Si la plupart des projets d’appartements se vendent très bien, il arrive que certains d’entre eux éprouvent des difficultés à écouler les dernières unités. De quoi réaliser une bonne affaire et tenter de négocier un rabais conséquent ? Pas sûr, explique Thierry Kemp, directeur du département immobilier neuf au sein de l’agence Victoire.
THIERRY KEMP. En effet. Car il y a une demande pour des biens de qualité, neufs, bien isolés et qui possèdent des performances énergétiques intéressantes. Par contre, tout ne se vend pas à n’importe quel prix. Les promoteurs qui surestiment la valeur de leurs biens peuvent avoir un retour de bâton. Mais il faut avouer que le marché bruxellois reste relativement stable et sain. Si la localisation est bien réfléchie et que la fourchette de prix correspond au marché, il y a peu de souci. Il y a toujours un appel d’air quand un immeuble est mis sur le marché. Et ses premiers appartements se vendent souvent rapidement. Mais pour moi, un projet sain signifie que 90 % des unités sont vendues.
Plus que vous ne le pensez. Certains proposent encore des projets qui ne sont pas adaptés à leur environnement ou qui ne correspondent pas du tout à la demande en matière de prix. Et ce pour plusieurs raisons : un promoteur qui a acheté un terrain à un prix trop élevé et qui doit rentrer dans ses frais, un promoteur qui souhaite augmenter ses marges ou encore un promoteur déconnecté de la réalité. C’est une situation qui arrive malheureusement encore régulièrement.
Quels types de biens connaissent aujourd’hui le plus de succès ?
Difficile de généraliser. Les investisseurs privilégient bien évidemment les petits appartements. Mais cela dépend surtout de la localisation du bien et du profil du demandeur.
Il est évident que, pour eux, proposer ce type de produit est moins risqué. Il y a moins de candidats acquéreurs pour des appartements de trois chambres d’une superficie de 150 m2. D’autant qu’ils seront beaucoup plus compliqués à louer : à Bruxelles, presqu’aucun penthouse de l’avenir Louise, dont le prix navigue entre deux et quatre millions d’euros, n’est vendu. Il s’agit donc d’une réflexion normale pour assurer ses arrières.
Dans de nombreux projets, les deux premiers tiers des appartements se vendent rapidement, mais les fins de commercialisation sont plus difficiles. Pourquoi ?
Boucler un projet est bien évidemment plus compliqué que de le lancer. Il faut trouver le client qui souhaite exactement le type de bien qui reste disponible dans l’immeuble. Il y a parfois des bonnes surprises, mais cela reste rare.
Mais pour un acheteur, n’y a-t-il pas parfois justement des bonnes affaires à effectuer sur ces derniers appartements ?
Non, pas vraiment. Je ne connais aucun projet où des appartements sont restés en vente pendant des années. Dans notre segment d’activité – le moyen de gamme supérieur -, le projet correspond à 95 % à la demande. Le taux d’échec est donc faible.
Dans quel cas peut-on bénéficier de certains rabais ?
Si un promoteur veut rapidement terminer un dossier. Ce qui arrive rarement car cela ne le dérange normalement pas de laisser trois ou quatre appartements sur le marché pendant quelques mois supplémentaires. Les promoteurs ne sont pas du genre à faire d’importants gestes commerciaux. Peut-être 5.000 euros et encore. Il faut savoir que la marge d’un promoteur est de 13 à 15 % sur le prix de vente d’un appartement. S’il propose 10 % de réduction, sa marge se réduit à peau de chagrin.
Propos recueillis par Xavier Attout
