Lorsqu’il recherche un bien immobilier, l’amateur regarde toujours les mètres carrés. C’est un des premiers critères des annonces immobilières après la localisation et le nombre de chambres. Pourtant, nous ne sommes pas tous d’accord avec le calcul de la superficie.
En effet, il n’existe pas de loi en Belgique sur ce fameux calcul de superficie (en France, il existe la loi Carrez). Entre amateurs, vendeurs et autres professionnels de l’immobilier, la différence peut s’avérer conséquente. Explications pour mieux comprendre comment sont calculés les mètres carrés.
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Vus par les acheteurs
Du point de vue du potentiel acheteur, la dimension d’une pièce se calcule comme suit: longueur x largeur. Pour connaître la superficie totale d’un bien, il faut donc additionner les mètres carrés de chaque pièce. Il s’agit de la superficie nette sur laquelle il est possible d’habiter physiquement. Jusqu’ici, le calcul semble évident. Pourtant, ce n’est pas le cas pour tout le monde, notamment les professionnels de l’immobilier. Car eux ont une logique différente qui ne correspond pas avec celle des futurs acquéreurs.
Vus par les professionnels
Parmi les professionnels de l’immobilier, on note les agents, les architectes ou les promoteurs. Ces professionnels incluent en plus les murs dans le calcul de la superficie. Les murs des façades et les cloisons intérieures font partie intégrante de la pièce et surtout, du travail réalisé. Il est donc logique pour eux de les valoriser. Les murs mitoyens comptent eux aussi pour moitié. C’est ce que l’on appelle la superficie brute, la surface qui a été construite.
Une différence flagrante de 10 à 12,5%
Ces deux modes de calcul créent une vraie différence, notamment lors de la publication de l’annonce immobilière et de l’estimation du bien. Il peut donc y avoir une certaine friction entre amateurs et vendeurs. Et pour cause, l’écart de calcul est en moyenne de 10 à 12,5%. A savoir, les mètres carrés des amateurs sont toujours inférieurs à ceux des professionnels de l’immobilier. Mais la complexité ne s’arrête pas là puisque le calcul des pièces annexes amène également à s’interroger.
Le calcul des surfaces annexes
Les surfaces annexes représentent les caves, balcons, terrasses, greniers, garages, vérandas et autres dépendances. Alors, comment ces surfaces interviennent-elles dans le calcul des mètres carrés en Belgique? En règle général, les professionnels de l’immobilier pondèrent selon leur appréciation personnelle ou les usages de leur secteur. Toutefois, on peut s’attendre – bien que ce ne soit aucunement une règle générale – à ce qu’un balcon ne soit valorisé qu’à 30% de sa superficie réelle, une terrasse à 40 à 60%, une cave à 30%, une chambre de bonne à 70%, un garage à quasi 100%. Un mètre carré de balcon étroit n’est donc pas comparable à un mètre carré d’une belle et grande terrasse aménagée. Tout dépend de l’utilité de l’espace en question, et donc aussi parfois de la hauteur sous plafond pour un grenier.
Les agents ou promoteurs immobiliers en Belgique travaillent la plupart du temps en mètres carrés bruts.
En conclusion
Face à l’absence de règle légale, les inégalités de calcul entre professionnels de l’immobilier existent. Si un agent immobilier n’inclut généralement pas les mètres carrés d’une terrasse, les promoteurs oui. Sans parler des certificateurs énergétiques qui ont encore d’autres méthodes de calcul.Ce qu’il faut retenir avant tout, c’est que les agents ou promoteurs immobiliers en Belgique travaillent la plupart du temps en mètres carrés bruts.
En tant que futur acquéreur, vous ne devez donc pas vous étonner d’une telle différence entre ce qui est mentionné sur l’annonce immobilière, le certificat énergétique, ou le discours du vendeur. L’important n’est pas le calcul en lui-même mais de savoir comment cela a été calculé. Superficie nette ou brute, annexes ou non: une information précieuse à demander avant d’acheter!
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