Les prix des appartements anciens sont en recul ou stables dans près de deux communes sur trois. Un signal important après des années de hausses. Les loyers suivent la courbe inverse avec de nettes hausses. Il n’est plus possible de trouver un appartement de deux chambres en dessous de 1.100 euros.
Après avoir connu un recul des transactions de 12,4% en 2023 et de 1,5% lors du premier semestre 2024, le ralentissement de l’activité semble s’être poursuivi pendant l’été, selon les premiers éléments communiqués par la Fédération du notariat.
Les prix pour un appartement type de deux chambres (95 m²) connaissent un léger recul (-0,82%) par rapport à l’an dernier, mais sont en hausse de 17,4% si on compare à cinq ans et de 35 % si l’on remonte 10 ans en arrière, selon les derniers chiffres de Realo, spécialisé dans l’analyse des données de l’immobilier résidentiel. Le prix moyen est affiché à 330.632 euros.
Parmi les particularités du marché secondaire des appartements, relevons que les prix sont stables ou en recul dans 12 communes sur 19. Un signal important après plusieurs années d’intenses augmentations des prix. Avec des pics par rapport à l’an dernier à Saint-Gilles (+ 5,14%), Ganshoren (+ 5,09%) et Watermael-Boitsfort ( + 4,16%).
Du rendement à Ganshoren et Molenbeek
Sur le marché locatif, les loyers ont continué à augmenter ces derniers mois. Toutes les communes affichent une hausse de plus de 6 % de leurs loyers par rapport à 2024, à l’exception d’Anderlecht (+ 5,31%). Il y a une grande homogénéité dans l’évolution des loyers. La palme revenant toutefois à Evere (+ 9,04 %), Ganshoren (+ 9,45 %), Molenbeek (+ 9,22 %), Koekelberg (+ 9,63 %) et Saint-Josse (+ 10,88 %). Des communes qui sont toutes situées au nord de Bruxelles.
Pour un appartement d’une chambre, la plupart des loyers oscillent désormais entre 900 et 1.000 euros. Ce qui est une nette évolution en quelques mois. A part Anderlecht, plus aucune commune n’affiche un loyer en dessous de 800 euros (790 euros pour Anderlecht). Les loyers les plus abordables se trouvent à Jette (800 euros), Molenbeek (805 euros) et Berchem-Sainte-Agathe (820 euros). Les rendements bruts sont relativement homogènes dans toutes les communes, même si c’est dans les communes du nord de Bruxelles qu’ils sont les plus élevés.
Pour les appartements d’une chambre, les rendements oscillent entre 4 et 5 %. Avec des pointes à Molenbeek (5,59 %), Koekelberg (5,51 %), Saint-Josse (5,47 %) et Schaerbeek (5,36 %). Les rendements les moins élevés se retrouvent évidemment dans les communes du sud de Bruxelles, là où les prix et les loyers sont les plus élevés (Woluwe-Saint-Pierre, Uccle, Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Lambert).
En cinq ans, le prix des loyers a augmenté de près de 20 % dans pratiquement toutes les communes.
1.300 euros, un minimum dans quatre communes
Pour les appartements de deux chambres, il n’était plus possible, en avril dernier, de trouver un loyer moyen inférieur à 1.000 euros. Il n’est désormais pratiquement plus possible de trouver un loyer inférieur à 1.100 euros, sauf pour se loger à Anderlecht (1.074 euros en moyenne), Jette (1.087 euros) et Molenbeek (1.094 euros). Mais cela ne semble être qu’une question de mois avant que ces communes ne suivent également la tendance et franchissent cette barre.
Dans quatre communes (Bruxelles-Ville, Etterbeek, Saint-Gilles et Ixelles), le loyer moyen dépasse même les 1.300 euros. Auderghem et Uccle devraient bientôt les rejoindre.
Sans surprise, c’est à Ixelles et Saint-Gilles que les loyers moyens sont les plus élevés (1.393 et 1.343 euros). En cinq ans, le prix a augmenté de près de 20 % dans pratiquement toutes les communes.
Des rendements de 4 à 5 %
En matière de rendement, il est toujours plus élevé pour les appartements une chambre que deux chambres. Ils restent toutefois relativement homogènes un peu partout, entre 4 et 5 % brut. Seules Woluwe-Saint-Pierre, Auderghem, Watermael-Boitsfort, Uccle ne dépassent pas les 4 %. Mais elles en sont proches.
Les rendements les plus élevés pour un appartement de deux chambres sont à retrouver à Molenbeek (5,16 %), Koekelberg (5,08 %) et Saint-Josse (5,05 %). Des investissements où le risque locatif est plus faible, ce qui est notamment lié à une demande locative élevée. Il s’agit donc d’un choix à effectuer par chaque investisseur.
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