Appartements: les tendances du marché à Bruxelles, commune par commune

L’activité sur le marché de l’appartement existant reste dynamique. Ixelles domine toujours les débats en matière de prix et d’offre locative. Saint-Gilles connaît une belle croissance. En matière d’investissement, Anderlecht, Evere et Schaerbeek semblent être les meilleurs plans.

Le nombre de transactions sur le marché bruxellois est resté très soutenu ces derniers mois, selon les derniers chiffres de la Fédération royale du notariat belge. La suppression du régime du bonus logement fin 2016 au profit d’un nouveau système de réduction des droits d’enregistrement n’a, semble-t-il, pas bouleversé le marché. Il faudra toutefois encore patienter quelques mois avant de pouvoir effectuer une analyse plus précise.

Cette activité a bien évidemment une influence sur les prix. A l’exception d’Uccle, toutes les communes ont vu leurs prix augmenter par rapport à l’an dernier, selon les chiffres du bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners, qui recense les prix des appartements existants à partir de 85.000 annonces immobilières publiées ces trois derniers mois sur le site Immovlan.be.

Et dans cette flopée de chiffres, on voit en tout cas que les années se suivent et se ressemblent pour Uccle. Cette entité était déjà la seule commune à connaître un certain recul de ses prix l’an dernier. Elle le confirme. Une situation qui peut éventuellement être mise en corrélation avec son importante offre d’appartements neufs, qui peut quelque peu enrayer le marché secondaire.

Celui qui veut acheter un appartement existant à Uccle aura en tout cas le choix puisqu’on y retrouve l’offre la plus conséquente de la Région avec 4.080 appartements actuellement sur le marché. Le prix moyen pour un appartement de 80 m2 – l’étalon de comparaison du bureau de Crombrugghe & Partners – est de 247.200 euros. Mais vu que la surface moyenne des appartements est de 133 m2, il faudra plutôt débourser 410.000 euros en moyenne pour mettre la main sur un bien. Pour information, un appartement neuf de la même superficie coûte en moyenne 455.000 euros (HTVA).

Molenbeek, commune la plus abordable

En matière de prix, si on prend un peu de recul et que l’on effectue une comparaison à trois ans, seules les communes de Ganshoren (- 0,7%), Neder-Over-Heembeek (- 0,3%) et Molenbeek-Saint-Jean (- 0,2%) sont à la baisse. On peut toutefois davantage parler de stabilité des prix tant le recul est peu significatif.

Dans l’autre sens, l’attractivité de communes telles qu’Ixelles (+ 4,6 % par rapport à l’an dernier) et Saint-Gilles (+ 4%) ne se dément pas. Les belles communes du sud de Bruxelles connaissent par contre une certaine stabilisation, de même que Molenbeek et Anderlecht. Si on élargit quelque peu les perspectives et que l’on analyse la situation à trois ans, on voit que Saint-Gilles (+ 4%) et le quartier du Pentagone (+ 3%) restent des valeurs sûres du marché bruxellois et que Saint-Josse (+ 3,3%) connaît une belle tendance à la hausse.

L’appartement de 80 m2 le moins cher de la Région bruxelloise est toujours à trouver à Molenbeek-Saint-Jean (149.200 euros), juste derrière d’autres communes comme Koekelberg (159.600 euros) et Ganshoren (160.800 euros). A l’opposé, Ixelles reste toujours la commune la plus chère (279.200 euros), et cela ne devrait pas s’arrêter vu que ses prix ne cessent d’augmenter. A ce rythme, on pourra bientôt acheter deux appartements à Molenbeek pour un à Ixelles. Rappelons que le prix réel d’un appartement existant à Bruxelles est bien plus élevé que les prix cités ici. La superficie moyenne d’un appartement à Ixelles est de 121 m2 alors qu’elle est de 138 m2 à Auderghem ou de 114 m2 dans le Pentagone.

Le stock le plus fourni est actuellement situé à Uccle, avec 4.080 annonces, juste devant les quartiers du Pentagone (4.035 annonces) et Ixelles (3.085).

Schaerbeek et Evere, le rendement sûr

Enfin, concernant le marché locatif, par rapport à l’an dernier, les prix sont à la hausse un peu partout. Un élément qui est particulièrement révélateur à Koekelberg (+ 5 %, 740 euros de loyer), Ixelles (+ 4 %, 1.030 euros de loyer) et Ganshoren (+ 3,9 %, 790 euros). Ajoutons que de plus en plus de communes flirtent avec la barre des 1.000 euros de loyer, un montant déjà franchi à Etterbeek, Ixelles et Bruxelles-Ville. En matière de rendement de référence, Molenbeek et Ganshoren (4,70%) sont toujours, sur papier, les investissements les plus rentables. Reste que les investisseurs ne sont pas toujours prêts à franchir le pas sur ces marchés plus risqués. Schaerbeek (4,45%), Evere (4,55%) et Anderlecht (4,60%) semblent donc être un bon compromis.