Le krach immobilier n’aura pas lieu en Belgique

Alors qu’une grande banque belge tablait sur une chute des prix de l’immobilier au second semestre 2022, c’est tout le contraire qui se déroule. Les statistiques pour le 1er semestre 2023 montrent même que les prix font de la résistance en Belgique.

C’est assez étonnant, car comme la banque centrale européenne a augmenté rapidement et fortement les taux d’intérêt en Europe, on aurait pu s’attendre à des vases communicants entre hausse des taux d’intérêt et baisse brutale des prix de l’immobilier en Belgique. Mais ce n’est pas ou pas encore le cas chez nous. En France, par exemple, même à Paris, les prix ont baissé. Le prix au mètre carré est même redescendu sous les 10.000 euros et, comme l’écrivait joliment Jean-Marc Vittori, éditorialiste au quotidien Les Echos, c’est la panique dans les beaux quartiers de Paris, car il ne sera plus possible de s’acheter une voiture électrique en vendant l’équivalent d’un espace pour w.c..

Mais revenons-en à la résistance de l’immobilier en Belgique pour le marché secondaire, celui du logement ancien. D’abord, cette résistance s’explique par le fait qu’un bien immobilier n’est pas l’équivalent d’une action : on n’achète pas ou on vend sur un coup de tête. L’immobilier sert à la fois de logement et d’épargne. Donc quand les taux d’intérêt augmentent et que les prix devraient baisser, ces derniers ne baissent pas autant qu’il le faudrait, car les vendeurs potentiels font de la résistance. Ils ont en tête un prix et ils n’en démordent pas, ils ne veulent pas brader leur bien au nouveau prix attendu par l’acheteur.

Et puis, n’oublions pas que dans le logement ancien, celui ou celle qui voulait vendre son appartement pour en acheter un nouveau plus grand par exemple ne peut plus le faire aussi facilement que par le passé, pour la simple raison, qu’il ou elle a souvent contracté un emprunt hypothécaire il y a quelques années pour son bien immobilier actuel et que s’il doit le vendre et acheter un appartement plus grand ou une maison, il devra s’endetter pour le solde, mais avec un taux d’intérêt plus élevé. Et cela, évidemment, cela freine les vendeurs sur le marché secondaire, autrement dit, sur le marché de l’immobilier de l’occasion.

C’est aussi le résultat de la magie des taux d’intérêt. S’il y a bien un actif qui est ultra-sensible à la hausse des taux d’intérêt, c’est bien l’immobilier. Il y a même un effet de levier négatif. En effet, une hausse des taux d’intérêt de 1% correspond à une hausse de la mensualité de 10%, et donc, oui, cela pèse fortement sur le budget d’un ménage. Autrement dit, le pouvoir d’achat immobilier des Belges, mais plus globalement des ménages un peu partout dans le monde, a baissé suite à ces hausses des taux d’intérêt.

Il n’y a pas pour le moment de krach de l’immobilier, pour la simple raison que dans la situation actuelle, la baisse des prix est remplacée par la baisse des transactions. Les ménages qui souhaitaient acheter temporisent en attendant des jours meilleurs. D’ailleurs, les banques le voient bien, les ménages ont diminué leur demande pour des prêts hypothécaires, et donc, ce que l’on voit d’abord, c’est une baisse du nombre de transactions. Mes confrères du Soir ont publié les derniers chiffres de Statbel pour le 1^er semestre 2023, et on découvre que le nombre de maisons vendues a diminué de 23% et celui des appartements de 16%.

Il n’y a donc pas de krach immobilier à attendre malgré la hausse des taux, pour la raison indiquée : quand les prix baissent, les vendeurs refusent de vendre et donc la chute attendue par les économistes s’étale sur plusieurs années. Mais bon le fantôme du krach immobilier reste dans les esprits, et chacun le sait, il est impossible d’enterrer un fantôme.