L’immobilier toujours intéressant? À la condition d’être sélectif

Les taux bas ont poussé de nombreux investisseurs à s’intéresser à l’immobilier, au point de faire grimper les prix. Le secteur demeure toutefois intéressant selon les spécialistes qui pointent toutefois la nécessité de bien connaître le marché et de se montrer sélectif dans ses investissements.

Face aux taux bas, les investisseurs se sont progressivement détournés des obligations. Ces derniers temps la recherche d’alternatives est ainsi devenue prépondérante comme l’illustre le dernier Forum de l’Investissement organisé par l’assureur luxembourgeois OneLife. La place centrale du Brussels Kart Expo était occupée par les gérants alternatifs dont les gestionnaires de fonds immobiliers étaient les premiers représentants.

Pas de bulle immobilière

Pour Andrea Bertocchini de La Française, il n’est pas question de bulle actuellement sur le marché immobilier et le secteur demeure même intéressant. La prime de risque des investissements immobiliers, soit ce qu’ils rapportent en plus des taux de référence, est “de 2,25% contre une moyenne historique de 2%”. Globalement, les perspectives du marché immobilier dépendent de l’évolution des taux, une envolée du loyer de l’argent risquant de miner les prix de l’immobilier. On en est toutefois très loin selon l’écrasante majorité des observateurs. Tant le ton employé par la Banque centrale européenne (BCE) que le ralentissement économique actuel les incitent à penser qu’il sera au mieux question d’un redressement très progressif des taux s’étalant sur plusieurs années. Ce scénario n’est pas forcément néfaste pour l’immobilier, surtout s’il se concrétise en parallèle d’une accélération de l’inflation vers 2%, objectif de la BCE. Raphaël Delplanque de Venture CPL souligne ainsi que la reprise de l’inflation est plutôt favorable à l’immobilier, permettant aux propriétaires d’indexer les loyers.

Sélectivité en fonction des besoins

Les experts du marché immobilier s’accordent toutefois sur le fait que la hausse généralisée des prix est sans doute révolue. S’il n’est pas affecté par la hausse des taux, il ne profite plus de la baisse du loyer de l’argent désormais que même les taux de référence à 10 ans sont à moins d’un pour cent. La seconde raison est l’évolution rapide des besoins immobiliers. Le vieillissement de la population augmente la demande de maisons de repos, le développement des sites de vente en ligne influe sur l’immobilier commercial et logistique, l’évolution de la population urbaine a un impact sur le type de logement recherché, les services deviennent de plus en plus importants dans la location de bureaux. Peu importe le segment abordé, les spécialistes invités par OneLife insistent sur la nécessité d’une bonne connaissance du marché ciblé avec une présence sur place pour dénicher les opportunités, gérer les relations avec les locataires et éviter la double imposition. Le second élément clé pour éviter toute déconvenue est la diversification. Certains économistes épinglent notamment le risque de placer ses économies dans l’achat d’un second logement à proximité son domicile, ce qui a pour effet de concentrer tout son patrimoine sur un segment de marché dans un même lieu.

Des fonds réservés aux gros patrimoines

Les spécialistes présents lors du sommet OneLife proposaient plusieurs fonds attractifs avec des profils bien différents. Vendôme Invest Fund est un fonds fondé à l’initiative de familles fortunées, qui en détiennent toujours 25%, investissant dans une optique patrimoniale. Il détient ainsi une quarantaine de biens à la typologie différente et affiche un rendement historique de 7,5% par an en moyenne. Pierre 1er Gestion vise à doper les rendements par un effet de levier (endettement) important pouvant atteindre 75%. Il privilégie donc les investissements plus sûrs et accompagne notamment le développement de la chaîne Burger King en France. Grâce à l’effet de levier, l’objectif est de doubler la valeur de l’investissement en 8 ans. Ces fonds ne sont toutefois accessibles que via des contrats d’assurance-vie avec fonds dédiés, ce qui implique un portefeuille assez conséquent en raison notamment de la réglementaiton financière.

Sociétés immobilières cotées

Les sociétés immobilières cotées constituent une alternative intéressante, surtout les sociétés belges afin d’échapper au double précompte frappant les dividendes étrangers. Cofinimmo dispose d’un large portefeuille couvrant tant les bureaux que les maisons de repos et cliniques ainsi que les réseaux commerciaux en Belgique, aux Pays-Bas et en Allemagne. Son rendement de dividende est de 3,6% net. Aedifica se concentre sur les maisons de repos en Belgique, aux Pays-Bas et en Allemagne. Cela lui d’offre une grande visibilité, grâce à la longue durée des baux, et lui permet de se développer au vu de la croissance des besoins. Son rendement de dividende plafonne à 2,8% net mais elle augmente régulièrement son coupon. Spécialiste des entrepôts logistiques de premier plan dans le Benelux, en France et en Roumanie, WDP profite du boum de l’e-commerce. L’envolée de son cours a fait rechuter le rendement de dividende net à 2,6%. En pleine réorganisation, Intervest Offices privilégie désormais les entrepôts dans le Benelux et réduit son exposition aux bureaux où elle a connu quelques déboires. L’historique moins glorieux de WDP a limité l’évolution de son cours et permet à la société d’afficher un rendement de dividende de 4,9% net.