Biens neufs: la belle ascension de Liège-Ville

La Ville de Liège connaît la plus forte hausse des prix enregistrée par une ville wallonne ces dernières années. Ils ont augmenté de 12,5 % en quatre ans. A l’échelle de la province, on observe une grande stabilité en matière d’offre d’appartements neufs et une belle homogénéité des prix. Le district de Liège-Ouest est toutefois à suivre.

Les trimestres se suivent et se ressemblent pour les promoteurs immobiliers liégeois. Ils ne baissent pas la garde et maintiennent un rythme élevé de projets en chantier ou en développement. Le nombre d’appartements neufs en cours de commercialisation poursuit donc une croissance continue entamée en 2014. Selon les derniers chiffres livrés par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners, on recense 73 projets de moyenne à grande envergure, pour un total de 766 appartements mis sur le marché. Le prix moyen pour un appartement de 80 m2 affiche une grande stabilité par rapport à l’an dernier et n’a augmenté que de 5 % par rapport à 2013. Seuls trois districts (Liège-Ville, districts de Liège-Ouest et des cantons de l’Est) permettent de tirer les prix vers le haut. Preuve d’une importante disparité entre les régions dans la province.

Comme d’habitude, la Cité ardente et sa périphérie (Ans, Seraing, Herstal, etc.) s’accaparent l’essentiel des promotions, avec près de 35 % du portefeuille de biens neufs. On y retrouve des projets tels que les résidences Lotus & Iris (Thomas & Piron), Quai 32 (Bouygues), la Résidence du Vieux Frêne (Aravis Immo) ou encore Asklepios (Immobilier-Concept) pour le centre de Liège. Sans parler du site de Coronmeuse (1.300 unités au total) qui mettra sur le marché ses premiers logements à partir de 2020, ce qui devrait bouleverser quelque peu les analyses. Notons que les différences de prix entre les quartiers sont particulièrement marquées à Liège. Il peut y avoir des différences de près de 1.000 euros/m2 de l’un à l’autre.

En matière de prix, la ville présente la plus forte hausse (+ 12,5%), bien devant Nivelles, Mons ou Namur. Investir à Liège est donc une bonne affaire. Le prix moyen d’un appartement est de 2.250 euros/m2. Soit près de 220.000 euros puisque la superficie moyenne est de 98 m2. ” Ce qui est intéressant, c’est qu’il y a une certaine homogénéité dans la répartition des projets, remarque Michaël Zapatero, analyste chez de Crombrugghe & Partners. Que ce soit au niveau de la répartition géographique, du nombre d’appartements en cours de commercialisation ou des prix. Même si on peut quand même regretter le fait qu’il n’y ait pas de véritable projet phare en cours de commercialisation. ”

L’embellie des cantons de l’Est

Le marché de la périphérie liégeoise est quant à lui beaucoup plus stable, tant en termes de prix que d’appartements en cours de vente. Il s’avère toutefois qu’il s’agit d’une zone particulièrement difficile à analyser tant l’influence de certaines communes comme Herstal (50 % du stock), Seraing ou Chaudfontaine est prégnante. Les prix moyens sont toutefois dans la lignée de ceux en vogue à Liège. Parmi les projets mis sur le marché, relevons principalement le Domaine de la Sarte à Embourg (Moury Promotion), dont le standing supérieur fait grimper les prix au-delà de 3.000 euros/m2, le Domaine de l’Orange (Habitat) à Herstal, la Résidence du Parc Vallée de la Meuse à Seraing, la Résidence du Parc et la Ferme Saint-Jean à Herstal.

Pour le reste, dans le district de Liège Nord, Visé et Verviers concentrent la moitié des projets en cours de commercialisation. Le marché souffre toutefois quelque peu puisque les prix sont en recul de 2,5 % par rapport à l’an dernier et à 2013. Il est de plus en plus difficile de trouver des promotions à moins de 1.800 euros/m2, que ce soit à Dalhem, Soumagne, Oupeye, Verviers ou Visé. Au rayon des projets, citons la Résidence Ines (Hobeco) à Dalhem, le Clos de l’Egalité (Hobeco) à Soumagne, le Meuse View Project (Luc Spits) à Visé et la Résidence Curtius (Luc Spits) à Oupeye.

Du côté des communes de l’est de la province (Sprimont, Flémalle, Stavelot), les prix connaissent une embellie (+ 3,5%) par rapport à l’an dernier. Le nombre d’appartements mis sur le marché reste toutefois relativement faible. On peut épingler le Domaine du Grand Bru développé par Bouygues à Sprimont, la Résidence du Parc et la Ferme Saint-Jean à Flémalle ou encore la Résidence Vinave (Groupe Ghelen) à Stavelot.

Pour retrouver de belles tendances de prix à la hausse, il faut descendre quelque peu dans la province et mettre le cap sur Waremme et Malmedy. Même si le faible nombre d’appartements mis sur le marché relativise quelque peu cette hausse des prix de 12 et 14 %. Parmi les projets en cours, relevons les Clefs du Bonheur et les Clefs de Bohn à Waremme, commercialisés à 2.100 euros/m2.

Projet à la loupe : Asklepios à Liège

” C’est un concept unique pour Liège. Il fera date. ” Le promoteur Christophe Nihon d’Immobilier-Concept n’est pas peu fier quand il évoque son dernier projet situé place Emile Dupont, dans le centre de Liège. Asklepios est une résidence de 45 appartements de standing destinée aux seniors. Tous les appartements sont modulables et munis de parois coulissantes, de quoi redessiner son appartement en fonction de ses besoins. L’ensemble comprend également deux penthouses et une polyclinique située au rez-de-chaussée. ” Il y a un vrai manque d’appartements destinés aux seniors actifs en Wallonie, lance Christophe Nihon, qui s’est entouré du bureau d’architecture Altiplan pour concrétiser son projet. Il n’y aura que des appartements traversants, aucun appartement d’une chambre. Les acquéreurs pourront bénéficier de toutes les facilités qu’offre le centre-ville et si, un jour, ces résidents deviennent moins mobiles, voire dépendants, ils pourront très facilement adapter leur appartement. Tout est pensé pour qu’une personne en chaise roulante puisse se déplacer aisément. Il n’y a aucune marche, tout est de plain-pied. ”

Le chantier débutera ce 4 septembre par cinq mois de fouilles archéologiques. Les pelleteuses se mettront ensuite en action pour une livraison fin 2019. La commercialisation vient de débuter. Les appartements sont vendus caves et places de parking comprises. Les prix oscillent entre 330.000 et 602.000 euros hors TVA. Ajoutons qu’un parking de 220 places est prévu, de même qu’une toiture végétale et une placette arborée.

Xavier Attout