Donner un bien immobilier en tranches est une technique de planification successorale intéressante. Mais pouvez-vous, dans ce contexte, procéder de manière purement mathématique pour, de la sorte, obtenir une optimisation fiscale maximum ? Qu’en pense le fisc ?
Immobilier en tranches
Lors de la donation de biens mobiliers (argent, compte-titres, …), on paie un taux linéaire de 3 ou 7% à Bruxelles et en Flandre (3,3 %, 5,5% ou 7,7% en Wallonie). Que vous donniez 10.000 euros ou 10 millions n’a pas d’importance. Mais pour l’immobilier, c’est totalement différent, du fait que les taux des droits de donation sont progressifs (différents dans chaque Région). Par conséquent, au plus vous donnez, au plus cela devient cher. C’est pourquoi l’immobilier est très souvent donné en tranches. La donation retombe de la sorte à chaque fois dans les taux les plus faibles. Attention cependant, à chaque fois que vous faites une donation de cette manière, vous devez attendre trois ans pour faire la donation suivante, sinon le fisc considérera cela comme une seule donation.
Procéder de manière mathématique ?
Vous avez le droit de procéder de manière purement mathématique lors de la donation en tranches et de travailler avec des pourcentages par exemple, pour parvenir de la sorte à la solution fiscalement la plus favorable. Cette donation échelonnée d’immobilier à intervalles de 3 ans se trouve en outre explicitement sur la liste dite blanche du fisc dans les 3 Régions. Il n’est donc certainement pas question d’abus fiscal si vous appliquez cette technique.
Exemple simple
Imaginons. Le père est veuf et il a 1 fille. Il habite à Bruxelles et il aimerait donner un studio (valeur de 100.000 euros) et un appartement (valeur de 200.000 euros) à sa fille. A Bruxelles et en Flandre, vous n’êtes imposé qu’à hauteur de 3% sur la première tranche de 150.000 euros et ensuite cela grimpe vite. Dans notre exemple, le père a donc intérêt à par exemple d’abord donner l’ensemble du studio et 25% de l’appartement (d’une valeur de 150.000 euros ensemble). Le reste (également d’une valeur de 150.000 euros), il vaut mieux qu’il le donne 3 ans plus tard.
