Les 7 pièges à éviter avant d’investir dans la brique

Les banques accordent de plus en plus de prêts hypothécaires aux investisseurs immobiliers. Ceux qui ont un peu d’argent sur leur livret d’épargne songent à investir dans la brique. ” Les yeux fermés, les gens vont parfois droit dans le mur “, avertissent cependant des professionnels.

Quelque 265 milliards d’euros dorment sur les livrets d’épargne belges, soit 2,5 fois plus qu’en 2002. Certains épargnants ont tourné le dos à la Bourse après l’éclatement de la bulle internet et d’autres, suite à la crise bancaire, ont pris les actions en grippe. Le taux historiquement bas sur les livrets d’épargne, l’appauvrissement de l’offre d’autres produits d’épargne sûrs et les montants élevés épargnés par de nombreux ménages au fil des ans poussent un nombre croissant d’épargnants à voir dans l’immobilier une alternative au livret d’épargne. Mais celui qui se lance dans une telle aventure sans expérience commet souvent des erreurs. Nous avons demandé à quelques experts quelles étaient les plus fréquentes.

1. Trop cher pour ce que c’est

” En Belgique, il y a davantage de citoyens propriétaires de leur propre maison que dans d’autres pays, et la plupart des Belges y restent le plus longtemps possible. Cela explique la stabilité des prix et le fait que l’on n’ait pas connu de crise immobilière comme aux Pays-Bas ou au Royaume-Uni, explique Stefaan Gielens, CEO de la société immobilière Aedifica. Ce qui joue aussi, c’est que les prix reposent sur des évaluations subjectives. J’ai acheté ma maison parce que j’en étais amoureux et que je pouvais me le permettre. Pour cette acquisition, je n’ai pas tenu compte des risques et des rendements comme je le ferais avec une maison de repos pour mon entreprise. ” Spécialisée dans l’immobilier lié aux soins de santé, Aedifica possède également 900 appartements.

Les investisseurs immobiliers professionnels calculent le loyer net qu’ils pourront percevoir durant les 15 prochaines années, font une estimation de la plus-value en cas de revente et prennent en compte ces flux de trésorerie futurs par rapport à leur valeur actuelle. ” Si vous appliquez un tel calcul à des appartements, vous arriverez vite à la conclusion qu’on ne peut obtenir de rendement acceptable que si les plus-values en cas de revente sont très élevées. ” Stefaan Gielens se demande clairement si de telles plus-values sont encore réalisables.

2. Comparer rendements bruts et rendements nets

Les investisseurs comparent souvent les rendements bruts avec les rendements nets des livrets d’épargne ou avec le taux qu’ils doivent payer sur leurs emprunts. Ils ne tiennent pas compte d’un éventuel vide locatif, ni des frais et charges qu’il faut déduire des loyers. ” On observe aujourd’hui que des investisseurs privés achètent des appartements à des prix que les investisseurs professionnels ne paieraient jamais, indique Stefaan Gielens. Ce qui est sûr, c’est que certains segments de l’immobilier résidentiel sont en surchauffe, tels que les résidences-services. Et c’est surtout le cas en Flandre. ”

En réponse à la demande de la classe moyenne supérieure en immobilier de placement, les promoteurs ont lancé de plus en plus de produits de ce type sur le marché. Xavier Mertens, CEO d’Inclusio, un fonds qui investit dans des logements abordables qu’il loue via des agences sociales de location, explique que ces promoteurs briguent tous le même segment : les appartements entre 220.000 et 300.000 euros. ” On pourrait assister à une suroffre en appartements deux chambres dans cette tranche de prix, estime Xavier Mertens. Car les candidats locataires recherchent surtout des prix de la tranche inférieure. ” Selon Xavier Mertens, certains promoteurs risquent même aujourd’hui de devoir faire face à des difficultés financières, faute de pouvoir trouver preneurs pour leurs produits.

Inclusio, qui vise à procurer à ses actionnaires un rendement aussi bien social que financier, répond surtout au besoin de logements abordables et investit dans des logements meilleur marché. Il y a un an et demi, le fonds a récolté 45,5 millions d’euros de capitaux auprès d’une trentaine d’investisseurs privés et institutionnels. Un investissement minimum de 250.000 euros était exigé. Selon des sources bien informées, une nouvelle augmentation de capital se préparerait dans le cadre d’une collaboration avec la Banque Degroof Petercam.

3. Compter sur la plus-value

John Romain, fondateur des bureaux-conseil Immotheker et Finotheker, n’envisage pas de forte plus-value. ” Je serais déjà heureux si les prix immobiliers restaient stables dans les prochaines années. N’imaginez pas pouvoir acheter un appartement aujourd’hui pour le revendre avec plus-value dans les cinq ans. C’est du passé. L’immobilier est un placement sûr, mais prévoyez au moins 15 ans avant d’en récolter les fruits. ” John Romain ajoute qu’en cas de nouvelle construction, il faut vite compter 25 % de frais et taxes en plus du prix d’achat. Pour récupérer cette mise supplémentaire, quelques années ne suffiront pas.

Ces 20 dernières années, les prix de l’immobilier ont profité d’une fiscalité favorable et d’une baisse des taux. John Romain se demande ce qui se passera si ces bonnes conditions se détériorent. ” Une hausse des taux ne serait pas dramatique. Il est éventuellement possible de prolonger de quelques années la durée de son emprunt pour qu’il reste financièrement intéressant. Mais que se passera-t-il si, au même moment, les coûts augmentent et les taxes sur l’immobilier sont relevées ? Jusqu’à présent, l’immobilier a échappé à un tel scénario. Mais il est écrit dans les astres que les autorités vont taxer les revenus locatifs réels. Cela pourrait avoir un effet psychologique, les investisseurs tournant alors le dos à l’immobilier et les prix chutant en conséquence. Dans l’immobilier, votre argent est immobilisé. ”

4. Ne pas assez tenir compte des frais

Vous devez non seulement avoir assez d’argent pour financer l’achat d’un appartement, mais également pour payer votre part des travaux à effectuer sur les parties communes. ” Pour l’achat d’un appartement, mieux vaut passer chez le syndic. Le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires pour gérer les parties communes et il est le mieux placé pour vous informer des investissements prévus. Ces frais peuvent limiter votre rendement “, précise Simon Vande Moortel, managing director chez Rencura, une entreprise qui gère 650 unités de logement pour des investisseurs immobiliers privés et professionnels.

Katelijne D’Hauwers, directrice de l’association Propriétaires Réunis, va encore plus loin. ” Mieux vaut demander les rapports des trois dernières assemblées générales des copropriétaires ainsi que les factures des deux dernières années. Le vendeur est tenu de vous soumettre ces documents avant la signature de tout contrat. Il arrive que des propriétaires vendent leur appartement précisément à l’approche d’importants investissements, qu’ils appréhendent ou pour lesquels ils doivent emprunter de l’argent. ”

5. Trop dépendre des autres pour votre rendement

Plus il y a de copropriétaires, plus il est difficile de se mettre d’accord. ” La pratique démontre que les copropriétaires d’un petit bloc d’appartements parviennent plus facilement à s’entendre, assure Katelijne D’Hauwers. Dans des blocs plus grands, la population est souvent diversifiée. Vous avez des propriétaires qui occupent leur appartement, d’autres qui le louent, et certains qui l’utilisent comme résidence secondaire. Cette dernière catégorie concerne surtout la côte. Les intérêts de ces différentes catégories ne sont pas les mêmes. Il arrive même que l’on ne parvienne pas à réunir assez de copropriétaires pour que l’assemblée générale puisse se réunir valablement. ”

Pour toute rénovation ou réparation des parties communes d’un immeuble à appartements, l’accord des copropriétaires est nécessaire. Si la majorité des autres copropriétaires ne peuvent ou ne veulent pas investir pour rénover la façade, cela peut diminuer la valeur de votre appartement ou le loyer que vous pouvez demander. Ce risque est moins élevé si votre appartement est neuf, mais c’est tout le contraire s’il est vétuste et que vous souhaitez le rénover.

Les habitants d’un appartement sous toit accordent plus d’importance à l’isolation de celui-ci, tandis que les habitants du rez-de-chaussée préfèrent que l’on s’occupe du jardinet devant le bâtiment. ” Dans l’acte de base, des dispositions peuvent porter sur la répartition des frais futurs, explique Katelijne D’Hauwers. En général, les habitants du rez-de-chaussée sont par exemple dispensés de payer les frais d’entretien et de modernisation des ascenseurs. ” Katelijne D’Hauwers note que beaucoup d’acheteurs n’ont jamais vu l’acte de base et le règlement de la copropriété précisant les droits et devoirs de chaque copropriétaire avant de faire une offre sur un appartement. Si vous voulez tout savoir sur la copropriété, consultez la brochure Le B.-a. de la Copropriété éditée par l’association Propriétaires Réunis.

Si vous achetez un appartement, vous dépendez inévitablement pour un certain nombre de choses des propriétaires des autres appartements de l’immeuble. À moins que vous n’ayez un million d’euros sur votre livret d’épargne, vous ne pouvez pas acheter tout l’immeuble. Mais si vous achetez un logement dans une résidence-services ou une chambre d’étudiant ou d’hôtel, vous êtes alors encore bien plus dépendant des autres. ” Le rendement de votre investissement est donc totalement fonction de l’exploitation, prévient Philippe Janssens, cofondateur de Stadim. Si l’exploitant ne parvient pas à remplir l’hôtel ou si la chambre d’étudiant n’est pas louée, vous êtes pieds et poings liés. ”

6. La gestion des locataires

” La gestion d’un locataire n’est pas évidente, estime Xavier Mertens. Les règles que les bailleurs doivent respecter ne cessent de se complexifier. Elles sont en grande partie régionalisées. ” Inclusio ne loue ses biens que via des agences sociales de location. De telles agences signent un contrat de bail à durée déterminée de 10 ou 15 ans avec les propriétaires. ” Elles garantissent le paiement du loyer et une occupation à 100 %. Lorsque c’est nécessaire, elles cherchent de nouveaux locataires et procèdent à des réparations pour remettre les logements dans leur état d’origine. ” L’inconvénient, c’est que les loyers sont moins élevés que sur le marché locatif privé, mais aussi que vous ne pouvez pas vous adresser directement aux locataires. Les contacts se font via l’agence de location.

Toutefois, les risques encourus sont peu nombreux. ” A Gand, une agence sociale de location a fait faillite il y a un an, mais les bailleurs n’ont pas de souci à se faire, poursuit Xavier Mertens. Le CPAS a repris la gestion d’un grand nombre de logements. Pour les logements restants, les locataires versent à présent directement le loyer aux bailleurs. ”

Il est également possible de confier tous les contacts avec les locataires à des entreprises privées telles que Rencura. ” De nombreuses personnes achètent un bien immobilier les yeux fermés et ne réalisent pas le temps et l’argent qu’exige le suivi, explique Simon Vande Moortel. Certains clients viennent frapper à notre porte après avoir géré eux-mêmes leur patrimoine immobilier pendant un ou deux ans et nous demandent de prendre le relais. Nous assurons le suivi des paiements et nous nous adressons au juge de paix en cas de défaut de paiement. En cas de problème, nous veillons à y remédier. Les propriétaires peuvent suivre toutes nos interventions sur leur tablette ou smartphone. Si des factures dépassent un certain montant, ils doivent les approuver préalablement. Mais ils ne sont plus importunés par les locataires. ” Ces services coûtent cher : 8 % des loyers plus la TVA.

7. Se lancer trop tard

Chez Argenta, on annonce aux clients que, selon les directives de la banque, les emprunteurs doivent avoir moins de 70 ans à la date d’échéance de leur crédit. Chez Belfius, on leur indiquerait qu’un prêt hypothécaire doit arriver à échéance avant le 75e anniversaire de l’emprunteur. Dans les autres banques, on leur dit que l’âge n’est pas un problème, et que ce sont surtout les revenus qui importent. Idéalement, il faut que votre emprunt arrive à échéance au plus tard au moment où vous ne percevez plus de revenus professionnels, sauf si vous avez d’autres sources de revenus (par exemple locatifs). Notez que la plupart des banques n’intègrent que 75 ou 80 % de ces revenus locatifs dans le calcul de vos revenus, car il y a toujours un risque d’inoccupation.

Mais quelle que soit la politique de votre banque en matière de crédit, il n’est peut-être pas recommandé de contracter un nouvel emprunt à l’âge de la pension. John Romain conseille surtout aux trentenaires et quadragénaires d’investir dans l’immobilier. ” J’ai fait fortune dans l’immobilier, mais ma première acquisition en 1975 a mis du temps à porter ses fruits. Nous payions à l’époque un taux de 13 ou 14 % sur les emprunts. Puis soudain, les loyers ont été bloqués en raison de l’inflation. Je ne pouvais plus indexer mes loyers. Il y a toujours des périodes défavorables auxquelles vous devez pouvoir faire face. Si j’achète aujourd’hui un bien immobilier, j’inscris la nue-propriété au nom de mes enfants et l’usufruit à mon nom ou à celui de ma femme. Ainsi, mes enfants ne devront pas payer de droits de succession sur ce bien si je viens à décéder. En 15 ans, bien des choses peuvent arriver. ”