Du fait de la faiblesse des taux d’intérêt, pas mal de personnes ont acheté des chambres d’étudiants à titre d’investissement. Le fisc peut-il vous imposer plus lourdement si vous louez plusieurs chambres d’étudiants ? Et où se situe la limite ?
Les personnes qui louent une chambre d’étudiants sont (pour l’instant) relativement peu imposées sur le loyer perçu. Sur une chambre ou un flat d’étudiants, vous n’êtes en effet pas imposé sur le loyer réellement perçu, mais sur le revenu cadastral indexé (RC fois 1,17153), majoré de 40%. Sur ce montant, vous payez ensuite jusqu’à 50% d’impôt.
Une seule ou plusieurs chambres d’étudiant ?
En principe, louer 1, 2 ou même 20 chambres d’étudiants ne fait pas de différence. Mais si vous louez beaucoup de chambres, le fisc essaie parfois d’imposer cela à titre de ‘revenus divers’, de sorte que vous deviez payer 33% sur le loyer net. C’est donc beaucoup plus cher. Mais selon la Cour de cassation (Cass, 04.10.2013), imposer des revenus locatifs en tant que revenus divers n’est pas autorisé car la loi fiscale ne l’autorise tout simplement pas. Dans le cas concret où la Cour de cassation a donné tort au fisc, il s’agissait du reste d’un couple qui louait plus de 40 chambres d’étudiants.
Imposable à titre de revenus professionnels ?
Si vous louez beaucoup de chambres d’étudiants ‘de manière professionnellement organisée’, le fisc pourrait éventuellement essayer d’imposer cela comme un revenu professionnel. Vous êtes dans ce cas imposé (jusqu’à 50%) sur le revenu locatif réel. Mais dans ce cas, le fisc doit néanmoins prouver que la location des chambres d’étudiants est effectivement devenue une activité professionnelle.
Si tel est bien le cas ou non, c’est bien sûr une question de faits. Cela sera le cas si vous vous organisez réellement de manière professionnelle pour louer les chambres d’étudiants. Le fisc regardera alors si vous faites beaucoup de publicité, si vous ouvrez beaucoup de crédits, si vous sous-traitez oui ou non la gestion, si vous avez un propre service de nettoyage, …
