En un an, le service fiscal flamand a ‘adapté’ son point de vue pour la troisième fois concernant les achats partagés. Comment s’y prendre correctement, en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles ?
L’achat partagé
Lors d’un achat partagé, les parents achètent l’usufruit, d’un appartement à la mer par exemple, et les enfants en acquièrent la nue-propriété. Le partage usufruit/nue-propriété se fait sur base des tables de mortalité (fiscales). Les parents peuvent dans ce cas habiter toute leur vie dans l’appartement ou bénéficier du loyer de celui-ci. À leur décès, les enfants deviennent pleins propriétaires, sans payer un euro de droits de succession.
Règles fiscales
Si les enfants achètent leur nue-propriété avec leur propre argent, il n’y a pas de problème, mais cela ne se passe presque jamais ainsi. Dans la pratique, les parents donnent au préalable l’argent nécessaire pour l’achat de la nue-propriété à leurs enfants. Fiscalement, ce n’est pas un problème dans deux situations.
C’est le cas (1) s’il n’y a pas de lien causal entre la donation et l’achat. C’est bien sûr une question de faits, mais si suffisamment de temps s’est écoulé entre les deux transactions et que les montants ne correspondent pas précisément, un lien de causalité sera difficilement démontrable par le fisc.
Il n’y a également pas de problème (2) si la donation préalable a été soumise aux droits de donation avant l’acte d’achat. Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
Enregistrement à temps
Si les parents désirent faire une donation à leurs enfants avant l’achat partagé, ils peuvent bien sûr se rendre chez un notaire belge. Ils paient dans ce cas 3% de droits de donation (3,3% en Wallonie) plus les honoraires du notaire (+/- 2000 euros). Il suffit que l’acte authentique soit passé avant que la nue-propriété doive être payée, donc avant l’acte d’achat.
Mais de plus en plus souvent, la donation préalable se fait via un don bancaire dont on enregistre soi-même la preuve au bureau d’enregistrement. Dans ce cas, la date d’enregistrement est déterminante. L’enregistrement doit donc avoir lieu avant l’acte d’achat. À Bruxelles et en Wallonie, l’enregistrement a lieu au moment où vous payez les droits de donation au bureau d’enregistrement au moyen d’un chèque bancaire par exemple.
En Flandre, l’enregistrement a lieu immédiatement lors de la présentation du document de preuve du don bancaire, mais vous recevez souvent un formulaire de virement pour payer, de la part du service fiscal flamand, que quelques mois plus tard. Ici, la date de l’enregistrement (présentation au bureau d’enregistrement) doit avoir lieu avant l’acte d’achat. La date du paiement ne joue pas de rôle (point de vue de Vlabel 15004, dernière adaptation du 3/10/2016).
