Dans une circulaire publiée récemment, le fisc a annoncé que l’achat scindé d’un bien immobilier serait considéré à partir du 1er juin 2012 comme une fraude fiscale.
Cette décision s’inscrit dans le cadre de l’extension de la disposition anti-abus aux droits d’enregistrement et de succession. Dans la lutte qu’il mène contre la fraude fiscale, le gouvernement Di Rupo a en effet déterminé qu’une technique de planification successorale ne peut être mise en place dans le seul but de payer moins d’impôts.
Dans une circulaire récemment publiée, l’Administration a précisé ce qu’elle entendait par là à l’aide de plusieurs exemples concrets. Ce qui est inquiétant, c’est que la technique de l’achat scindé d’un bien immobilier est désormais visée par le fisc. Dans la pratique, cette technique est souvent appliquée par les parents et les enfants qui souhaitent acheter ensemble un bien immeuble, par exemple une résidence secondaire à la côte. Les parents achètent alors l’usufruit alors que les enfants acquièrent la nue-propriété. Les parents peuvent occuper tout au long de leur vie leur appartement à la côte, le donner en location, etc.
Lorsque les parents décèdent, l’usufruit s’éteint et revient aux enfants, qui ne devront pas payer de droits de succession. Les parents comme les enfants doivent prouver qu’ils ont payé respectivement l’usufruit et la nue-propriété avec leurs propres deniers. Dans la plupart des cas, les enfants disposent d’insuffisamment de fonds au moment de l’achat pour acheter la nue-propriété.
Dans la pratique, ce problème se règle facilement : les parents procèdent d’abord à une donation au bénéfice des enfants avant l’échéance de l’acte d’achat notarié. Cette technique populaire de planification successorale vient d’atterrir dans la liste noire du fisc.
En d’autres termes, l’achat scindé d’un bien immeuble intervenu après le 1er juin 2012 sera imposé en principe comme si le bien immeuble avait toujours figuré en pleine propriété dans le patrimoine des parents. Ce n’est que si vous pouvez démontrer que l’achat scindé n’a pas eu lieu pour des raisons fiscales que vous pouvez vous en tirer.
Mais dans la pratique, c’est presque impossible. Si vous avez procédé avant le 1er juin 2012 à un achat scindé, il n’y a en principe aucune fraude fiscale si vous avez suivi les anciennes règles du jeu.
