce propriétaire qui louait son immeuble à une personne physique qui, à son tour, le sous-louait à la société dont il était le gérant. Ce propriétaire- bailleur cherchait, grâce à ce tour de passe-passe, être avantageusement imposé sur le revenu cadastral (RC) indexé x 1,40 plutôt que sur le loyer réellement perçu. Attention, le fisc qui surveille de près ce genre de sous- location n’hésite pas à se baser sur l’usage effectif de l’immeuble par la société pour imposer le propriétaire-bailleur sur les loyers réellement encaissés. La jurisprudence se contredit sur cette question. Il y a d’une part la jurisprudence – notamment l’arrêt de la cour d’appel de Bruxelles du 25 octobre 2012 – selon laquelle une sous-location n’implique pas nécessairement un usage professionnel par le locataire. Il y a d’autre part la jurisprudence considérant qu’une sous-location peut effectivement entraîner une affectation professionnelle – par une société par exemple. Il convient donc de se montrer prudent en insérant une clause d’interdiction dans le contrat de bail. La clause pourrait être formulée comme suit : “Le bien loué sera affecté à un usage privé par le locataire, à l’exclusion de tout usage professionnel”.
Usage à la fois privé et professionnel
Un troisième cas de figure est possible : le locataire se sert du bien loué pour y résider ET exercer son activité professionnelle. Supposons que vous donniez en location un immeuble assorti d’un RC de base de 1.000 euros. Le locataire, qui affecte 60 % à un usage professionnel et 40 % à son logement, paie un loyer brut de 9.000 euros par an, soit 750 euros par mois. En cas d’usage mixte, il convient de faire la distinction entre deux situations, selon qu’il existe un contrat de bail enregistré ou non.
1. Si le bail a été enregistré et mentionne séparément la part de loyer affectée à la partie professionnelle (60 %) et privée (40 %), vous serez imposé comme suit :
• pour la partie privée : 400 euros (partie privée du RC) x 1,6813 (indexation 2013) x 1,40 = 941,63 euros ;
• pour la partie professionnelle : 5.400 euros (partie professionnelle du loyer) – 2.160 euros (40 % d’abattement forfaitaire), limité à 1.640 euros (2/3 x 600 euros x 4,10), soit 3.760 euros.
Au total, le propriétaire-bailleur sera donc imposé sur des revenus immobiliers de 4.701,53 euros et devra payer jusqu’à 50 % de taxes sur les personnes physiques (plus la taxe communale).
2. S’il n’existe pas de contrat de bail enregistré ou si le loyer indiqué dans le contrat de bail enregistré ne mentionne pas séparément la part de loyer affectée à la partie professionnelle et privée, vous serez imposé comme suit : 9.000 euros (loyer brut total) – 3.600 euros (40 % d’abattement forfaitaire), limité à 2.733,33 euros (2/3 x 1.000 euros x 4,10), soit 6.266,67 euros. Auxquels il faut encore ajouter 50 % d’impôt sur les personnes physiques et la taxe communale.
En cas d’affectation mixte, il est donc vivement conseillé de faire enregistrer le contrat de bail et de faire clairement la distinction entre la partie privée et professionnelle, de manière à réduire la facture fiscale. Dans notre exemple, la différence de revenus imposables s’élève à 1.565,14 euros (6.266,67 euros – 4.701,53 euros). Moyennant un taux d’imposition de 50 % et une taxe communale de 6 %, l’économie fiscale se chiffre à 829,52 euros sur base annuelle.
