De nombreuses transactions exigent l’intervention d’un notaire. Indépendamment de cela, les conseils de ce professionnel peuvent apporter une véritable plus-value. Mais quel est leur coût ?
En Belgique, si l’on veut acheter, vendre, donner ou hypothéquer un bien immobilier, il faut impérativement passer par un notaire. Il en va de même lorsque l’on souhaite faire établir ou modifier un contrat de mariage, ou partager une succession. Les entrepreneurs qui créent une société à responsabilité limitée ou une société anonyme, qui modifient leurs statuts ou cèdent des actions ou parts, sont eux aussi obligés de passer par un notaire.
Cette obligation procède d’une volonté de vérification minutieuse. Prenons l’exemple de la vente d’une maison : en tant qu’officier public, le notaire contrôle toute une série de documents, comme l’attestation du sol, le certificat de performance énergétique, les aspects urbanistiques, les éventuelles servitudes; il s’assure également de l’identité des parties et de l’absence de dettes fiscales ou sociales.
L’expertise indépendante et impartiale du notaire peut s’avérer bien utile dans des cas non obligatoires aussi : ‘‘Pensez au mandat extrajudiciaire, indique Margaux Dewitte, spécialiste chez Notaire.be. S’il ne contient aucune disposition de nature immobilière, vous pouvez entre un acte sous seing privé et un acte authentique. Mais compte tenu des retombées majeures que ce mandat pourrait avoir sur vos intérêts patrimoniaux, opter pour un acte authentique n’est pas un luxe, tant s’en faut.’’
‘‘Vous ne payerez jamais plus ni jamais moins ailleurs pour un même acte authentique.’’ – Margaux Dewitte (Notaire.be)
N’hésitez pas à vous enquérir au préalable du coût des différents services – sans toujours pouvoir avancer un montant exact, le notaire pourra vous en donner une estimation. Le site Notaire.be propose des modules qui permettent de calculer le coût approximatif d’un certain nombre d’opérations. Voyons, en cinq points, les principaux éléments constitutifs de la facture du notaire.
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1. Honoraires
Le notaire perçoit des honoraires. ‘‘Les honoraires relatifs à la plupart des actes sont fixés par la loi, souligne Margaux Dewitte. Ils revêtent la forme d’un forfait ou d’un pourcentage, en fonction du type d’acte. Vous ne payerez donc jamais plus ni jamais moins ailleurs pour un même acte authentique. L’avantage des honoraires décidés par le législateur est que la complexité du dossier n’a pas d’incidence sur leur montant.’’
Les frais de préparation d’un acte d’achat et d’un acte de crédit, par exemple, sont des pourcentages, dégressifs, de la somme. Ces pourcentages ont été revus à la baisse au début de l’année dernière pour les habitations propres et uniques, à concurrence de 12 % pour l’acte d’achat et de 20 % pour l’acte de crédit.
Le prix des actes familiaux, comme le mandat extrajudiciaire, l’acte de succession et le refus d’une succession sous bénéfice d’inventaire, est forfaitairement fixé à 211 euros. Pour autant que vous optiez pour les statuts standards, l’acte de constitution d’une société à responsabilité limitée coûte 217 euros.
2. Frais administratifs
Aux honoraires s’ajoutent des frais administratifs, qui rémunèrent par exemple un certain nombre de recherches – songeons aux recherches urbanistiques et aux demandes d’attestations. Les débours administratifs couvrent également les frais de fonctionnement généraux de l’étude, comme l’équipement, le loyer, la comptabilité, etc.
‘‘Les frais administratifs relatifs aux actes d’achat, aux actes de crédit et aux mandats hypothécaires sont fixés de manière forfaitaire, détaille Margaux Dewitte. Depuis le 1er janvier de cette année, l’acte d’achat coûte 813 euros et l’acte de crédit lié, 596 euros, du moins pour autant que l’on parle d’une habitation propre et unique. Ce qui, dans la plupart des cas, correspond à un coût inférieur à ce qu’il était auparavant.
’’En cas d’achat de plusieurs appartements ou lotissements faisant partie d’un même bien, les frais administratifs sont eux aussi moins élevés que par le passé : des actes d’achat presque identiques nécessitant beaucoup moins de travail de recherche, le notaire facture désormais un forfait de 596 euros.’’
3. Frais dus à des tiers
Vous aurez également à rembourser les frais que le notaire aura avancés à des prestataires de services externes, par exemple pour obtenir les certificats urbanistiques ou cadastraux nécessaires à l’établissement de l’acte.
4. Inscription hypothécaire
L’acte de crédit authentique doit être versé au registre du bureau des hypothèques. Vous serez pour cela redevable au notaire de 0,30 % du montant emprunté et des accessoires, lesquels ont trait à certaines garanties liées au prêt. La personne qui inscrit l’hypothèque au registre doit être rémunérée elle aussi.
5. Impôts
Enfin, lors de la signature de l’acte, le notaire perçoit divers impôts, qu’il est chargé de verser par la suite aux administrations pour le compte de qui il les a encaissés. Il s’agit par exemple des droits d’enregistrement, comme les droits de succession, de vente et de donation, de la TVA, du coût des formalités hypothécaires et des droits d’écriture.
Le mandat hypothécaire, pour diminuer les frais de notaire
Si vous souscrivez un crédit immobilier, voyez avec la banque s’il est possible d’assortir une partie de son montant d’un mandat hypothécaire : le prêteur s’engagera dans ce cas à ne convertir le mandat en inscription hypothécaire que s’il le juge nécessaire, par exemple en cas de problèmes de remboursement.
L’avantage du mandat est qu’il n’est pas enregistré au bureau des hypothèques, ce qui évite les frais d’inscription et les honoraires du conservateur des hypothèques. Les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et les frais d’acte sont dès lors moins élevés également. Le banquier et le notaire pourront vous dire plus précisément combien le mandat hypothécaire vous permettrait d’économiser.
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