L’immobilier et l’infrastructure cotés: investir partout dans le monde via la Bourse

Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à vouloir acheter dans l’immobilier et l’infrastructure. Mais ils ne veulent généralement rien savoir de la Bourse. Résultat : ceux qui investissent dans des actions immobilières ou d’infrastructure s’en sortent souvent à meilleur compte.

1. Infrastructure

” Il y a deux ans, nous avons lancé un fonds qui investit dans les actions d’infrastructure. Nous sommes parvenus au constat que l’infrastructure cotée était meilleur marché que l’infrastructure non cotée, et nous nous sommes dit que c’était quelque chose qu’il fallait exploiter. On ne parle pas d’une petite différence de prix : les valorisations boursières sont jusqu’à deux fois inférieures à celles hors Bourse. C’est un des symptômes du monde bizarre, avec des taux d’intérêt extrêmement bas, dans lequel nous vivons aujourd’hui “, plaisante Graham Matthews, qui a déboulé par accident, il y a 20 ans, dans le secteur des infrastructures après avoir travaillé au Trésor australien et au FMI.

Graham Matthews est aujourd’hui CEO de Whitehelm Capital, une entreprise d’origine australienne qui conseille les grands investisseurs, comme les fonds de pension, pour tout ce qui touche à l’infrastructure. Whitehelm Capital a investi au total pour 6 milliards d’euros dans l’infrastructure et est propriétaire à hauteur de 30 % du gestionnaire d’actifs australien Fidante, qui prend des participations minoritaires dans des magasins d’actifs spécialisés.

” C’est normal que les grands investisseurs soient prêts à débourser un peu plus pour une entreprise ou un projet dont ils acquièrent le contrôle. Or, il est plus facile de prendre le contrôle d’entreprises d’infrastructure non cotées en Bourse. Seulement, le marché a été submergé par une grosse vague de capitaux provenant de fonds d’investissement étatiques et de fonds de pension sur le marché non coté, qui ont faussé les valorisations. On trouve encore des actifs à des prix corrects, mais il faut bien chercher. ”

Placements défensifs

Whitehelm voit surtout des opportunités en Europe. Sa stratégie est la même pour Whitehelm Capital Listed Core Infrastructure Fund que pour ses placements directs dans l’immobilier : la société mise sur les placements défensifs. Les bénéfices des entreprises ne peuvent pas être soumis aux fluctuations des prix de l’énergie, par exemple. ” Les Etats-Unis ont plus besoin d’investissements dans l’infrastructure que n’importe quel autre pays. Mais malgré la promesse de Donald Trump, il ne s’est encore rien passé. De plus, aux Etats-Unis, il y a énormément de producteurs d’électricité indépendants, qui n’entrent pas en ligne de compte pour nous parce qu’ils sont à la merci des caprices des prix de l’électricité. Par contre, un gestionnaire de réseau électrique qui empoche chaque année un loyer pour l’utilisation de son réseau par les producteurs aurait, lui, sa place dans notre portefeuille. ” Les entreprises américaines pèsent environ 74 % dans l’indice FTSE Developed Core Infrastructure ; dans le fonds lui-même, les Etats-Unis ont un poids de 41 %.

Le rôle des pouvoirs publics

Ce n’est pas un hasard si un fonds de pension australien et un fonds de pension canadien ont investi dans nos principaux aéroports. ” Les Australiens sont des précurseurs en matière de privatisation de l’infrastructure, parce que le gouvernement avait besoin d’argent et que les grands fonds de pension du pays étaient à la recherche d’actifs qui leur assurent un cash-flow stable pendant une très longue période, explique Graham Matthews. L’initiative revient toujours au gouvernement. ” Il était lui- même arrivé à la conclusion, il y a 20 ans, alors qu’il était consultant, qu’il y avait un rendez-vous à organiser entre le gouvernement australien, désireux de se débarrasser de l’infrastructure, et le fonds de pension. Au Canada aussi, il y a des fonds de pension florissants.

Son collègue Tom Maher, qui s’occupe chez Whitehelm des infrastructures cotées et non cotées et des prêts aux entreprises actives dans l’infrastructure, évoque un projet autour des smart cities pour lequel Whitehelm collabore avec Cisco. ” Nous savons que les gouvernements doivent tenir leur budget et garder les cordons de la bourse serrés, indique-t-il. Du coup, les investissements dans l’infrastructure passent souvent à la trappe. Nous avons passé un accord avec divers pouvoirs locaux italiens. Nous remplaçons par exemple tous les éclairages de rue par des éclairages plus économes en énergie. La différence entre l’ancienne et la nouvelle facture d’électricité paie le rendement de notre investissement. ”

Plus près de nous, le nom ” Whitehelm ” dit peut-être quelque chose à certains parce que l’entreprise a pris, en septembre de l’année dernière, une participation de 90 % dans le terminal d’Eemshaven, le réservoir où sont stockées les réserves stratégiques de pétrole des Pays-Bas. L’entreprise néerlandaise Vopak détient les 10 % restants. ” Que le prix du pétrole augmente ou diminue, il faudra toujours une réserve stratégique, explique Tom Maher. Nous étudions par ailleurs la possibilité d’installer des panneaux solaires sur le même terrain. Qu’il s’agisse de pipelines de pétrole, de compagnies des eaux, de routes à péage, d’autoroutes, de parcs d’éoliennes ou d’entreprises convertissant la biomasse en énergie, nous essayerons toujours d’identifier et d’analyser les risques liés à la disruption, aux changements de politique, à la géographie et à la solvabilité des entreprises concernées. ”

2. Immobilier

Durant la première semaine de juin, Xior, le spécialiste des logements étudiants, a recueilli 134 millions auprès de petits et gros investisseurs. La semaine dernière, Cofinimmo a vendu pour 155 millions d’euros de nouvelles actions. Si on ajoute à cela l’augmentation de capital de 123 millions d’euros réalisée en avril par la société d’immobilier commercial Retail Estates, on est près d’un demi-milliard d’euros en quelques mois de temps.

Il est quasi certain que ce cap du demi-milliard sera franchi avant la fin de l’année. Aedifica fera probablement son retour sur le marché après l’été, alors qu’en mars 2017, le bailleur d’immeubles résidentiels faisait encore la collecte pour 219 millions d’euros. Les sociétés immobilières belges cotées en Bourse lèvent des capitaux à tour de bras.

Accélération et croissance

Herman van der Loos, analyste à la Banque Degroof Petercam, remarque que les augmentations de capital se succèdent à un rythme de plus en plus soutenu. Il voit deux raisons à cette accélération : la croissance sous-jacente des sociétés immobilières et le pouvoir d’attraction du secteur immobilier auprès des investisseurs. ” Il faut savoir que les sociétés immobilières doivent reverser 80 % de leur bénéfice aux actionnaires, indique Herman van der Loos. Elles doivent donc régulièrement demander de l’argent aux investisseurs pour pouvoir continuer à croître sans dépasser le plafond légal d’endettement de 65 %. ”

La croissance que le secteur immobilier coté en Bourse affiche dans notre pays est due en partie à l’exode vers l’étranger des sociétés immobilières, qui font de plus en plus de transactions dans les pays limitrophes du nôtre. Cofinimmo et Aedifica cherchent ainsi la croissance en Allemagne, principalement, tandis que Xior s’étend surtout aux Pays-Bas. Il s’agit aussi de battre le fer tant qu’il est chaud. Les petits investisseurs, surtout, trépignent pour acheter de l’immobilier coté en Bourse. Les grands investisseurs optent plus souvent pour de l’immobilier non coté parce qu’ils en ont la capacité financière et qu’ils peuvent en retirer un avantage comptable.

Tant que la musique joue

Le pouvoir d’attraction de l’immobilier n’a fait qu’augmenter avec la faiblesse des rendements obligataires. La Banque centrale européenne (BCE) a annoncé la fin de ses achats d’obligations pour décembre. Ces dernières années, la BCE avait, en maintenant son taux directeur à zéro et en se positionnant comme grand acheteur sur le marché, fait baisser les rendements des obligations, de sorte que les investisseurs s’étaient rabattus sur des solutions alternatives, comme l’immobilier. Est-ce que tous ces capitaux vont à nouveau refluer du secteur immobilier, dans les années à venir, si la BCE met fin à sa politique de l’argent bon marché ?

” Il y a toujours de la musique “, réagit Benedict Peeters, dont la société, Reitsmarket, conçoit des indices immobiliers intelligents, faisant allusion à la métaphore employée par Chuck Prince, l’ex-CEO de la banque américaine Citigroup, en juillet 2007. ” Quand la musique s’arrêtera, les choses se compliqueront en termes de liquidités, avance le financier. Mais tant qu’il y a de la musique, il faut se lever et danser. ” Vu rétrospectivement, Citigroup a continué à danser un peu trop longtemps… Que va-t-il advenir des investisseurs immobiliers ?

” Quand la BCE fermera le robinet, les investisseurs vont le sentir passer, ajoute Benedict Peeters. Le marché de l’immobilier va changer une fois que les capitaux en excès disparaîtront du marché. Si l’économie poursuit sa croissance, les investisseurs immobiliers en sortiront relativement indemnes. ” Notre interlocuteur fait plus confiance aux investisseurs professionnels – ” ce sont des gens qui achètent au juste prix ” – qu’aux particuliers. Il ajoute que les investisseurs particuliers ont encore beaucoup trop un esprit de clocher.

” Il n’y a rien à reprocher aux sociétés immobilières belges, mais elles offrent trop peu de diversification aux investisseurs belges, estime Benedict Peeters. La plupart des Belges ont déjà leur propre maison et investissent dans des appartements près de chez eux. C’est aussi comme ça qu’il faut faire quand on investit directement dans l’immobilier. Dans sa propre ville, on connaît les rues qui sont en vogue et celles qui ne le sont pas. Si, en plus, ils investissent dans l’immobilier coté en se concentrant sur la Belgique, cela revient à mettre tous leurs oeufs dans le même panier. ” L’immobilier coté permet en principe d’investir dans des biens situés partout dans le monde, l’avantage étant qu’on peut espérer, en cas de crise immobilière, qu’elle n’éclate pas sur tous les continents en même temps.

Indices immobiliers

Observant la demande sans cesse croissante d’investissements immobiliers, Benedict Peeters a découvert un créneau dans lequel il a décidé, il y a trois ans, de prendre pied, après avoir vendu sa première entreprise, Finvex Group, à un gestionnaire de fortune. Pour donner une idée du contexte : Benedict Peeters a passé une bonne partie de sa carrière à mettre au point, pour la Deutsche Bank et Morgan Stanley, des indices et des produits fondés sur ces indices. Il a atterri chez Fortis au pire moment imaginable, juste avant la reprise par BNP Paribas, après quoi il a décidé qu’il avait suffisamment été au service des grandes banques d’affaires.

En 2009, il fonde Finvex Group, spécialisé dans les stratégies de placement et les indices sortant des sentiers battus. Les entreprises de Benedict Peeters affichent un beau palmarès. ” Deux cents grands investisseurs ont acheté des produits basés sur les indices de Finvex “, indique-t-il. Et Reitsmarket, qui s’est spécialisée dans l’analyse quantitative de l’immobilier et la conception d’indices immobiliers intelligents sur la base de ces analyses, collabore depuis peu avec Goldman Sachs. La banque d’affaires américaine conçoit des produits structurés autour des indices de Reitsmarket à destination des petits et grands investisseurs.

Reitsmarket pratique d’autres critères de sélection que les indices classiques. Dans ses indices immobiliers, l’entreprise n’intègre que des actions permettant une entrée ou une sortie très facile des investisseurs. Raison pour laquelle les sociétés immobilières belges sont mises sur la touche. L’indice regroupe des actions qui fluctuent moins que le marché lui-même. Alors que, dans les indices immobiliers classiques de l’EPRA, ce sont les grosses machines immobilières qui pèsent le plus lourd, dans les indices de Reitsmarket, les actions sont pondérées en fonction des risques ou ont un poids égal pour garantir une dispersion suffisante. Reitsmarket tient également compte de la dispersion régionale, et ainsi de suite. La pondération et la composition de l’indice sont revues une fois par mois ou une fois par trimestre. Reitsmarket travaille par ailleurs à l’élaboration d’un nouvel indice immobilier durable avec Gresb, organisation qui attribue des notes de développement durable aux sociétés immobilières du monde entier.

Pas trop chères

Reitsmarket collabore également avec le professeur Alex Moss, qui étudie le marché de l’immobilier depuis 30 ans. Selon lui, les sociétés immobilières cotées en Bourse ne sont pas encore trop chères. ” On peut aujourd’hui acheter en Bourse des actions d’une société immobilière comme la britannique Intu Properties à la moitié du prix des actifs sous-jacents, précise Alex Moss. Il y a un énorme fossé entre la valorisation de l’immobilier coté et non coté. ”

Le professeur porte un regard différencié sur les valorisations : il compare le rendement moyen sur dividende de 4,5 % brut avec le rendement obligataire à 10 ans. Aux Etats-Unis, le rendement des obligations grimpe lentement vers les 3 %, mais pour les obligations allemandes à 10 ans, il faut diviser ce pourcentage par 10. Il s’intéresse aussi à la différence entre la valeur boursière et la valeur du portefeuille immobilier. En passant par la Bourse, les investisseurs paient en moyenne quelque 7 % de moins pour entrer dans l’immobilier.

Il ajoute que les sociétés immobilières sont restées très disciplinées et n’ont pas laissé exploser leur niveau d’endettement, malgré les sirènes des faibles taux d’intérêt et de la souplesse dans l’octroi des crédits. ” En 2009, les sociétés immobilières devaient véritablement mendier des capitaux, ajoute Alex Moss. Elles n’ont pas envie de revivre cette situation. ” A l’échelon international, le niveau d’endettement moyen est de 40 %. En Belgique, il est un peu plus élevé. Cela aussi, c’est une bonne raison pour investir, via des fonds, dans l’immobilier coté en Bourse avec une meilleure dispersion internationale.

Jean-Marie Caucheteux, analyste lui aussi chez Degroof Petercam, précise que le niveau d’endettement moyen des sociétés immobilières belges a quand même augmenté ces dernières années. Le rehaussement du plafond légal dans notre pays n’est pas étranger au phénomène : de 33 à 50 % en juin 2001, puis à 65 % en juin 2006, mais la facilité croissante avec laquelle les sociétés obtenaient des crédits a également joué un rôle. ” La crise de 2008 a été beaucoup moins douloureuse dans notre pays qu’ailleurs, conclut-il. Du coup, les sociétés immobilières belges n’ont pas peur d’avoir un taux d’endettement plus élevé. ”