Profitant de la chute des taux, les sociétés immobilières ont vu l’écart grandir entre le rendement locatif et le coût du crédit. Cette différence renforce leurs bénéfices, leur permettant de continuer à offrir de généreux dividendes malgré certaines pressions sur les loyers et un climat économique morose depuis une décennie.
Structure financière réglementée (le taux d’endettement ne peut dépasser 65%), indexation des loyers (en cas de résurgence de l’inflation), portefeuille diversifié, les sociétés immobilières réglementées (SIR qui ont succédé aux sicafi) ne manquent d’atouts. Notre sélection de 3 grandes SIR cotées sur Euronext Bruxelles affiche ainsi un rendement de dividende net de 3,2% et potentiellement même de 3,4% si la réduction du précompte mobilier se confirme pour Aedifica.
Cofinimmo : rendement net de 3,7%
Plus grande société immobilière cotée sur Euronext Bruxelles (et pensionnaire du Bel 20), Cofinimmo affiche un rendement de dividende net de 3,7%. Supérieure à la moyenne à la suite de quelques années mitigées, les investisseurs ayant dû accepter une réduction du dividende (de 6,50 à 5,50 euros bruts) afin de permettre à la société de continuer à se développer dans l’immobilier de santé (maisons de repos et cliniques). Ce segment est désormais le principal de Cofinimmo, devant les bureaux. La grande diversification offre une certaine protection. Le dividende apparait désormais garanti, la société n’ayant distribué que 85% de son résultat net courant l’année dernière. D’autant plus que Cofinimmo affiche un taux d’endettement de moins de 40%, lui offrant une capacité d’endettement non-négligeable. Sur la base des dernières opérations, Cofinimmo ne paie qu’un taux de 1,9% sur ses dettes et obtient un rendement locatif de plus de 7%.
Aedifica : rendement net de 2,3%
L’immobilière spécialisée dans les maisons de repos prévoit d’à nouveau relever son dividende pour l’exercice en cours (clôturé fin juin) à 2,05 euros par action. Preuve de son développement rapide, Aedifica a annoncé l’acquisition de 10 maisons de repos supplémentaires ces dernières semaines, loués sous la forme de baux à long terme (au moins 20 ans) non résiliables. Cela offre une belle visibilité à la société qui peut ainsi optimiser sa structure financière. Aedifica affiche en moyenne un rendement locatif de près de 6% alors que ses dettes ne lui coûtent que 3%. À noter le Ministre des Finances a indiqué que les sociétés ayant plus de 60% de leurs investissements dans l’immobilier de santé (comme Aedifica) devraient à nouveau bénéficier d’un précompte réduit de 15% (au lieu de 27%) à partir de l’année prochaine. Cela portera le rendement net à 2,7%.
WDP : rendement net de 3,7%
Spécialiste des entrepôts logistiques et semi-industriels, WDP privilégie les biens de qualité. De par leur emplacement ou leurs performances énergétiques (des entrepôts ont notamment étaient équipés de panneaux solaires). Cela se traduit par un taux d’occupation élevé de 97,5%, traversant également bien les creux conjoncturels. Le rendement locatif moyen atteint 7,6%, largement supérieur au coût moyen des dettes (2,9%). Le rendement de dividende net atteint 3,7% sur la base d’un coupon prévu de 4,20 euros pour 2016 tout en ne versant que 81% du résultat net courant attendu.
