Investir dans un portefeuille immobilier diversifié: mode d’emploi

Pourquoi investir dans une seule chambre, un seul appartement, un seul bien commercial quand il est possible d’investir une plus petite somme dans un portefeuille immobilier diversifié ? Petit tour d’horizon des différents segments immobiliers.

Les publicités vantant les mérites d’un investissement dans les chambres d’étudiant, de maisons de repos et d’hôtels envahissent le paysage médiatique. Les slogans de vente ‘sûr, garanti et facile’ sont répétés à l’envi. Or, le risque d’inoccupation est réel dans l’immobilier, avec pour conséquence la baisse des revenus locatifs, ainsi que le risque de ne pas réaliser de plus-value au moment de la revente. Il est pourtant possible de répartir les risques en investissant dans des biens immobiliers situés en différents endroits, dans différents segments, dans différentes catégories de prix.

Pourquoi n’investir que dans une seule chambre alors qu’il est possible d’investir une plus petite somme par le biais d’une société immobilière réglementée (SIR) belge ou d’un Real Estate Investment Trust (REIT) étranger qui a en portefeuille plusieurs résidences d’étudiants, maisons de repos ou hôtels ? Ils gèrent leurs portefeuilles de façon très active et professionnelle, estime l’analyste indépendant Gert De Mesure. Dans son livre récemment publié GVV’s van A tot X : Beleggen in beursgenoteerd vastgoed (disponible uniquement en néerlandais), il explique que les investissements confiés aux SIR sont dans de bonnes mains.

” Compte tenu des frais et des taxes, les actions immobilières génèrent le même rendement net que l’immobilier pur et dur, assure Olivier Hertoghe, un des trois gestionnaires de plusieurs fonds immobiliers chez Degroof Petercam Asset Management. Les fluctuations de cours des actions immobilières sont généralement mal vues. La valeur de l’immobilier fluctue également mais de façon moins visible. Cette volatilité est le revers de la médaille de la liquidité. Une action immobilière se vend plus vite et plus facilement qu’un appartement ou une habitation. ”

Il y a aussi des segments du marché immobilier, comme les bureaux et les entrepôts, auxquels les petits investisseurs n’ont accès que par l’entremise d’une SIR ou d’un REIT. Pas moins de 17 sociétés immobilières sont cotées en Bourse dans notre pays, chacune spécialisée dans un ou plusieurs segments. Les investisseurs aux ambitions internationales privilégieront plutôt les fonds. Les dividendes des REIT étrangers sont doublement imposés tandis que les fonds permettent d’éviter le plus gros des taxes.

Hôtels

En Belgique, aucune SIR ne s’intéresse exclusivement au secteur hôtelier. Aedifica est la seule à posséder quelques hôtels mais ces actifs ne sont pas stratégiques pour le groupe. Aedifica investit principalement dans les maisons de repos. La société française Foncière des Murs offre une bonne alternative aux chambres d’hôtel, estime Gert De Mesure. Foncière des Murs possède un portefeuille constitué d’hôtels exploités par les opérateurs AccorHotels et B&B Hôtels.

La plupart des chambres d’hôtel proposées à la vente en Belgique appartiennent aux hôtels Ibis. Ibis est une filiale du groupe hôtelier français Accor. Foncière des Murs verse depuis 10 ans un dividende stable, voire croissant, un bon point pour les investisseurs immobiliers. Quant aux risques cités dans son bilan annuel, Foncière des Murs précise qu’ils dépendent en grande partie des recettes d’un nombre limité de grands locataires, à savoir AccorHôtels et B&B Hôtels.

Olivier Hertoghe voit d’un assez bon oeil les investissements dans l’immobilier hôtelier européen, un segment qu’il juge attractif. ” Outre Foncière des Murs en France, la société espagnole Hispania Activos Inmobiliarios oeuvre, elle aussi, dans l’immobilier hôtelier, dit-il. L’action est actuellement sous pression à cause des derniers événements en Espagne mais c’est peut-être justement le bon moment pour entrer dans la danse. ”

Vous pourriez aussi aller voir plus loin, aux Etats-Unis par exemple. Hospitality Properties Trust est un des nombreux REIT américains spécialisés dans l’hôtellerie. Le portefeuille de Hospitality Properties Trust regroupe 310 hôtels aux Etats-Unis, à Puerto Rico et au Canada, d’une vingtaine de chaînes hôtelières confiées à sept exploitants différents.

Résidences d’étudiants

A en croire Gert De Mesure, le marché des kots d’étudiant se professionnalise, tant en Belgique qu’à l’étranger. Il n’est pas simple pour les particuliers de satisfaire aux normes de plus en plus strictes relatives aux chambres d’étudiant. Depuis l’introduction en Bourse de Xior en décembre 2015, les petits investisseurs peuvent eux aussi investir dans les résidences d’étudiants via la Bourse de Bruxelles. Actif en Belgique, Xior investit aussi de plus en plus aux Pays-Bas. Selon les chiffres trimestriels, la société immobilière réalise un tiers de ses revenus locatifs aux Pays-Bas et deux tiers en Belgique.

L’introduction en Bourse de Xior était une grande première pour le continent européen. Au Royaume-Uni, la professionnalisation des chambres d’étudiant était déjà en cours et les petits investisseurs pouvaient déjà participer à l’aventure. Gert De Mesure cite dans son livre la société anglaise Empiric Student Property, cotée au London Stock Exchange (LSE) depuis juin 2014. Il lui préfère toutefois Unite Groupe, leader du marché des résidences d’étudiants au Royaume-Uni avec 50.000 kots dispersés dans 28 villes. Le portefeuille d’Empiric Student Property et Unite Groupe est 100 % britannique.

” Nous sommes quand même assez prudents vis-à-vis de l’immobilier britannique et des actions britanniques en général, ajoute Olivier Hertoghe. Mais le segment ne devrait pas trop souffrir de l’impact du Brexit. Par contre, nous évitons soigneusement les bureaux britanniques car les fournisseurs de services financiers installés à Londres pourraient bien s’expatrier. ” Hormis les REIT britanniques et Xior, il n’existe pas en Europe de spécialistes des logements d’étudiants cotés en Bourse. A en croire Olivier Hertoghe, le durcissement de la réglementation, la professionnalisation et l’accroissement d’échelle du secteur des résidences d’étudiants devraient pousser les gestionnaires à faire prochainement leur entrée en Bourse dans des pays comme la France et en Scandinavie.

Maisons de repos

Pour les investisseurs belges, Aedifica et Care Property Invest sont les meilleures portes d’entrée pour se lancer dans le secteur des soins de santé. Autre avantage pour les petits investisseurs : les dividendes d’Aedifica et Care Property sont moins lourdement imposés que les autres. Tant que ces sociétés immobilières investissent au moins 60 % de leur portefeuille dans des maisons de repos, les actionnaires ne paient que 15 % de précompte mobilier au lieu de 30 %. Si Cofinimmo gonflait à 60 % la proportion de seniories dans son portefeuille, les dividendes de la société immobilière relèveraient d’un régime fiscal plus avantageux. Mais le numéro un de Cofinimmo a fait savoir dans une interview en début d’année qu’il était impossible d’adapter sa stratégie à un cadre fiscal sans cesse changeant.

” Il n’y a pas beaucoup d’autres spécialistes en Europe, hormis les acteurs belges, constate Olivier Hertoghe. Il y a bien Icade en France qui exploite des hôpitaux, plus ou moins assimilés à des maisons de repos, mais le groupe immobilier est également actif dans de nombreux autres secteurs. Autrement dit, il n’investit pas dans les maisons de repos exclusivement comme le font Aedifica et Care Property Invest. ” Aux Etats-Unis, les investisseurs qui privilégient les REIT cotés en Bourse spécialisés dans les maisons de repos ont l’embarras du choix : Ventas, Senior Housing Properties et Sabra Health Care.

Bureaux

Les bureaux repris dans les portefeuilles des sociétés immobilières belges se trouvent majoritairement à Bruxelles. ” Les loyers n’ont pour ainsi dire pas bougé en Région bruxelloise depuis 25 ans, constate Olivier Hertoghe. A l’époque, les locataires payaient 10.000 francs belges le mètre carré de bureau. Ils paient quasi autant aujourd’hui. Et ce malgré 25 ans d’inflation. La construction et la rénovation se poursuivent alors que le taux d’inoccupation reste élevé. Mais comme dans toutes les capitales européennes, des acheteurs assez agressifs de Chine, de Corée du Sud et de Hong Kong paient des sommes folles pour de nouveaux bâtiments assortis de bons contrats de location. ” Gert De Mesure note toutefois une petite amélioration. ” Le taux d’inoccupation des bureaux qui frôlait les 12 % à Bruxelles en 2010 diminue progressivement, assure- t-il. Fin 2016, il était sous la barre des 10 %. ”

Le spécialiste belge des bureaux Befimmo affiche la cotation la plus avantageuse par rapport à son résultat courant anticipé. Befimmo est en outre une des rares sociétés immobilières belges à coter sous sa valeur intrinsèque. ” Le marché a toujours une aversion pour les investissements dans des bureaux “, explique Gert De Mesure. Befimmo est le seul acteur qui tire 100 % de ses revenus de bureaux. Intervest Offices & Warehouses est aussi assez bien implanté dans le segment des bureaux, surtout à Malines (60 % des bureaux). Le but est d’accroître le poids des biens logistiques en portefeuille à 60 % d’ici à 2018, contre 52 % aujourd’hui.

Cofinimmo et Leasinvest Real Estate, la filiale immobilière de la société d’investissement Ackermans & van Haaren, sont également actifs dans le bureau. Le portefeuille d’Immo Moury, la plus petite des sociétés immobilières belges, investit directement dans les bureaux à 27 %. Immo Moury détient également des intérêts dans deux autres SIR – Befimmo et Cofinimmo – constitués à 100 % et 50 % de bureaux respectivement. Immo Moury est coté au fixing. Autrement dit, l’action ne peut se négocier que deux fois par jour.

Entrepôts

” La sous-traitance de l’entreposage et de la distribution à des acteurs spécialisés a donné naissance à un tout nouveau marché de biens logistiques de qualité bien situés, le long d’axes routiers stratégiques, souligne Gert De Mesure. Les groupes belges WDP et Montea dominent le marché en Europe. ” Tant WDP que Montea ont profité du succès croissant de l’e-commerce. Ainsi, par exemple, WDP a acheté en 2007 un grand site dans la ville néerlandaise de Venlo, hotspot logistique d’où partent de nombreux colis à destination de la Belgique. La direction du groupe a le don de saisir les opportunités qui se présentent. WDP a recouvert la toiture de ses entrepôts de panneaux solaires au moment où la Belgique distribuait généreusement des certificats verts. Ces panneaux représentent aujourd’hui 7 % du chiffre d’affaires.

Les sociétés immobilières logistiques affichent déjà une belle progression en Bourse mais Olivier Hertoghe reste positif quant à l’avenir du secteur. ” La demande de biens logistiques ne tarit pas, remarque-t-il. Bon nombre de ces actions paraissent chères à première vue. WDP, par exemple, cote avec une prime élevée par rapport à sa valeur intrinsèque mais je suis convaincu que WDP pourrait vendre son portefeuille immobilier bien plus cher. La valeur de l’immobilier en portefeuille est évaluée à intervalles réguliers par un expert indépendant. Certaines évaluations sont plus conservatives que d’autres. Il faut donc prendre ces évaluations avec des pincettes. ”

Magasins

L’e-commerce est une aubaine pour les acteurs logistiques, une catastrophe pour l’immobilier commercial. ” L’e-commerce frappe de plein fouet les chaînes de magasins mais jusqu’à présent, celles-ci arrivent à survivre en inventant de nouveaux concepts ou en se développant “, nuance Gert De Mesure. Cela dépend essentiellement de la situation des magasins et de la qualité des locataires. Ascencio loue des magasins à des chaînes de supermarchés comme Carrefour et Champion, en Wallonie essentiellement. La distribution de produits d’alimentation représente un tiers des revenus locatifs. Spécialisé dans l’immobilier commercial citadin, Qrf a fait son entrée en Bourse en 2013. Retail Estates s’intéresse davantage aux commerces en périphérie des villes ou le long des grands axes routiers. Coté en Bourse depuis 1998, Retail Estates affiche un trackrecord encourageant.

De toutes les sociétés immobilières belges, Vastned Retail Belgium affiche le meilleur rapport prix/valeur intrinsèque, selon Gert De Mesure. Le groupe acquiert systématiquement toujours plus de magasins idéalement situés dans six grandes villes flamandes. ” Les magasins représentaient 49 % du portefeuille fin 2014, 59 % aujourd’hui, précise-t-il. La direction a l’intention de relever ce pourcentage à 75 %. “

Cher ou pas cher ?

Les spécialistes mettent en garde : les primes de certaines sociétés immobilières belges sont élevées par rapport à leur valeur intrinsèque. ” La valeur intrinsèque ne tient pas compte de l’impact de l’endettement ni du rendement réalisé sur les avoirs propres, explique Gert De Mesure. Une SIR au taux d’endettement plus élevé obtiendra un meilleur rendement que son concurrent moins endetté. Avec un rendement locatif de 7 % ou plus, l’immobilier logistique a une longueur d’avance sur une société immobilière résidentielle qui investit dans des appartements au rendement locatif d’à peine 4,5 %. ”

Les actions de dividende et les actions de sociétés immobilières en particulier étaient souvent considérées comme une alternative aux obligations ces dernières années. Le plus grand danger lié à un investissement dans une SIR est une forte augmentation des intérêts à long terme, dixit Gert De Mesure. ” Une remontée des intérêts à long terme rend les obligations relativement plus attractives que les SIR. En 2007 et en 2008, la corrélation inversée entre les intérêts à long terme et le cours des sociétés immobilières était à peine remarquée. L’évolution des marchés actionnaires avait plus d’impact. La corrélation inversée est plus manifeste depuis 2009. ”

Gert De Mesure rappelle que la différence entre le rendement de dividende des sociétés immobilières belges et les intérêts belges sur 10 ans est toujours légèrement supérieure à 4 %. ” La différence oscille autour des 4 % depuis cinq ans, expose-t-il. A supposer que l’intérêt sur 10 ans augmente soudainement de 1 % en Belgique, de 0,7 à 1,7 %, le cours des sociétés immobilières belges devrait fléchir de 12 % environ pour maintenir le même rendement de dividende. ” Le rendement de dividende n’est rien d’autre que le rapport entre le dividende et le prix d’une action.

Pour Olivier Hertoghe, la croissance du dividende importe davantage que les fluctuations de cours. Dans le cas des SIR belges, 80 % du résultat courant doit être distribué aux actionnaires. Dans le cas des REIT américains, 90 % du bénéfice imposable doit leur être reversé. ” L’achat d’un appartement a pour but d’arrondir ses fins de mois grâce aux loyers, indique Olivier Hertoghe. Quand on achète une action immobilière pour le long terme, comme on le ferait pour l’immobilier, l’évolution du cours à court terme n’a pas tellement d’importance. Le principal objectif des sociétés immobilières consiste à accroître leurs bénéfices. Le dividende de Retail Estates, qui investit essentiellement dans les magasins en périphérie des villes et le long des grands axes routiers, augmente chaque année depuis 2004. Certaines sociétés immobilières, par contre, ont dû revoir leur dividende à la baisse les mauvaises années ou l’ont maintenu bon an mal an. ”

” L’impact d’éventuelles hausses d’intérêt sur le résultat courant des sociétés immobilières belges ne m’inquiète pas outre mesure, confie Gert De Mesure. D’après un large échantillon, la plupart des SIR ont couvert 70 à 95 % de leurs crédits contre des hausses d’intérêt et ce pour une durée de quatre à sept ans. Il est apparu, lors des diverses réunions d’analystes auxquelles j’ai participé en juillet et en août 2017, que les SIR mettent tout en oeuvre pour allonger la durée moyenne d’endettement. Chaque crédit, chaque obligation qui arrive aujourd’hui à échéance, peut être refinancé à un intérêt sensiblement plus bas. ” Une éventuelle augmentation des intérêts ne préoccupe pas davantage Olivier Hertoghe. ” Si l’inflation et la croissance économique poussent les intérêts à la hausse, les sociétés immobilières pourront demander des loyers plus élevés “, conclut-il.