Pas mal de secondes résidences sont achetées par le biais d’un achat partagé. Nous vous donnons ci-dessous un aperçu clair des justificatifs que l’on doit fournir afin d’éviter de payer ultérieurement des droits de succession, en fonction du moment de l’achat.
Lors d’un achat partagé, les parents achètent l’usufruit, par exemple d’un appartement à la mer, alors que les enfants en acquièrent la nue-propriété. Lorsque les parents décèdent, l’usufruit s’éteint et vient accroître la nue-propriété des enfants. Ceux-ci deviennent les pleins propriétaires de l’appartement sans payer un seul euro de droits de succession. Afin que cela soit fiscalement conforme, il est toutefois exigé que les enfants aient été en possession de l’argent pour l’achat de la nue-propriété, qu’ils aient aussi réellement utilisé l’argent à cette fin et que la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété ait été faite correctement.
Dans la pratique, les parents donnent presque toujours préalablement la somme nécessaire aux enfants, de telle sorte qu’ils puissent payer la nue-propriété. S’il n’y a pas de lien causal entre la donation et l’achat partagé, il n’y a pas de problème. C’est par exemple le cas si les enfants ont reçu une donation et n’ont utilisé l’argent que quatre ans plus tard pour l’achat partagé. Mais c’est exceptionnel. En général, la donation se fait quelques semaines ou quelques mois avant l’achat, de telle sorte qu’il y a bel et bien un lien causal.
Pour vérifier si l’achat partagé fera l’objet de droits de succession, il faut regarder le moment de l’acte d’achat. Dans une récente publication, l’administration fiscale fait le point.
Acte d’achat avant le 1er septembre 2013
Si l’acte d’achat chez le notaire date d’avant le 1er septembre 2013, la donation doit avoir eu lieu auparavant, mais il n’est pas exigé que des droits de donation aient été payés. Un don bancaire non enregistré est donc également possible.
Acte d’achat entre le 1er septembre 2013 et le 18 juin 2015
Il est dorénavant exigé que la donation préalable soit soumise aux droits de donation (3% entre parents et enfants, 3,3% en Wallonie). Les personnes qui ont fait au préalable une donation via un don bancaire doivent donc enregistrer la pièce justificative de ce don bancaire. A cet égard, vous devez démontrer que la donation est effectivement antérieure à l’acte d’achat. Pour un don bancaire, vous pouvez par exemple le prouver grâce aux lettres recommandées ou au document de preuve, et à l’aide des extraits de compte. S’il s’agit d’une donation devant un notaire néerlandais, la date de l’acte notarié prévaut.
Acte d’achat après le 19 juin 2015
Pour les actes d’achat ultérieurs au 19 juin 2015, il est également exigé que la donation préalable soit soumise aux droits de donation. Ici, la date de l’enregistrement est déterminante, qu’il s’agisse d’un don bancaire ou d’une donation devant un notaire néerlandais. La donation doit donc être enregistrée avant la passation de l’acte d’achat. Si on a enregistré la preuve du don bancaire avant l’acte d’achat, on est donc en ordre, bien qu’en Flandre, on ne paie les droits de donation que quelques mois plus tard. Dans la pratique, Vlabel (l’administration fiscale flamande) n’envoie en effet le virement pour l’enregistrement que quelques mois plus tard, ce qui n’est pas le cas à Bruxelles et en Wallonie.
