Wallonie-Bruxelles Enseignement choisit l’immeuble Pachéco pour reloger son personnel

Au terme d’un avis de prospection immobilière, plusieurs offres étaient sur le bureau de la direction de l’Enseignement francophone. Ce n’est pas le loyer le moins cher qui a été retenu. Un recours vient d’être introduit.

Avec la superficie actuellement recherchée- quelque 11.000 mètres carrés -, ce marché de prospection immobilière promet déjà d’être un des plus gros contrats publics de l’année: la direction de l’Enseignement francophone (WBE), organisme d’intérêt public autonome depuis 2019 actuellement domicilié dans le City Center (place Rogier), se cherche activement un nouveau quartier général bruxellois pour y reloger son personnel (environ 400 personnes).

L’immeuble retenu doit héberger durant 18 ans au moins les services de l’administrateur général (Julien Nicaise), les cinq directions générales et leurs directions et services respectifs, ainsi qu’un Centre de formation pour le personnel enseignant de ses établissements scolaires. Mais pas seulement : l’appel à manifestation d’intérêt aujourd’hui clôturé vise également “la création d’un centre administratif baptisé ‘La Maison WBE’ qui sera la vitrine de son identité et des valeurs qui lui sont propres”.

Un rapport qualité-prix qui fait la différence

Toutes les solutions juridiques – location, achat, emphytéose, etc. – étaient envisagées dans l’appel à marché. Or on sait que la Fédération Wallonie-Bruxelles est exsangue financièrement. Et les indexations salariales qui s’annoncent devraient encore davantage mettre les comptes dans le rouge. Plusieurs observateurs s’étonnent donc de la décision récente de la direction de WBE de porter son dévolu sur l’immeuble de bureaux sis au n°32 du boulevard Pachéco (ex-siège de la Monnaie Royale) à Bruxelles, selon eux le plus onéreux repris dans la liste des trois bâtiments finalement retenus au terme de l’appel à manifestation d’intérêt.

Les deux candidats évincés n’ont d’ailleurs pas dit leur dernier mot. L’argumentaire justifiant le choix de l’immeuble proposé par le lauréat, Befimmo, serait selon eux caduc, notamment concernant le comparatif des superficies brutes et nettes des bâtiments évincés. Mais c’est surtout l’écart de prix – jugé démesuré – qui les fait bondir, alors qu’il s’agit d’un des critères prépondérants, avec la performance énergétique.

L’immeuble en question – le Pachéco actuellement en phase de reconversion – serait en effet proposé à un prix de location au mètre carré avoisinant 210 euros net par an, alors que ses concurrents directs – le City Center rénové de AG Real Estate et le Waterside d’Integrale (Monument RE) – proposent un prix de location bien inférieur, avoisinant 150-160 euros le m² par an. Sur 20 ans, le surcoût dépasserait 10 millions d’euros au bas mot.

Un dernier point fait tiquer les candidats non retenus: les lieux doivent impérativement être disponibles et équipés dans deux ans au plus tard (janvier 2025). Or le bâtiment retenu pourrait ne pas être prêt dans le délai imparti. “D’après les informations officielles disponibles à la Région bruxelloise, l’immeuble Pachéco a obtenu un permis pour 9.419 m² de bureaux seulement, tandis que la jauge de 11.000 m² était un prérequis dans la prospection immobilière lancée par WBE. La superficie totale mentionnée par Befimmo dans son offre inclut des espaces dédiés au commerce et au logement. Et surprise, un permis modificatif a été introduit en date du 28/10/2022, hors délais”, précise un des plaignants.

L’immeuble retenu est le seul bâtiment en lice qui respecte les objectifs 2050 de la Fédération Wallonie-Bruxelles, indique Befimmo.

Du côté de Befimmo, on rejette en bloc ces allégations et on insiste: “La transformation de l’immeuble Pacheco sera bien achevée avant la date butoir fixée par WBE pour son déménagement avec les superficies de bureaux requises. L’immeuble retenu constitue de loin l’offre présentant le meilleur rapport qualité-prix au regard des critères proposés et est en outre le seul bâtiment en lice qui respecte les objectifs 2050 de la Fédération Wallonie-Bruxelles (FWB). Le montant facial du loyer est intimement lié à d’autres critères comme la surface disponible, le ratio brut/net, les performances énergétiques. Tous ces paramètres ont une incidence directe sur le coût final global. C’est la raison pour laquelle notre offre a été jugée la plus avantageuse économiquement”, rétorque le propriétaire du bâtiment choisi qui, en procédure d’exclusivité pour l’instant, dit ne pouvoir faire aucun commentaire sur le loyer exact négocié.

Quant à l’option Waterside (Integrale), il semble qu’elle ne puisse pas être retenue: le bâtiment logé en bord de canal n’a pas été remis aux normes depuis 2006 et est resté très longtemps inoccupé. Or, au vu de son état d’usure actuel, des travaux importants de rénovation sont inévitables et le propriétaire n’a toujours pas déposé de demande de permis pour atteindre dans les temps les objectifs énergétiques annoncés (passer d’un PEB C à B a minima).

Recours introduit par AG Real Estate

Resterait donc l’option City Center. Selon nos informations, AG Real Estate vient d’introduire un recours au Conseil d’Etat contre les critères motivant la décision de la direction de WBE de retenir l’option Pachéco. Un des motifs invoqués: la superficie minimale mentionnée par le demandeur dans son avis de prospection n’était pas atteinte par l’offre de Befimmo à la clôture des délais. A suivre.